當然，在當時貿然進入房地產業，還是有很大風險的，尤其是在1993年海南房地產泡沫破滅之後。這種時刻，起作用的是商人的敏銳感覺和冒險精神。張瑞敏說：“如果有50％的把握就上馬，有暴利可圖；如果有80％的把握才上馬，最多隻有平均利潤；如果有100％的把握才上馬，一上馬就虧損。”黃光裕更為冒進，他說：“隻要有三分把握的事，我就敢去做。”
黃光裕進入資本密集的房地產行業，還有一個最基本的條件，就是他有足夠的現金。這點對他來說似乎是順手拈來。在零售業內有一個公開的秘密：在巨大的現金流量中，因為貨款結算的時間差，總能有一筆數額不小的“沉澱資金”趴在賬麵上。隨著國美電器的發展，為他帶來了巨大的現金流（在黃光裕進軍房地產的1997年，國美當年的銷售額近10億元），其中一部分資金通過國美係內的投資公司，以往來款的形式轉移給了係內從事房地產的公司無償使用；同時他還期待，房地產業的高回報帶來的收益又能流回電器零售業，為其不斷擴張提供資金支持。這真是兩全其美的事情。後來黃光裕在接受記者采訪時曾承認：“在七八年之前，國美的房地產業務曾經借用過國美電器的資金，但是金額不大，屬短期拆借。”在其他場合，黃光裕也說過類似的話，“這筆巨大的現金就在我這兒，誰也說不清它是誰的，如果不加以利用，豈不是一種機械的經商頭腦？”
1997年9月18日，位於北京西二環附近的鵬潤家園破土動工。這是黃光裕的第一個房地產項目。該項目一共7幢樓，包括6幢塔式住宅樓和一幢寫字樓，共有30餘萬平方米麵積，分期建設，1999年全部建完。在做了一年的外部環境和設施完善建設後，才於2000年年底以現房的方式開盤。
即使在房地產項目運作上，黃光裕也表現出了與眾不同——一個是堅持以現房的方式，不像當時通行的期房銷售；一個是將國美的低價模式移植到地產項目上，甚至在報紙上打出五折、六折特價房有獎銷售。
但事後看來，黃光裕在鵬潤家園的運作上顯然是不太成功的。首先，從效益方麵來說，黃光裕總共投了12億元左右，前後持續了4年左右時間，實現銷售收入卻不到20億元，這遠遠低於同一時期、同一地段、同一檔次的樓盤的贏利能力；其次，從名聲方麵來說，黃光裕也因此受到一定程度的損傷。
(本章完)