中國房地產到底該怎麼辦-中國房地產到底該怎麼辦40

1187%375%～

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1120%15%03%～29%資料來源: 環球房地產指南(Global Property Guide)。

由表８1可知，除中國外，幾乎所有的國家和地區都在房屋持有環節征稅。日本、韓國和中國屬於房產交易成本比較高的國家，但日本、韓國征收較高的持有成本，而且日本、韓國不向賣方征稅；中國香港地區、新加坡的稅率較為接近，交易成本低而持有成本高；在歐美國家中，法國的交易成本和持有成本稅率都很高，英國、美國、加拿大等國則較低。

日本政府慣用資本利得稅對房地產進行調控，而且房產稅在日本前三次地產價格快速上漲期間被證明是有效的。在1985—1990年地產價格快速上漲時，短期投資者的實際資本利得稅稅率已經高達8445%，轉讓的成本高於持有的稅收負擔。所以，大部分投資者不再願意出售地產，惜售心理更加明顯，市場出現了供給不足的現象，進而加速了地產價格的上漲。

韓國曾經兩次用房產稅抑製高房價，兩次的效果卻大相徑庭。20世紀80年代，居民收入提高以及物價上漲驅動了韓國的地產牛市，而供給不足更是加速了房價的上漲，結果韓國房地產市場出現了嚴重的泡沫。1987年，韓國政府開始征收累進製的物業稅和閑置土地增值稅。由於缺乏公允的地產價格，加之地方政府的利益關係，稅基被嚴重低估，降低了實際稅率，但同期政府大幅增加土地供應的政策減小了房地產供給壓力，使房地產泡沫得到有效控製。2006年後，韓國房價再次出現飛漲，2007年，韓國政府將資本利得稅提高到60%，和日本情況類似，結果交易量減少，韓國樓市不降反升。

日本、韓國的先例告訴我們，房產稅並非任何時候都是高房價的必殺技。從世界各國抑製高房價的效果來看，房產稅的作用都是有限的，高房價本身還是與住房市場結構密切相關的。德國能抑製住高房價的根本原因還在於將住房市場定義為消費市場，而稅收及法律手段是其必要的附助措施。

我國目前針對不動產的稅收主要集中在交易環節，而在持有環節稅收較少且稅率低，不利於房地產流通；在缺乏穩定的收入來源情況下，地方政府對土地出讓收入依賴增加。房產稅的征收可以實現房地產資源的優化配置，為地方政府的財政收入提供穩定長期的來源，同時可以增加房地產投機成本，起到抑製房價的作用。與其他國家相比，我國住宅的交易成本處於中等水平，但持有成本由於對住宅免征房產稅而往往處於較低水平。

房產稅是社會公眾一度渴盼的手段，但也給地方政府帶來了很大的擔憂。一些房價漲幅很大的城市政府擔心改革會影響當地的樓市，因而其最初上報的房產稅方案僅僅覆蓋了少數高端房產，而地方政府這一態度的根源就是中國的分稅體製。盡管我們國家從1994年就開始了分級分稅體製，但地方財政一直以來缺少穩定收入的來源，優質稅源基本劃歸中央，中央和地方共享稅的劃分中也是中央占大頭。所以，中國目前的現狀是，中央政府財力雄厚，而基層地方政府稅收日漸萎縮，不得不走向依賴土地出讓的“土地財政”，由此產生的種種弊端，也被人們詬病和抨擊。財政部財政科學研究所所長賈康就認為，地方稅收體係改革，在西部需要資源稅，東部地區則需要房產稅，並使之成為地方稅體係的支柱之一。房產稅在各國、地區地方政府財政收入中的占比如表８2所示。