5.2.1房地產企業所得稅彙算清繳會計實務
一、企業所得稅彙算清繳相關規定
房地產企業應當自年度終了之日起5個月內，向主管稅務機關報送年度所得稅納稅申報表，並彙算清繳，結清應繳應退企業所得稅款。
凡查賬征收和核定應稅所得率征收的居民企業所得稅納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應進行2009年度企業所得稅彙算清繳工作。跨地區經營彙總納稅的各分支機構，以及實行核定定額征收企業所得稅的納稅人，不進行彙算清繳。
分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。預繳方法一經確定，該納稅年度內不得隨意變更。企業所得稅彙算清繳程序：
（1）準備階段。
房地產企業納稅人在辦理年度企業所得稅納稅申報前，對按規定需要報經稅務機關審批或備案的事項，應按有關程序、時限及時辦理。企業在納稅年度內享受企業所得稅稅收優惠，應按照國家和當地稅務部門要求，在年度申報前，向主管稅務機關提出書麵申請或辦理備案登記，按規定提交相關資料。企業在納稅年度內發生的資產損失，按照國家稅務總局規定，須經稅務機關審批後才能扣除的，應在年度終了後第45日內及時申報。企業因特殊原因不能按時申請審批的，經負責審批的稅務機關同意後可適當延期申請。
（2）申報階段。
房地產企業所得稅年度申報可實行上申報方式，統一使用稅務機關提供的《企業所得稅年度納稅申報表》。納稅人通過年度申報表的填報，向稅務機關列示當年所發生的企業所得稅涉稅事項。年度申報表既是納稅人申報納稅、履行納稅義務的書麵報告，也是稅務機關據以征收、評估、檢查企業所得稅的重要資料。
二、房地產企業所得稅一般賬務處理
房地產企業核算企業所得稅主要通過“所得稅費用”、“應交稅費——應交所得稅”、“遞延所得稅資產”等科目進行核算。企業按照稅法規定計算應交的所得稅，借記“所得稅費用”等科目，貸記“應交稅費——應交所得稅”科目。支付所得稅時，借記“應交稅費——應交所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“現金”等科目。企業因多計等原因退回的所得稅，應當在實際收到時，衝減收到當期的所得稅費用。企業收到退還的所得稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“所得稅費用”科目。
【例5-1】東方房地產公司2009年度計算的稅前會計利潤為1000000元，假設其應納稅所得額等於稅前會計利潤，所得稅稅率為25%。
根據上述業務作如下賬務處理：
應交所得稅額=1000000×25%=250000（元）
借：所得稅費用。
貸：應交稅費——應交所得稅。
繳納所得稅時：
借：應交稅費——應交所得稅。
貸：銀行存款。
需注意的幾個概念：
永久性差異：是指會計上確認為收入或支出，而稅法上不允許在企業所得稅前計入收入或扣除的項目（對永久性差異這一說法，新準則中已不再提，但這種差異還存在，因此在本文中繼續使用了這一術語。）
暫時性差異：是指資產或負債的賬麵價值與計稅基礎之間的差額。
應納稅暫時性差異：稅法上本期不用納稅，但將來要產生應稅金額的暫時性差異。
可抵扣暫時性差異：稅法上本期要納稅，在將來會產生可抵扣金額的暫時性差異。
【例5-2】東方房地產公司2009年營業收入為1000000元，業務招待費支出為10000元，廣告費為200000元，讚助某項活動20000元，當年計算的稅前會計利潤為320000元（含國債利息收入1000元，不含保險公司給予納稅人的無賠款優待6000元）。所得稅稅率為25%，假定本企業全年無其他納稅調整因素。
根據以上條件，按所得稅法規定，該公司必須對應納稅所得額進行調整：
1.準予扣除的業務招待費=10000×60%=6000（元），但由於最高不得超過1000000×5‰=5000（元），因此納稅調整增加數=實際業務招待費——準予扣除的業務招待費=10000—5000=5000（元）。
2.準予扣除的廣告費=1000000×15%=150000（元），因此，50000元當年不得扣除，需留待下年扣除，屬於納稅調整增加。
3.讚助費20000元不得扣除，屬於納稅調整增加。
4.國債利息收入1000元不計入應納稅所得額，屬於納稅調整減少。
5.保險公司給予納稅人的無賠款優待6000元屬於納稅調整增加。
應納稅所得額=稅前會計利潤+納稅調整增加數-納稅調整減少數
=400000（元）
應交所得稅額=400000×25%=100000（元）
會計分錄為：
借：所得稅費用。
貸：應交稅費——應交所得稅。
三、房地產企業所得稅預、彙繳
1.預繳所得稅的基數。
企業預繳的基數為“實際利潤額”。而此前的預繳基數為“利潤總額”。“實際利潤額”為按會計製度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入後的餘額，即按新規定，允許企業所得稅預繳時，不但可以彌補以前年度的虧損，而且允許扣除不征稅收入、免稅收入。
2.不征稅收入的處理。
對於稅法上規定的不征稅收入，在會計上可能作為損益計入了當期利潤，按照規定，上述財稅差異不屬於暫時性差異，在未來期間無法轉回，應該歸為永久性差異，在所得稅預繳或彙算清繳時，按照“調表不調賬”的原則，企業應作納稅調減處理。
3.免稅收入的處理。
對於免稅收入，可能形成永久性差異（國債利息收入），也可能是暫時性差異（投資收益），企業應視具體情況進行分析。
【例5-3】東方房地產公司2009年第一季度會計利潤總額為100萬元，其中包括國債利息收入5萬元，企業所得稅稅率為25%，以前年度未彌補虧損15萬元。企業“長期借款”賬戶記載：年初向建設銀行借款50萬元，年利率為6%；向東方房地產公司借款10萬元，年利率為10%，上述款項全部用於生產經營。另外，計提固定資產減值損失5萬元。假設無其他納稅調整事項。東方房地產公司第一季度預繳所得稅的數額確定和會計處理如下：
企業預繳的基數為會計利潤100萬元，扣除上年度虧損15萬元以及不征稅收入和免稅收入5萬元後，實際利潤額為80萬元。對於其他永久性差異，即題目中長期借款利息超支的4萬元[10×（10%-6%）]和暫時性差異（資產減值損失5萬元），季度預繳時不作納稅調整。會計分錄為：
借：所得稅費用。
貸：應交稅費——應交所得稅（800000×25%）200000
下月初繳納企業所得稅：
借：應交稅費——應交所得稅。
貸：銀行存款。
年度預繳及彙算清繳處理。
1.假設第二季度企業累計實現利潤140萬元，第三季度累計實現利潤-10萬元，第四季度累計實現利潤110萬元，則每季度末會計分錄為：