石家莊樓市邁進“大公司時代”
緊跟榮盛、萬達等品牌房地產公司的步伐，恒大地產此次進軍石家莊，將對整個省城樓市產生巨大影響。
近幾年來，包括石家莊在內的所謂的“二、三級城市”開始越來越多地出現在中國地產開發商的話語中，成為實力開發商共同的選擇。石家莊，這個被房地產界稱為“起步雖晚，但發展健康”的城市，在短短兩三年的時間裏吸引了多家知名地產品牌企業先後進駐。“恒大地產此次高調進入石家莊，意義非凡。”參與此次土地競買的河北燕都房地產開發集團營銷總監劉樹偉認為，這標誌著石家莊樓市正式邁進“大公司時代”，也將對石家莊樓市的整體格局產生巨大衝擊。
在劉樹偉看來，大公司以其先進的理念、充裕的資金進入一個城市的房地產市場，必將對當地的中小房企產生震動，還有可能引發行業洗牌。
還有參與現場競買的一家企業的負責人認為，投機性購買比例過高、價格上升過快以及政策多變性，使得一線城市利潤空間逐步下滑，二、三線城市則成為新的利潤增長點，這是諸多開發商進軍二線城市的主要原因。“對於房地產開發尚不成熟的二、三線城市，品牌地產企業的進駐對當地房地產市場的影響和衝擊可以說是巨大的。”劉樹偉表示，這不僅可以改變當地原有的市場格局，為本地房地產企業帶去新的觀念，帶動城市整體住宅品質的提高以及居民住宅消費觀念的提升；同時，對於當地經濟增長也是強有力的貢獻。
石家莊房價是否會應聲而漲
“地王”又現，各種分析觀點成為關注的熱點。
“500多萬一畝？石家莊的房價又要上漲了嗎？”就在土地出讓活動現場，結果一公布就有人嘀咕。而一家未能競得地塊的房企負責人，在現場就給售樓部打電話：“項目每平方米提高500元。”
“新地王的產生，必將會增強購房者對房價上漲的預期，也使其周邊樓盤調高價格的衝動增強，這在一定程度上會推動房價上漲。”業內人士分析認為，對於地王現象要理性、謹慎看待與分析。“一般來說，這些地王所在位置較好，地塊規模也比較大，開發商對其檔次定位都比較高，有別於主流的普通商品房市常同時，開發商可以通過其獨特的市場定位、品牌和控製開發節奏，來逐步消化較高的樓麵地價。”
對此，劉樹偉提醒，盲目地跟風漲價不可齲“必須得看清目前的市場整體情況。”他說，恒大地產此次拿地不排除有國內市場整體布局的意圖，其象征意義有可能大於利益訴求。
光環背後
2008年廣州天價地王恒大地產員村絹麻廠地塊撞上新一輪政府打擊囤地的“槍口”。
2008年1月8日，經曆228輪舉牌，彼時渴求上市的恒大艱難戰勝保利、奧園等勁敵，最終以總價41億元、樓麵地價13053元/平方米，拿下當年新天河區地王。
和大多數高價地塊的命運相似，恒大員村地王一直退地傳聞不斷，不僅遲遲未見開發，政府對其處理的結果也仍是一個謎團。麵臨“土地閑置兩年不開發將被收回”的政策紅線，該地塊已進入最終的“生死之戰”。
恒大：我們在努力
2010年元旦剛過，有媒體引用廣州市國土房管局人士話語稱，恒大員村地王已經確認被國土局收回，並處罰沒收1.3億元競買保證金。
此時，新的《廣州市閑置土地處理辦法》即將頒布，剛剛赴港上市不久的恒大地產頓時成為關注焦點。1月5日，恒大地產副主席夏海鈞在香港回應稱，該土地因變更為商業用地，目前正與監管部門商討善後問題。公司執行董事兼財務總監謝惠華亦表示，已支付的定金未確定遭沒收。
“我們2008年1月8日拿地，合同約定是3月8日開始交地款，然而1月30日，廣州市規劃局和國土房管局就在網上公布了包括絹麻廠地塊在內的員村地區重新規劃方案，使得該地塊不具備住宅開發的條件。”1月13日，恒大地產品牌副總監李小剛接受采訪時如是解釋。
李小剛亦透露，規劃變更後，恒大一直與國土房管局接觸，希望就員村地王“住改商”後繼續開發達成共識。
41億元的高額土地出讓金成為恒大與政府談判的關鍵。“本來隻要恒大2009年交齊土地出讓金，甚至繳納滯納金都還有的談，但是恒大遲遲未交錢，所以該地塊被列入閑置地處理名單中。”廣州市國土房管局的內部人士透露，“理論上已收回，但還沒有正式對外公告，恒大正在活動。”
實際上，2008年7月地價款繳付的最後階段即傳出員村地塊已進入收地程序的消息。2008年10月有媒體報道稱，恒大以政府違約更改規劃為由，要求退還土地以及恒大已經繳納的1.3億元土地款。
在恒大IPO的招股書中，也可以看到“鑒於政府規劃調整，恒大地產正與政府就土地使用權出讓合同的條款磋商，其中包括土地用途及付款條件。由於政府並未向我們交付土地，且我們並未取得該土地的土地使用權證及土地使用權”，恒大未將其列入上市資產。實地走訪員村地塊時，可以看到該項目水坑遍布，雜草叢生，無任何動工開發跡象。
然而，2009年年底廣州市政府開始高調處理閑置土地時，預“協議退地”的絹麻廠地王項目，最終還是出現在國土局曝光的閑置地王名單裏，未能逃過將被處置的命運。
政府：顧慮重重
“2007年多幅地王曬太陽”的輿論壓力在2009年將廣州市國土房管局推上打擊囤地的風口浪尖。
2009年8月，沒收2007年地王中萊投資8000萬元保證金並收回土地的嚴厲處罰，拉開了廣州懲處閑置土地的序幕。2009年11月25日，廣州市國土局一次發出了22封動工催促函，向越秀城建、雅居樂、保利、粵海等17家房地產企業發出“囤地”警告。12月30日，《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》經過廣州市政府常務會議討論並原則通過，辦法規定，將對閑置土地征收增值地價，且閑置費不再按月而是按地價20%一次性征收。某些土地一旦確認閑置，土地成本可能翻倍。
在此背景下，廣州市國土房管局近日表示，2009年廣州一共收回16宗閑置用地，共計麵積約43.4公頃，收繳土地閑置費約3000萬元。
處罰動作頻頻且效果明顯，然而政府也有自己“難念的經”。
“很多時候，政府出讓的不是熟地而是生地，容易因為曆史遺留問題讓地塊陷入開發困局。”合富輝煌首席市場分析師黎文江透露，“政府人力有限，麵對眾多開發商層出不窮的囤地策略，很難應付。”
黎文江曾任廣州市土地開發中心主任，他表示，以恒大員村地王為例，當初合同約定半年內交齊土地出讓金，恒大沒交屬於違約。如果員村地塊政府改了規劃，住宅變商業，恒大據理力爭也是有道理的。至於如何罰款，“2007年出讓的土地應該按照當時的土地合同執行閑置處理，廣州新的土地閑置辦法隻能保證管住以後。”
更讓政府左右為難的是，土地出讓金是政府財政的重要部分，新區域規劃也需要開發商的拿地支持。
2009年9月廣州房博會，政府曾展出“琶洲—員村”新規劃的模型沙盤，其中一棟樓高超過500米的建築物被認為是該區域未來的地標。該建築的模型，正是恒大當初競拍東塔時的設計方案，恒大上市成功後，恒大董事長許家印送給嘉賓的禮物，也是該模型的縮小版。
“恒大有意在員村打造商業地標。”業內人士稱，然而糾結點又回到土地價格上。“2008年恒大上市未果，41億元的地價可謂天價，但是隨著2009年土地價格飆升，相信恒大能接受這一價格。但是政府如果以區域地標將地塊重新拍賣，一定能拍得更高價位。”
在廣州城市開發進程中，各大開發商紛紛到番禺圈地，造就的華南新城、富力地產領先拿地的珠江新城、萬達一舉拿下四幅地塊的白雲新城、以亞運城作為核心的廣州新城，這種開發商進入開發並最終形成“新城”的模式一直頗見成效。如今來看，政府是否選擇恒大作為“員村新城”的打造者，也將是這嘲地王”生死戰的考量因素之一。
(本章完)