按照規定，房屋的使用者經房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續，相互交換房屋的使用權，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產權變更手續，相互交換房屋的所有權，按規定應當辦理契稅手續。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應當辦理免征契稅手續；若價值不等，應就超出部分繳納契稅。
3.按照規定，下列方式視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與：
（1）以土地、房屋作價投資、入股。
企業以其土地使用權或者房屋所有權折價作為投資，應按有關規定辦理產權變更登記手續，視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由承受方按規定繳納契稅。 比如，A企業以其擁有的土地使用權或者房屋所有權折價向B企業進行投資，則應由B企業按規定繳納契稅。
企業以購買股份方式取得對方企業的土地使用權和房屋所有權的，也應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業繳納契稅。 比如，A企業以購買股份的方式取得B企業的土地使用權或者房屋所有權，則應由A企業按規定繳納契稅。
（2）買房拆料或買房翻新。
企業以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權或者房屋所有權的，實際上都構成土地使用權轉讓或者房屋買賣，均應由購買的企業按規定繳納契稅。
（3）以土地、房屋權屬抵債。
按照規定，經當地政府和有關部門批準，以土地、房屋權屬抵償債務的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，在辦理產權過戶手續時，由取得土地使用權或者房屋所有權的一方按規定繳納契稅。
（4）以實物交換土地、房屋權屬。
企業以其擁有的產品或者其他實物換取對方的土地使用權或者房屋所有權的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由企業按規定繳納契稅。
（5）以獲獎方式承受房屋權屬。
以獲獎方式承受房屋權屬，其實質是接受贈與房屋，應當視同房屋贈與，應由獲獎人按規定繳納契稅。
（6）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
按照規定，以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業按規定繳納契稅。
三、房地產企業契稅減免稅規定
按照規定，房地產開發企業原有的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由盛自治區、直轄市人民政府確定。按照規定，房地產開發企業重新承受土地、房屋權屬按規定減征或者免征契稅的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同後10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關書麵提出減稅或者免稅申請，並提供有關證明材料。契稅征收機關按規定審核後，辦理減征或者免稅手續。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由盛自治區、直轄市征收機關具體確定。按照規定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續。
四、房地產企業契稅的征收
1.契稅的納稅義務發生時間。
按照規定，契稅納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他土地、房屋權屬轉移合同性質憑據的當天。
2.納稅期限和納稅地點。
契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或地方稅務機關，具體征收機關由各盛自治區、直轄市人民政府確定。
按照規定，納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，並在契稅征收機關規定的期限內繳納稅款。
3.納稅申報。
企業應當按規定的期限向主管征收機關進行契稅的申報。
企業應當在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。企業按規定繳納契稅後，主管征收機關應向企業開具契稅完稅憑證。企業應當持契稅完稅憑證和其他有關文件、資料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續；企業未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門將不予辦理權屬變更手續。
五、房地產開發企業契稅納稅應注意的問題
1.以補償征地款方式取得的房產。
A企業征用屬下土地與B企業合建商品房，並在商品房建成後，將其中一部分商品房產權以補償征地款方式轉移給居民C。這種房地產轉移方式實質上是一種以征地款購買房產的行為，應依法繳納契稅。
2.抵押貸款購買商品房。
購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當其從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，契稅納稅義務已經發生，必須依法繳納契稅。
3.出售或租賃房屋使用權。
房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質的權屬。根據現行契稅法規的規定，房屋使用權的轉移行為不屬於契稅征收範圍，不應征收契稅。
4.離婚後房屋權屬變化。
根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋權屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚後原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。
5.城鎮居民委托代建房屋。
居民通過與房屋開發商簽訂“雙包代建”合同，由開發商承辦規劃許可證、準建證、土地使用證等手續，並由委托方按地價與房價之和向開發商付款的方式取得房屋所有權，實質上是一種以預付款方式購買商品房的行為，應照章征收契稅。
6.契稅納稅人法律責任的規定。
契稅納稅人（以下簡稱納稅人）應在主管契稅征收管理工作的財政機關或者地方稅務機關（以下簡稱征收機關）核定的期限內繳納稅款。納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經縣以上征收機關批準，可以延期繳納稅款，但最長不得超過3個月，且同一納稅人在一個納稅年度內隻能申請延期繳納一次。在征收機關批準的期限內，不加收滯納金。納稅人未按規定期限繳納稅款的，征收機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款0.05‰的滯納金。
六、房地產企業契稅的會計處理
對於企業取得的土地使用權，若是有償取得的，一般應作為無形資產入賬，相應地，為取得該項土地使用權而繳納的契稅，也應當計入無形資產價值。
契稅一般不通過“應交稅費”賬戶進行核算，而是直接計入有關資產的成本之中。對於房地產開發企業來說，若是為進行房地產開發而取得的土地使用權，相應繳納的契稅，應當計入開發成本中；若是為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權，相應繳納的契稅，應當計入無形資產價值。同樣，對於房地產開發企業承受房屋權屬所應繳納的契稅，也應當視其用途確定是計入開發成本還是計入固定資產價值。
【例7-2】東方房地產公司2010年1月從當地政府手中取得A區土地使用權，支付土地使用權出讓費1000000元，當地政府規定契稅的稅率為3%，則按規定企業應當繳納的契稅：
借：無形資產——土地使用權。
貸：銀行存款。
【例7-3】A投資者以土地使用權作價1000000元投入東方房地產公司作為資本。按規定，以土地使用權作價投資，應視同使用權轉讓，按規定繳納契稅。假如當地政府規定契稅稅率為5%，則：
借：無形資產——土地使用權。
貸：銀行存款。
若該土地使用權為無償取得，則一般不將該土地使用權作為無形資產入賬，相應地，企業繳納的契稅，可作為當期費用入賬。
【例7-4】2010年5月東方房地產公司收到當地政府無償劃入的土地，當地契稅征收機關參照同樣土地市價，確定該土地使用權價格為1000000元，如契稅稅率為4%，則：
借：開發成本。
貸：銀行存款。
【例7-5】東方房地產公司購入國有土地，按規定繳納土地出讓費1000000元，用於房地產開發。當地政府規定契稅稅率為5%，則應納稅額為：
借：開發成本。
貸：銀行存款。
對於企業承受房屋所應繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規定都應當計入固定資產價值。
【例7-6】東方房地產公司2010年購入辦公房一幢，價值1000000元，當地政府規定契稅稅率為3%，企業申報繳納契稅，其應納稅額為：
則企業在實際繳納契稅時作如下會計分錄：
借：固定資產。
貸：銀行存款。
【例7-7】東方房地產公司將其擁有的庫房10間，與A公司擁有的廠房相交換，雙方協議規定由東方房地產公司補付現金1000000元，契稅稅率為4%，則應納稅額為：
借：固定資產——廠房。
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