1.2.1房地產企業納稅相關概述
一、房地產企業的稅種
房地產是房產和地產的合稱。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業、服務、文化、教育、辦公醫療和體育用房等；地產則包括土地和地下各種基礎設施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排汙等地下管線以及地麵道路等。
房地產企業涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業負擔成為房地產商的迫切需要。房地產行業大體上分為三個環節，即房地產開發建設環節、房地產使用環節、房地產交易環節。各環節相應的稅種如下：
1.房地產開發建設環節涉及的主要稅種。
（1）耕地占用稅。在房地產開發中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。
（2）營業稅和城市維護建設稅。房地產開發建設環節的營業稅，主要是指對建設單位按照3%的稅率征收營業稅；城市維護建設稅作為營業稅的附加，其納稅義務同時產生。
2.房地產使用環節涉及的主要稅種。
（1）營業稅、城市維護建設稅。房地產使用環節的營業稅主要是針對租賃房產而言的，適用於5%的稅率；城市維護建設稅作為營業稅的附加，其納稅義務同時產生。
（2）土地使用稅。土地使用稅是對在城市、縣城、建製鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人征收的一種稅。
（3）房產稅。房產稅是對在城市、縣城、建製鎮、工礦區的產權人征收的一種稅。
3.房地產交易環節涉及的主要稅種。
（1）營業稅、城市維護建設稅。房地產交易環節的營業稅主要是針對房地產的賣方，適用銷售不動產稅目的規定，稅率為5%；城市維護建設稅作為營業稅的附加，其納稅義務同時產生。
（2）土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物，並收取收入的單位和個人征收的一種稅。
（3）印花稅。印花稅是指對在我國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。
（4）契稅。契稅是對土地、房屋權屬轉移行為向承受方征收的稅種，稅率為3%～5%，納稅人是我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。
（5）企業所得稅的納稅人，是指中華人民共和國境內的企業和其他取得收入的組織。
二、房地產企業營業稅
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方麵：
1.轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權，以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2.銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財產。 本稅目的征收範圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。
3.銷售不動產的營業稅計稅依據。
（1）納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。
（3）納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由盛自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
4.在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業——代理業”征收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
三、房地產企業土地增值稅
1.土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。具體為：
（1）對轉讓土地使用權的，隻對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅範圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅範圍。
（2）轉讓地上建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
（3）附著物是指附著於土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的物品。
（4）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
2.房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額。
（2）開發土地的成本、費用。
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格。
（4）與轉讓房地產有關的稅金。
四、房地產企業房產稅
房產稅是在城市、縣城、建製鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人，按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。
1.以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：
年應納稅額=房產原值（評估值）×（1-30%）×1.2%
2.房產稅以租金收入為計稅依據，稅率為12%。計算公式為：
年應納稅額=租金收入×12%
五、房地產企業契稅
契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。
征收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與和房屋轉讓；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
1.以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的。
2.以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的。
3.建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的。