第九章中國房地產怎麼辦？ 居者有其屋
世界發達國家的房地產體係均有兩個住房市場: 一個為非市場或半市場化的公共住房體係，主要解決低收入家庭的住房問題，維護社會的公平與穩定；另一個為完全市場化的商業地產，住房資源通過市場進行配置，並通過價格反映資源的短缺狀況。建立兩個市場體係，從而使得社會達到公平和效率平衡，是未來發展的方向。而我們20年來房地產發展的結果，恰恰忽略了保障性住房建設。寄希望於商品房解決所有居民的住房問題，必然帶來一係列不好的後果。因此，我們的措施是： 一方麵，建設完善的公共保障性住房體係；另一方麵，依靠市場化和行政手段解決高房價問題，其中包括信貸政策、稅收政策、土地政策甚至行政法律手段。
我國國土麵積居世界第三位，城區麵積的人口密度與紐約、東京、巴黎、首爾、倫敦、新加坡、中國香港等國際超大城市相比仍處於低位，未來建設用地仍有很大擴張空間。因此，未來政策導向應向“國大調少”方向演變，即把重點放在提高土地供給能力方麵，減小直接調控的力度和範圍。
從根本上說，房價的上漲是住宅供應短缺的信號。目前，政府財力尚不能全麵覆蓋保障性住房建設，由國家獨自承擔大規模公共住房的興建較為困難，而商品房進入市場至今才10年，尚有很大發展空間。因此，除了擴寬資金籌集來源渠道和安排足夠財政預算發展保障性住房外，商品房發展的重要地位不可動搖，未來政策引導方向應以商品房市場為主、保障性住房市場為輔。
根據現階段我國房地產市場的現狀，現給中央政府提出未來房地產政策的幾點建議。
建議一: 構建合理的住房市場係統，以市場為主，保障為輔。
未來一段時間，商品房仍然是市場供應的主體，但政府所擁有和管理的保障性住房應不斷增加比重，最終給商品房市場提供有力補充，形成市場為主、政府保障為輔的住宅市場結構。就全國層麵來講，商品房對應的人群應為收入居前的40%的中高收入家庭，中間20%的中等收入以及之後20%的中低收入家庭將分別通過限價房和經濟適用房這兩種具有商品房性質的保障性住房解決住房問題，後20%的低收入家庭的住房問題通過廉租房解決。我們的政策應該向保障性住房傾斜，市場結構向中小戶型住宅轉變，最終形成“低端有保障，中端有支持，高端有市場”市場格局。
低端有保障: 即通過保障性住房建設解決低收入群體的基本住房需求。目前，中央已明確提出，“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房，到2012年年底基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決城市和國有工礦成片棚戶區改造的目標。中端有支持: 即支持中等收入群體解決住房問題。通過加大經濟適用房建設力度，適當擴大經濟適用房供應範圍，通過加快建設限價商品房、公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房困難。高端有市場: 即完善房地產市場體係，加強宏觀調控，規範市場秩序，促進房地產市場持續、穩定、健康發展。
建議二: 對地方政府進行徹底、全麵、係統的財稅改革，改變地方政府依賴“賣地”的發展模式。
從財稅製度改革入手，重新確定地方政府正當、合理的經濟發展的資金需求，梳理地方政府與中央政府的稅收分配，徹底改變地方政府依靠賣地收入發展經濟的局麵，從根本上解決房價的問題。我國土地並不稀缺，城市居住用地至少有10倍以上的擴張空間，用地增加的主要潛力來自於農村集體建設用地。就耕地而言，18億畝耕地占比為13%，人均農地麵積低於美國，但高於日本2倍，18億畝耕地的保護與建設用地的增加並不直接衝突，完全可以通過28%的未利用土地的開發及3%的農村集體建設用地的再利用實現。