7.1.1房地產企業契稅的相關概述
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。
一、契稅的納稅人
在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。
承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。
單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。
轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
1.國有土地使用權出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與使用者的行為。
2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換。
土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。
土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交換條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。
土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。
土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。
土地使用轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
3.房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。
4.房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。
5.房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。
二、契稅的稅率
契稅稅率為3%～5%。
契稅的適用稅率，由盛自治區、直轄市人民政府在規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
三、契稅的計稅依據
1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
如果成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地、房屋的價格的差額明顯地不合理並且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產的，其應補交的契稅的計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。
4.土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。
（1）以土地房屋權屬作價投資、入股。
（2）以土地、房屋權屬抵債。
（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬。
（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
成交價格：指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。
包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。
土地使用權交換、房屋交換、交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的免征契稅。
土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款征稅。
以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅，其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。
四、契稅的計算公式
應納稅額=計稅依據×稅率
應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外彙結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場彙率中間價折合成人民幣計算。
1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。
4.房屋附屬設施征收契稅的依據：
（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。
（2）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
五、契稅的征稅對象
土地增值稅由出讓方繳納，契稅由承讓方繳納。
1.土地使用權的出讓，由承受方繳納。
2.土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅外，另由承受方繳納契稅。
3.房屋買賣：
（1）以房產抵債或實物交換房屋。
（2）以房產作投資或股權轉讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應照章納稅。
4.房屋贈與。贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。
5.房屋交換。在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。
在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%～5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各盛自治區、直轄市，在這個範圍內可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。
六、契稅的減、免征
1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。
用於辦公的土地、房屋：指辦公室（樓）以及其他直接用於辦公的土地、房屋。
用於教學的土地、房屋：指教室（教學樓）以及其他直接用於教學的土地、房屋。
用於醫療的土地、房屋：指門診部以及其他直接用於醫療的土地、房屋。
用於軍事設施的土地、房屋：
（1）地上和地下的軍事指揮作戰工程。
（2）軍用的機嚐港口、碼頭。
（3）軍用的庫房、營區、訓練嚐試驗常
（4）軍用的通信、導航、觀測台站。
（5）其他直接用於軍事設施的土地、房屋。
2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。
城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，是指縣級以上人民政府批準，在國家規定標準麵積以內購買的公有住房。超過國家規定標準麵積的部分，仍應按規定繳納契稅。
3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征。
不可抗力，是指自然災害、戰爭等不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
4.財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。
經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬於規定的減征、免征契稅範圍的，應當補繳已經減征、免征的稅款。
5.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承收土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由盛自治區、直轄市人民政府確定。
6.納稅人承收荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用於農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
7.依照我國有關法律規定以及我國締結或者參加的雙邊和多邊條約或者協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承收土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。
納稅人符合減征或者免征契稅規定的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理減征或免征契稅手續。
七、契稅的特殊稅收優惠
1.企業公司製改造。
一般而言，承受一方如無優惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。
企業公司製改造中，承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅。
2.企業股權重組。
在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移的，不征收契稅。
但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。
國有、集體企業實施“企業股份合作製改造”，由職工買斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造為股份合作製企業的，對改造後的股份合作製企業承受原企業的土地、房屋權屬的，免征契稅。
3.企業合並、分立。
（1）兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合並改建為一個企業，對其合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免征契稅。
（2）企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。