由於添附而形成新物的,兩個物有價值大小之分的,新物之所有權歸價值大的一方,由取得所有權的一方對另一方提供補償;若不能分出價值大小的歸兩個人共有,該種共有是按份共有.
例如,甲在母親的遺物中看到一塊玉石,於是將其雕刻為一掛件,其好友乙看到該掛件非常喜歡,以１０萬元的價格向甲購買了該掛件.後丙向甲索要該玉石,甲才知道該玉石是其母親向丙借的.該玉石在當時的市價是兩萬元.試問該掛件所有權歸誰?乙是否可以取得該掛件的所有權?
本事例涉及加工的法律問題.甲誤以為該玉石為其母所有,遂將該玉石加工為掛件,加工之後的掛件價值顯然大於玉石的價值,因此,以歸加工人所有為宜.但甲取得該加工物的所有權後,應當給材料所有人丙兩萬元的價值補償.既然甲基於加工取得該掛件的所有權,那麼其自然享有對該掛件的處分權.故甲與乙之間關於掛件的買賣合同是合法有效的,因此乙基於有效的買賣合同取得該掛件的所有權.
(五)善意取得善意取得又被稱為即時取得,是指無權處分人在將其占有的他人之物讓與買受人時,如買受人取得該物出於善意,並且支付了合理的對價,則買受人即可取得該物的所有權,原所有人不得要求買受人返還其物.善意取得製度是公信原則的體現,旨在妥善衡平所有權靜態保護與交易安全的保護之間的矛盾.即在物權法上犧牲真正權利人的所有權,而由法律規定讓滿足法定條件的善意受讓人取得所有權的代價,來達到保護交易安全,維護經濟秩序穩定的目的.然後再通過債權法領域對所有權人進行救濟———所有人可以對無權處分人主張侵權損害賠償、不當得利返還請求權或者違約損害賠償請求權.傳統大陸法係中,善意取得製度一般適用於動產,但我國現行法律規定,善意取得製度不僅適用於動產,也適用於不動產(?物?第１０６條).
１．不動產所有權善意取得的構成要件(１)不動產登記簿權屬登記錯誤.必須是登記簿而非產權證書登記的權屬發生錯誤.這是涉及登記公示、公信效力的問題.不動產登記簿權屬登記錯誤的情況一般有以下幾種:①按份共有或者共同共有的不動產登記在一個或者部分共有人名下.
②因履行無效合同或者其他錯誤產生的登記錯誤.
例如,甲將自己的房屋出售給乙,並辦理過戶登記,但後來甲乙之間買賣房屋的合同因乙的欺詐行為被法院判決撤銷該合同,而乙在此時卻將該房屋以市場價格出售給不知情的丙,並辦理過戶登記,則丙善意取得該房屋.
③通過?物權法?第２８~３０條取得不動產所有權,但尚未辦理登記.登記名義人以自己的名義實施了無權處分.
(２)不動產的登記名義人以自己的名義對該不動產實施無權處分.隻是根據?買賣合同７８第四章所有權解釋?第３條規定,無權處分不影響合同的效力.如果沒有其他效力瑕疵,合同有效,而不是效力待定.
例如,甲、乙夫妻兩人共有一套房屋,但該房屋僅登記在甲的名下.①如果甲擅自以自己的名義出售該房屋給丙,並辦理過戶登記.則丙可以善意取得該房屋.②如果甲擅自以甲、乙夫妻的名義出售該房屋,並辦理過戶登記,此時存在的是無權代理的問題.因此丙雖然不能因善意取得該房屋,但其可以通過表見代理規則來保護自己的權利,隻是丙負有舉證責任.③如果乙擅自以自己的名義出售該房屋給丙,則既無善意取得可能,也不具備權利外觀.故丙不能取得該房屋.
(３)受讓人為善意.“善意”是一個抽象概念,民法意義上的“善意”,通常指行為人在從事民事行為時,認為其行為合法,或者認為相對方具有合法權利、行為合法的一種心理狀態.法律把“善意”作為善意取得的一項構成要件,以行為人的主觀心理狀態來評判其是否具有主觀可責難性,則體現了一種法律評判,反映了法律在倫理道德和價值取向上的選擇,彰顯了民法所倡導的“誠實守信,揚善抑惡”理念以及所追求的正義價值.因此,善意取得係法律對誠信之人的一種特殊保護,而法律上的誠信之人首先應當是一個盡到合理審慎義務之人,故不具有某種程度以上的過失應當成為認定善意的一個重要標準,不應把兩者割裂開來.同時,由於善意係一種內在心理活動狀況,它並不直接顯露於外部,因而難以度測,但作為一個法律概念,在司法實踐中,需要明確認定善意的裁量標準,從而準確地適用法律.故?物權法的解釋(一)?明確規定受讓人不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意.?物權法的解釋(一)?從尊重立法原意原則的角度出發,對於動產與不動產規定了統一的善意認定標準.①①受讓人善意,是指受讓人相信財產的讓與人為財產的所有人.不動產登記簿所記載的權利狀態和內容以及動產占有所公示的權利狀態,具有初步的推定力,即按照法律規定的方式公示的物權,一般應推定為真實物權.在此前提下,交易參加人隻要相信權利公示的正確性,並根據公示狀態進行交易,應直接推定其為善意,無須交易參加人就其進行該交易時的善意再行舉證證明.因此,無論受讓人在具體案件中的訴訟地位如何,都不應影響其舉證責任的負擔,對於其“善意”之主觀狀態,無須承擔舉證責任,而是應當由主張其為非善意的對方當事人,就受讓人受讓物權時,存在明知或因重大過失而未知轉讓人無處分權的主觀惡意,承擔舉證責任.
②隻要“受讓財產時”善意即可,受讓人在讓與後是否為善意,並不影響其取得所有權(記住是取得之際的時間點上的善意).如何判斷“受讓財產時”,我國最高院相關司法解釋,根據動產與不動產的差異,分別作出不同的判斷標準:對於動產,現實交付適用善意取得,並且應當以交付之時作為動產善意取得的判斷時點.但對於不動產,由於不動產交易中簽訂合同與辦理物權變動登記之間往往有較明顯的時間差,故在應將何時作為“受讓不動產時”,司法實踐中存在不同觀點,如以簽訂不動產轉讓合同之時、以當事人向不動產登記機構提出轉移登記申請之時等.最高院認為“受讓不動產時”是“依法完成不動產物權轉移登記”之①詳見最高人民法院民一庭負責人程新文就?解釋?的有關問題接受記者的采訪.http:\/\/www．chiＧnacourt．org\/article\/detail\/２０１６\/０２\/id\/１８０９９３３．shtml．７９物權法的理論與實務時,作為判斷不動產善意取得中的善意時間點,即作為受讓人想要取得善意取得製度的保護,實現從無處分權人處取得不動產物權,獲得法律的認可,需要在完成不動產物權轉移登記之前,始終保持善意,即不知道且不應當知道轉讓人無處分權的事實.最高院的?解釋?作出如此規定,實際上是盡量後置了善意的判斷時點,以最大可能抑製善意取得的負麵效果.
③根據?物權解釋(一)?第１６條第１款的規定,惡意的清晰主要有:A．不動產登記簿上存在有效的異議登記;B．預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意;C．不動產登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁決、決定查封或者以其他方式限製不動產權利的有關事項的場合,買受人被推定為惡意,不能善意取得.
(４)轉讓人必須以合理的價格轉讓,即受讓人必須付出對價.轉讓必須是交易,轉讓人與受讓人不能是同一個民事主體.例如,公司發生吸收合並的,不適用善意取得.所謂以合理的價格,是指受讓人取得財產時須支付一定的對價,且對價是合理的.所謂合理,應當綜合轉讓財產本身的價值及其市場價格等多種因素來判斷(?物權法解釋(一)?第１９條).
(５)已經辦理完畢不動產過戶登記.尚未辦理不動產過戶登記的,不發生善意取得,不動產所有權善意取得的發生,也以登記為生效要件.
２．動產所有權善意取得的構成要件(１)必須占有動產此處的動產不包括拾得遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物和贓物,因為根據法律規定,這些動產不能適用善意取得製度(?物?第１０７條).但這些動產的權利人可以要求遺失物等占有人返還原物.隻是對於“贓物”,如果是以下的情況,可以適用善意取得製度.
①為贓錢時,即是貨幣.如甲用偷來的錢作為飯款支付給飯店,此時被盜之人是不可以向飯店追贓的,因為該飯店基於善意取得製度取得貨幣的所有權.那麼為什麼贓錢可以使用善意取得製度呢?這就是貨幣的特殊性所決定的,其特殊之處就是它是一般等價物.
②票據.如果贓物為票據,持票人隻要是基於票據法規定的轉讓方式取得票據的,可以適用善意取得製度,取得該票據所有權的.
③如果受讓人是通過合法的交易場所,通過交易方式取得的動產,適用善意取得.如在肉牛交易所購得肉牛,即使該肉牛是贓物,但仍可適用善意取得製度.
④如果受讓人通過拍賣取得贓物的所有權時,亦可適用善意取得製度.(２)動產的占有人以自己的名義對該動產實施無權處分.動產占有人可以是直接占有人,也可以是間接占有人.讓與人必須為合法占有動產但無權處分財產的人.如果讓與人為有處分權人,其轉讓則為有權行為,不欠缺法律依據,自然無法適用善意取得.此外,讓與人對動產的占有必須是基於所有人的意思而占有.如果不是基於所有人的意思而取得占有,如拾得遺失物,這種占有不能適用善意取得.這主要是基於對所有人利益的保護及社會公共利益的考慮.
(３)受讓人在受讓時為善意.對動產善意取得受讓人的“善意”判斷與不動產有相同之處,也有不同之處.首先,主觀上動產受讓人必須不知道轉讓人無處分權,並且受讓人對不知道無重大過失(?物權法解釋(一)?第１５條第１款).對於何為“重大過失”,應根據普通人的判斷標準來認定.例如,受讓人受讓動產時,交易對象、場所和時間等如果不符合當地的交易習慣,則就屬於受讓人有重大過失(?物權法解釋(一)?第１７條).其次,善意的時點是８０第四章所有權“動產交付時”.受讓人在動產交付之後是否善意,並不影響動產善意取得,但是簡易交付是以轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時.指示交付是以轉讓人與受讓人之間有無轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時.最後,在舉證責任方麵,關於受讓人是否“善意”的舉證責任在真正權利人身上.至於受讓人,則推定其在受讓之時是善意的(?物權法解釋(一)?第１５條第２款).
例如,２０１５年６月１日,甲將一塊手表委托好友乙保管.６月５日,乙將該手表拿到舊貨市場賣予丙並交付.丙買回家後第二天,從朋友丁處得知該手表為甲所有,而被乙偷偷賣掉的事實.丙可以取得該手表的所有權,因為丙受讓財產時主觀上為善意,在讓與後是否為善意,並不影響其取得所有權.
(４)轉讓人以合理的價格轉讓.
例如,甲從乙處借得一塊表,後因甲的妹妹要出嫁,甲沒有錢,於是將該手表贈與其妹作為嫁妝.試問,甲的妹妹是否可以取得這塊表的所有權呢?又如,甲有一幅名畫委托好友乙保管,乙將該畫贈與丙.試問,丙是否可以取得該畫的所有權?這兩個事例的共同之處,就是受讓人均沒有支付對價,屬於無償取得,故不適用善意取得製度.
(５)轉讓人與受讓人已經完成動產的交付.如果還未交付,則不發生善意取得.動產所有權善意取得的發生,也是以交付為生效要件.
動產適用善意取得製度,必須以交付動產為要件.此處的交付,原則上是指實際交付,即轉讓人向受讓人實際交付了動產,受讓人實際占有了該動產.除實際交付之外,指示交付、簡易交付等也可以適用善意取得.交付的界定:如果雙方當事人僅僅達成合意,而沒有發生標的物的移轉,則當事人之間仍隻有債的法律關係,而沒有形成物權法律關係,不能發生善意取得的效果.
３．所有權善意取得規則的準用根據?物權法?第１０６條第３款規定,當事人善意取得其他物權的,參照前兩款有關規定.即所有權善意取得規則準用於用益物權與擔保物權的善意取得.如保留所有權的動產買賣中,尚未付清全部價款的買方將其占有的標的物賣給不知情的第三人,或者電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權人設定質權,或者動產質權人擅自將質物轉質於不知情的第三人的場合均可以適用善意取得製度.但是他物權的善意取得在構成要件上與所有權的善意取得還存在一定的差異.
(１)擔保物權善意取得的特殊構成要件①善意取得質權、抵押權,不要求具備“以合理的價格受讓”的要件,因為質押合同與抵押合同都是單務合同、無償合同.
例如,甲將自己的手表交由乙保管,丙向丁借款,丁要求丙提供擔保,故丙請求第三人乙為自己提供擔保,於是乙與丁之間簽訂了質押合同,乙以該手表為質押物,並交付給丁.丁善意取得質權.因為乙與丁的質押合同是單務合同.並且由於在質押關係中,僅是出質人負有交付質押物的給付義務,單務對應的給付義務,所以抵押合同還是無償合同.因此,就沒有所謂的給付對價的問題.又如,甲借用朋友乙的自行車數月.期間,甲因急需用錢,向同事丙借２０００元,並就自行車設定質押,但丙不知此自行車非甲所有.後甲逾期未償還債務,丙即變賣該自行車實現債權.在這種場合,因丙不知甲無處分權,故適用善意取得質權,８１物權法的理論與實務即質權設定有效.乙的損失由甲單獨賠償.
②動產質權的善意取得以動產“交付”為構成要件,但是,並不是所有的交付方式都適用於質權的善意取得,以占有改定方式交付的,不能產生動產質押權取得的效果.
③留置擔保是法定擔保方式,不以無權處分為前提條件.關於留置權是否可以善意取得,目前還存在爭議,有的學者認為留置權時法定物權無善意取得問題,善意取得僅限於意定物權.但是也有學者認為,?擔保法解釋?第１０８條規定了留置權的善意取得,因此留置權可以善意取得.
(２)用益物權的善意取得土地承包經營權、宅基地使用權、建設用地使用權以及地役權的善意取得雖然現實生活中不常見,但是根據?物權法?的規定也可以善意取得.
４．善意取得的法律效力善意取得成立之後,將會同時發生物權法和債權法上的效果.善意取得的物權效果就是受讓人“取得”標的物的所有權,而原權利人喪失標的物所有權,不得請求受讓人返還原物.這一效果具有終止性.善意取得人獲得的所有權,是直接基於法律規定原始取得標的物的所有權.債權法上的效果,是指原權利人可以通過債權法的途徑獲得救濟和保護.具體言之:(１)如果轉讓人與原權利人之間事先存在債權關係,如租賃合同、借用合同、保管合同等合同關係(合同之債),那麼,原權利人可依債務不履行的規定向轉讓人請求損害賠償,追究其違約責任.
(２)如果轉讓人無權處分了原權利人的財產,侵害了原權利人的財產權,那麼,原權利人可依侵權行為的規定向轉讓人請求侵權損害賠償,要求其承擔侵權責任.
(３)如果轉讓人從受讓人處取得的金錢沒有法律上的依據,構成不當得利,那麼,可依不當得利的規定向轉讓人請求返還所受的利益.
在存在責任競合的情況下(如原權利人和轉讓人事先存在合同),那麼,轉讓人無權處分的行為既違反了合同,又構成侵權,原權利人可以選擇一種對其最為有利的請求權,提出主張或提起訴訟.①５．我國善意取得製度的特點我國?物權法?第１０６條所規定的善意取得製度既適用於動產所有權,也適用於不動產所有權,同時,當事人善意取得他物權的,也適用善意取得.這與大陸法係傳統民法上的做法頗不一致.故我國善意取得製度(?物?第１０６~１０８條)具有以下特點;(１)範圍廣泛.不僅適用於所有權,也適用於用益物權、擔保物權,而且不動產物權亦適用;(２)原始取得.善意取得是屬於非基於法律行為的物權變動,是原始取得的一種,非繼受取得;(３)盜贓、遺失物等原則上不適用善意取得.
在大陸法係傳統民法中,善意取得製度隻適用於動產,不動產則專有登記公信力製度的保護.楊立新教授在其作品中對善意取得製度適用於不動產的過程進行了梳理,認為:“我國?物權法?打破善意取得限於動產的傳統,將善意取得擴展到不動產交易領域,並非自?物①參見於海湧、馬栩生主編:?物權法?,中山大學出版社２０１３年版,第１１１頁.
８２第四章所有權權法?開始,而是有一個演變發展的過程,直至?物權法?通過將其正式定型.”①但是,對於?物權法?第１０６條將善意取得製度擴張於不動產的做法,有學者提出了批判.如吳光榮博士認為:“物權法的這一規定(指第１０６條)較之已有的立法例,既有其進步的一麵,又有其倒退的一麵.進步的一麵主要表現在將善意取得製度‘準用’於其他物權的取得上,從而避免了類推適用帶來的諸多不便;倒退的一麵則主要表現在不適當地將善意取得製度擴大適用於不動產物權的取得,而不是采用不動產登記的公信力製度對不動產交易中的善意受讓人進行保護.”②鄭雲瑞教授也指出:“?物權法?將善意取得製度適用於不動產,不適當地擴大了適用範圍.善意取得製度僅適用於動產,而不適用於不動產.不動產物權建立了以不動產登記為公示方式的物權公示製度,不動產登記簿的公開性,使第三人無法在不動產領域內提出不知道交易標的物存在瑕疵的抗辯.不動產登記製度建立之後,善意取得製度無法適用於不動產,物權公示製度已經能夠保護交易安全.”③在我國?物權法?已經對不動產的登記提出較高要求的情況下,實際上已經承認了登記的公信力.即使登記的名義人與實際的所有權人不一致,也不能遽然否認相關法律行為的效力,善意第三人仍然可以基於登記的公信力獲得保護.此時,如果再納入善意取得製度,無疑會形成疊床架屋的效果,甚至會消解公示公信原則的功能.傳統民法之所以對動產和不動產交易中的第三人分別設置了不同的保護方法,那是因為動產和不動產的公示方式不同,前者為占有,後者是登記,因而公信力的程度也不同,法律對善意受讓人保護的力度也就不一樣.
在標的物為不動產的情況下,由於不動產以登記作為公示手段,登記狀態不影響對標的物的利用,即使通過租賃等協議將標的物交由他人利用,登記簿的記載也能反映真實的權利關係,並且考慮到登記工作由國家設立專門機構來完成,因此,公示狀態與權利歸屬發生分離的可能性就比較小,故而登記的公信力就比較高,受讓人基於對登記簿的信賴受到法律保護的程度就應比較高.但在標的物為動產的情況下,考慮到動產以占有為公示手段,而對動產利用的情況又比較複雜,在借用、租賃、保管等法律關係中,占有和所有經常發生分離.在這種情況下,不僅善意受讓人要受到保護,真正權利人也應該受到法律的保護,否則就會影響到對標的物的利用.因此,在標的物為動產的情況下,受讓人因信賴占有而受到法律保護的程度相應地要低一點,法律不可能賦予占有具有絕對的公信力,即使是相對於善意受讓人,占有人也不能簡單地被認定是真正的權利人,占有人對標的物的處分也不能被認定就是有權處分,而應被認定為無權處分,以此保護真正權利人的利益,至於受讓人是否能夠獲得物權的保護,則應看其是否符合善意取得製度的構成要件.④因而,在賦予登記以公信力的情況下,仍然將不動產納入善意取得製度的適用範圍,並不是一個明智且妥當的選擇.
６．以案說法⑤【基本案情】①參見楊立新:?楊立新民法講義:物權法?,人民法院出版社２００９年版,第１５９頁.
②吳光榮:?物權訴訟:原理與實務?,人民法院出版社２００９年版,第２５２~２５３頁.③鄭雲瑞:?物權法論?,北京大學出版社２０１１年版,第１８８頁.
④參見吳光榮:?物權訴訟:原理與實務?,人民法院出版社２００９年版,第２４７頁.
⑤?最高人民法院公報?２００８年第２期,【法寶引證碼】CLI．C．８９９７５.
８３物權法的理論與實務２００４年上半年,原告劉誌兵在紹興二手車交易市場,以３３０００元的價格購得牌照為浙DH３９５１的金杯麵包車一輛.從２００５年８月３１日開始,原告以月租金３０００元的價格將該車出租給案外人樊靜波使用.樊靜波沒有向原告交付押金,且付過兩個月租金後,隻是偶爾發短信稱一定會交付租金,沒有再向原告實際交付租金.２００６年９月份後,原告無法再與樊靜波本人取得聯係.２００５年１０月１８日,被告盧誌成從案外人陳小波處以２８０００元的價格購得車牌號為浙DH３９５１的金杯麵包車一輛,陳小波承諾辦好車輛過戶手續.後被告對該車輛進行投保,並交納了保險費.２００７年,被告在陳小波的陪同下對該車進行了車輛年檢,但始終沒有辦理車輛過戶手續.２００６年１１月２３日,原告發現該車輛已由被告占有、使用,於是向長樂派出所報案,長樂派出所依法扣押了涉案車輛.經長樂派出所幹警核查,認為不屬於盜、搶機動車輛案件,故未予受理.涉案車輛於２００６年１１月２８日由被告之子盧開紅領走.
【爭議焦點】關於善意取得的構成要件.
【判旨】嵊州市人民法院一審認為:根據本案查明的事實,涉案浙DH３９５１號金杯麵包車確係原告劉誌兵所有,但其將涉案車輛出租後,因無法聯係到承租人樊靜波而實際喪失了對涉案車輛的占有.被告盧誌成係從案外人陳小波處以２８０００元的價格購買浙DH３９５１號金杯麵包車.雖然陳小波出售涉案車輛事先沒有征得原告的同意,也未將購車款交給原告,且沒有辦理車輛過戶手續,屬於無權處分,但被告作為涉案車輛的買受人支付了合理的價格,事後為涉案車輛辦理了車輛保險及車輛年檢,說明被告是善意取得涉案車輛.機動車輛屬於動產,我國現行法律並未明確規定機動車輛所有權的轉移必須辦理機動車輛過戶登記手續.機動車輛所有權的轉移與一般動產所有權的轉移並無不同,都是交付即轉移.因此,被告通過支付合理的價格購得涉案車輛的行為,可以認定為善意取得.原告因此而遭受的損失,可以向涉案車輛承租人樊靜波追償.故判決:駁回原告劉誌兵的訴訟請求.原告不服一審判決,提起上訴.
紹興市中級人民法院二審認為:無處分權人將他人所有的財產轉讓給受讓人,所有權人原則上有權追回.但為了保護交易安全,民法上設置了善意取得製度,即在前述情形下,受讓人受讓該財產構成善意取得的,則受讓人可以依法取得該財產的所有權,原所有權人無權向受讓人追回該財產.善意取得應當符合以下條件:受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;以合理的價格轉讓;轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人.根據本案事實,可以認定被上訴人盧誌成取得涉案浙DH３９５１號金杯麵包車的行為不屬於善意取得.
首先,被上訴人盧誌成取得涉案浙DH３９５１號金杯麵包車時不是基於善意.善意取得製度中的“善意”,主要是指受讓人不知讓與人無所有權或處分權的事實.這是善意取得人取得財產所有權或其他權利的法律前提.明知讓與人無處分權而仍受讓該財產與無權處分人違反所有權人意誌轉讓財產的行為,都屬於故意侵犯他人所有權的行為.?二手車流通管理辦法?第６條規定:“二手車直接交易是指二手車所有人不通過經銷企業、拍賣企業和經紀機構將車輛直接出售給買方的交易行為.二手車直接交易應當在二手車交易市場進行.”第８４第四章所有權１５條第１款規定:“二手車賣方應當擁有車輛的所有權或者處置權.二手車交易市場經營者和二手車經營主體應當確認賣方的身份證明、車輛的號牌、機動車登記證書、機動車行駛證、有效的機動車安全技術檢驗合格標誌、車輛保險單、交納稅費憑證等.”第１６條規定:“出售、拍賣無所有權或者處置權車輛的,應承擔相應的法律責任.”第１７條規定:“二手車賣方應當向買方提供車輛的使用、修理、事故、檢驗以及是否辦理抵押登記、交納稅費、報廢期等真實情況和信息.買方購買的車輛如因賣方隱瞞和欺詐不能辦理轉移登記,賣方應當無條件接受退車,並退還購車款等費用.”本案中,被上訴人沒有按照?二手車流通管理辦法?規定的方式進行二手車交易,且在車輛轉讓時已明知車輛行駛登記證所登記的車主並非讓與人.在此情況下,被上訴人沒有進一步查明涉案車輛的來源,甚至連讓與人的身份情況也一概不知,即在明知讓與人不具有涉案車輛處分權的情況下進行了交易,顯然不屬於善意取得.
其次,被上訴人盧誌成沒有充分證據證明其在受讓涉案浙DH３９５１號金杯麵包車時,付出了合理的價格.善意取得是為保護交易安全而設定的,以有償取得為前提,而且還應支付合理的價格.分析這一點實際上也可以從另一方麵印證受讓人是否基於善意取得財產,因為財產轉讓一般是有相應條件的,沒有轉讓價格或者轉讓價格明顯低於實際價格,足以引起受讓人對讓與人是否有處分權的合理懷疑.本案中被上訴人雖提供了其與案外人陳小波簽訂的協議書,但因為該協議並非按照?二手車流通管理辦法?規定的方式在二手車交易市場內簽訂,讓與人也未出庭作證.在此情況下,被上訴人應當舉出其他充分證據證明自己已經為涉案車輛交易支付了合理的價款.但被上訴人並未完成這一舉證義務,故不能認定其在受讓涉案車輛時支付了合理的價款.
最後,善意取得要求轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人.機動車雖然屬於動產,但具有一定的特殊性,車主需辦理機動車登記證、車輛行駛證,這些嚴格的管理措施使車輛不同於其他無須登記的動產,也利於受讓人審核車輛轉讓時的合法正當性.本案被上訴人盧誌成無法辦理涉案車輛過戶手續的事實,也說明他明知讓與人未取得涉案車輛處分權,進一步說明被上訴人取得涉案車輛不屬於善意取得.
綜上,被上訴人盧誌成並未善意取得涉案車輛.上訴人劉誌兵基於物權請求權要求被告返還涉案車輛,理應支持.上訴人以缺乏證據為由撤回賠償損失這一訴訟請求,係其真實意思表示,理由正當,予以準許.據此,二審法院判決:撤銷浙江省嵊州市人民法院(２００７)嵊民一初字第５３３號民事判決,要求被上訴人盧誌成返還給上訴人劉誌兵牌照號為浙DH３９５１號的金杯麵包車一輛.
【評析】本案判決是在物權法通過之後、施行之前作出的,但是一、二審法院作出了完全不同的判決,究其根源,在於兩級法院對於善意取得的理解和認定存在不一致之處.一審法院比較粗線條地理解和適用了善意取得製度,認為盧誌成作為涉案車輛的買受人支付了合理的價格,事後為涉案車輛辦理了車輛保險及車輛年檢,說明其是善意取得涉案車輛,因而判令其取得所有權.但是對於相應的證據卻疏於查證,盧誌成在購買涉案車輛的時候,已經知道車輛行駛登記證所登記的車主並非讓與人本人,而且也沒能提供轉賬記錄或發票等來證明其曾經以“合理的價格”購買過涉案車輛,因而難以認定其為善意相對人,不符合善意取得製度的適用對象要求.當無權處分人處分他人財產,且受讓人應知或明知其沒有處分權限的,此８５物權法的理論與實務時應當優先保護所有權人的權利,所有權人可以直接對物的占有人主張追及權能.二審法院分別從“善意”的認定、“合理的價款”兩個層麵對本案能否適用善意取得製度進行了探討,認為本案並不符合善意取得製度的構成要件,因而撤銷了一審判決,確認劉誌兵擁有涉案車輛的所有權.應當說,本案的二審判決在說理上是明確充分的,判決結果也是較為妥當的.
８６第五章建築物區分所有權第５章建築物區分所有權事例:一、甲購買了一套２２層２２０１號的公寓,因此甲享有該公寓的專有空間,即享有該公寓的專有所有權.但是該專有部分的四至範圍在哪?是右邊的這堵牆到左邊的那堵牆,上麵的天花板到下麵的地板這些空間嗎?如果說是,那麼左右兩堵牆是屬於誰的?如果你需要在左邊牆上釘一枚釘子,是否需要征得隔壁鄰居的同意?
二、甲有一棟三層樓房,在樓頂上設置了一個商業廣告牌,後甲將該樓房的第二層賣給了乙,試問:乙是否有權要求甲拆除廣告牌?
三、開發商將所有的房子賣給業主,卻將樓頂租給了一個種花的人,種花的人澆水時,常常導致樓下住戶遭受水淋之苦.試問:樓下的業主應該如何主張自己的權利?
四、房屋的產權人甲將房屋出租給乙,承租人乙對該房進行了裝修改造,將房屋南側陽台欄板拆除,將南側臥室和起居室窗戶下麵的承重牆拆除,並占用公共部位違章搭建商用棚一間,還在窗外壘了多層台階,拆除公共圍欄.這種行為對樓房整體結構形成威脅,影響周邊的環境美觀.試問:物業服務公司應該起訴甲還是乙?
五、甲在其房屋的首層花園內,自行搭建封閉設施,擴大自己的使用空間,他是為了擋住樓上業主長期往下扔雜物,保護自己兩個年幼的孩子,才搭建了該設施.試問:甲是否有權搭建封閉設施?
一、建築物區分所有權的概念建築物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權的一種形態.所謂建築物區分所有權,指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關係而產生的管理權的結合.?物權法?規定的業主的建築物區分所有８７物權法的理論與實務權,與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念.加上“業主的”三個字,是因為“業主”“物業”的含義已經為人們所熟悉,為了便於人們理解,故在建築物區分所有權之前加了“業主的”三個字是為了敘述方便,以下稱建築物區分所有權.需要注意,?建築物區分所有權解釋?對業主進行了擴大解釋,即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主.所以在我國,業主包括:依照不動產登記取得專有部分所有權的人;通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權,尚未辦理登記的人;與建設單位簽訂了買賣、贈與等合同,已經交付房屋,但尚未辦理過戶登記的人.
二、建築物區分所有權的性質(一)權利構成的複合性建築物區分所有權由專有權、共有權和共同管理權組成,表現出複合性.而一般所有權具有單一性,即它僅僅是權利人對於所有物占有、使用、收益和處分的權利,沒有共有權和共同管理權.
(二)權利客體的特定性與觀念性建築物區分所有權的客體,包括專有部分,也包括共有部分.其中,專有部分具有特定性,而共有部分相對於全體業主而言是特定的,對於特定的業主來說則大多是以價值額的形式表現出來的,換言之,共有部分作為特定建築物區分所有權的客體,在許多場合隻具有觀念性.例如,對於屋頂、電梯、綠地等共有部分,某個特定的業主無權聲稱對其特定部分享有占有、使用的權利.
(三)專有權的主導性在建築物區分所有的場合,業主的共有權包括建設用地使用權、建築物承重結構部分以及公共設施的共有權,單就經濟價值而言,共有部分的經濟價值更大.依據?物權法?第７２條第２款關於“業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓”的規定,業主的專有權處於主導地位,共有權和共同管理權則從屬於專有權.
(四)權利存續與處分的整體性建築物區分所有權的三要素原則上結為一體,在轉讓、抵押、繼承等場合,應將它們視為一體,不宜保留其一或其二而轉讓、抵押其他權利.就其性質而言,專有權、共有權和共同管理權均為建築物區分所有權的構成部分,缺少任何一項因素都會嚴重傷及建築物區分所有權.尤其是專有部分更是建築物區分所有權須臾不可分離的因素,共同管理權和樓梯、電梯、走廊等部的共有權若缺失,就會傷及建築物區分所有權的筋骨,甚至導致其功效的喪失.
８８第五章建築物區分所有權從這個意義上說,建築物區分所有權具有整體性.不過,某些共有部分,如作為共有部分的停車位、停車庫、會所等,可以脫離建築物區分所有權單獨轉讓,隻要不損害業主的權益,法律就沒有必要禁止.
(五)人法的因素濃厚建築物區分所有權關係並非單純的財產關係,其中管理關係占相當的比重,共同管理權占據突出的位置,因而人法的因素十分濃厚.這是一般所有權所不具備的.①三、建築物區分所有權的內容(一)概述關於建築物區分所有權的內容,學者們認識不一,各國或地區立法規定也不盡一致.歸納起來主要有以下幾種觀點:②１．一元論說一元論說又可分為專有權說和共有權說.前者最早是法國學者在解釋?法國民法典?第６６４條時提出的,認為建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分所享有的所有權,即專有所有權.?日本建築物區分所有法?采取此說.共有權說則以集團性、共同性為立論基點,認為建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的持份共有權,?瑞士民法典?采取此說.
２．二元論說二元論說認為,建築物區分所有權,是指對建築物專有部分所享有的專有所有權和對共有部分所享有的共有權的結合.此說為法國１９３８年的?有關區分各階層不動產共有之法律?和１９６５年的現行?分層住宅所有權法?所肯定.
３．新一元論說新一元論說又稱“享益部分說”.新一元論說拋棄二元論說關於建築物專有部分和共有部分的區分,將此二者合並成為“享益部分”,以該“享益部分”為一個單位標的所設定的權利即為區分所有權.
４．三元論說該說為德國學者首創,並為?德國住宅所有權法?所采納.三元論說認為,建築物區分所有權是區分所有建築物專有部分所有權、共有部分所享有的共有權,以及基於建築物的管理、維護和修繕等事務而產生的成員(社員)權的總稱.
目前我國學者多讚成三元論說.多數學者認為,建築物區分所有權,是指多個所有人共①參見崔建遠:?物權:規範與學說———以中國物權法的解釋論為中心?(上冊),清華大學出版社２０１１年版,第４０３~４０４頁.
②以下內容參見於海湧、馬栩生主編:?物權法?,中山大學出版社２０１３年版,第８０~８１頁.
８９物權法的理論與實務同擁有一棟高層建築物時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分(專有部分)所享有的所有權,對供全體或者部分所有人共同使用的建築物部分(共有部分)所享有的共有權,以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱.其理由主要是,三元論說從根本上反映了建築物區分所有權的固有屬性,涵蓋了因區分所有建築物所產生的一切法律關係,有助於協調區分所有者個人與團體之間的矛盾,並可彌補其他諸說之不足.我國?物權法?第７０條規定:“業主對其建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利.”可見,我國?物權法?亦采納三元論說.我國?物權法?和學界通說認為,建築物區分所有權包括三種權利,即對區分所有建築物的專有部分所享有的專有所有權、對於共有部分所享有的共有權,以及基於建築物的管理、維護和修繕等事務而產生的管理權.
(二)專有所有權１．專有所有權的概念專有所有權,指建築物的區分所有人對建築物的專有部分所享有的占有、使用和收益的權利.?物權法?第７０條規定:“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利.”但是專有所有權是建築物區分所有權的核心,居於建築物區分所有權的主導地位.具體而言,取得專有所有權即同時取得共有權、成員權,反之則喪失共有權等.專有權的大小決定共有權的特有分比例,決定管理權的大小.
專有所有權是一種所有權,區分所有人能夠在法律限製的範圍內對專有部分進行占有、使用、收益和處分(?物?第７１條).業主轉讓其專有所有權時,無須其他業主同意,其他業主也不享有優先購買權.如果管理規約規定業主不得轉讓房屋的,不發生物權效力,因為違反?物權法?的規定.但是基於物權客體的獨立性原則,區分所有的專有部分,必須具備一定條件,才可以作為建築物區分所有權中專有權的客體.①２．專有所有權客體的特征根據我國?物權法?與?建築物區分所有權解釋?等規定,可以成為專有所有權客體的有:業主專有的住宅或者經營性用房(地板、天花板和四壁形成的空間);買賣合同明示由業主單獨所有的車位、車庫和綠地;其他結構和利用上具有獨立性,並且給予房屋登記的攤位;買賣合同明示歸業主專有的露台.因此專有所有權客體具有以下特征:(１)須具有構造上的獨立性.構造上的獨立性,是指建築物的專有部分與其他專有部分或者共用部分由牆壁、天花板、地板等完全分隔開來,形成一個獨立的空間.即被區分的部①詳見:最高人民法院?關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋?第２條對專有部分的認定作了明確規定:“建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體.規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分.本條第一款所稱房屋,包括整棟建築物.”９０第五章建築物區分所有權分在建築物的構造上,可以加以區分並與建築物的其他部分隔離.至於是否具有足夠的獨立性,應依一般的社會觀念確定.例如,一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離,成為獨立的住宅單元.其內再以屏風分隔成數個部分的,其內各部分則不具有構造上的獨立性.
(２)須具有使用上的獨立性.使用上的獨立性,則指建築物的專有部分具有滿足區分所有人社會經濟生活需要的功能,以能否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷標準,並以區分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設備的存在及共用設備的不存在為依據.即被區分的各部分,可以為居住、工作或其他目的而使用.其主要的界定標準,應為該區分的部分有無獨立的出入門戶.如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的,即不具有使用上的獨立性.
(３)能夠登記成為特定業主所有權的客體.規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當為專有部分的組成部分.①雖然專有部分所有權在性質上與一般所有權並無不同,但是,業主行使其專有部分的單獨所有權會受到一定的限製.
３．專有所有權的限製(１)業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益.否則其他業主可以行使物權請求權.
(２)業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房.業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主同意.
所謂“有利害關係的業主”是指本棟建築內的所有其他業主.建築區劃內本棟業主之外的業主,主張自己屬於有利害關係的業主時,應當證明其房屋價值、生活品質受到或者可能受到不利影響.
４．專有所有權的邊界專有所有權的難點在於,如何妥當地確定其權利的範圍及邊界.對此,比較法上存在四種不同的做法.
(１)“壁心說(或中心說)”.該學說認為,區分所有建築物專有部分的範圍達到牆壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心.由於專有部分的範圍包含境界中心線以上部分,不排除各專有部分的所有權人對該以上部分無所顧忌地行使所有權,以致會損害到埋設於牆壁內的各種管線的安全乃至整個樓房的安全.
(２)“空間說”.空問說的主要觀點是,專有部分是由建築材料圍成的空間部分,而牆壁、地板、天花板則屬各區分所有權人共有.若依此說,專有人對房屋進行裝修就將被認定為侵權行為.這有悖生活常理,致使區分所有權人的生活極不方便.
(３)“最後粉刷表層說”.持這種觀點的學者認為,專有部分應包括壁、柱等的表層所粉刷部分.此說雖較前兩種觀點更為合理,但以最後粉刷表層為界有違一般以壁心為界限的交易習慣.
(４)“壁心和最後粉刷表層說”.該學說認為,專有部分的範圍在內部關係與外部關係上①參見魏振瀛主編:?民法?,北京大學出版社２０１３年版,第２５５~２５６頁.
９１物權法的理論與實務有所區別.內部關係即區分所有人相互間,特別是建築物的管理和維護關係上,專有部分包括至壁、柱、地板、天花板等的表層的粉刷部分空間.外部關係即區分所有權人與第三人的關係,例如,區分所有權人進行買賣、保險等行為時所發生的關係.專有部分則包括至壁、柱、地板、天花板等的中心線以上的範圍.上述四種觀點中,壁心和最後粉刷表層折中說更為合理,是通說.①事例一中,甲對２２０１公寓享有的專有所有權四至範圍分別是四麵牆壁和上下隔板的中心部分.甲在其左邊牆上釘釘子,隻要不要釘穿了,則無須經過鄰居的同意,如果釘穿了則構成侵權.
５．以案說法②【基本案情】原告居住在烏魯木齊市南昌路１１號３－１０１室.２０００年,原告將住房騰出作為商用房,開辦了烏魯木齊市沙依巴克區經緯通訊經營部,並在一樓與二樓陽台中間懸掛了“中國移動通信”“中國聯通”兩塊招牌.２００４年,雙方因招牌懸掛問題產生糾紛,原告將被告起訴至我院,請求判令被告對損壞的招牌進行修複.我院以(２００４)沙民一初字第２８８７號民事判決支持了原告的訴訟請求.隨後,被告又將原告起訴至我院,請求法院判令原告拆除懸掛在其陽台外的廣告牌,恢複原狀.我院作出(２００４)沙民一初字第３１４９號民事判決,以廣告牌並未影響被告通風、采光等利益為理由,駁回了被告的訴訟請求;被告不服,上訴至烏魯木齊市中級人民法院.中級人民法院經二審,查明了被告家的窗戶鐵柵欄係原告無償安裝的,即判決駁回了被告上訴,維持了一審判決.後原告又在店門上懸掛了“名煙名酒”的牌匾,被告隨即提起行政訴訟,起訴至我院,要求沙依巴克區城市管理行政執法局履行法定拆除職責.
執法局查明原告懸掛“名煙名酒”牌匾,未依法辦理相關審批手續,遂給原告下發了沙改通(２００８)第０９００３０號?責令改正通知書?.原告接到通知後,自願拆除了牌匾,被告也撤回了起訴.
被告為了阻止原告繼續懸掛經營、廣告牌匾,在撤訴之後,從其家中封閉陽台離地麵３０厘米處穿出一根鐵棍.
【爭議焦點】１．所有人是否有權在自己經營性用房的陽台和他人住宅的陽台外牆之間懸掛經營性廣告牌?
２．他人是否有權阻止他人在其住宅陽台外牆懸掛經營性廣告牌?
【判旨】沙依巴克區人民法院經審理認為,業主改變其房屋的性質及用途,除遵守法律、法規以及管理規約外,還應當經有利害關係的業主同意.本案原告將原住宅改變為經營性用房後,在店門與二樓陽台外牆間懸掛廣告牌,應當經過被告的同意.被告從其自己居住使用的陽台中穿出一根鐵棒,並未對原告構成權利的侵害,故原告的訴訟請求不能成立,法院不予支持.對原告合理的意見,法院予以采納.沙依巴克人民法院依照?中華人民共和國物權法?
①參見江平、李國光主編:?物權法疑難問題精答?,人民法院出版社２００７年版,第２１７~２１８頁.
②【法寶引證碼】CLI．C．８２２２１５.
９２第五章建築物區分所有權第７７條之規定,判決駁回原告的訴訟請求.原告不服,提起上訴.
烏魯木齊市中級人民法院經審理認為,依據我國?物權法?的相關理論,建築物專有所有權的客體,在內部相互關係上,專用部分僅包括牆壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷部分,在外部關係上(如買賣、保險、稅金等),專用部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心線.建設部１９９２年頒布的?公有住宅售後維修養護暫行辦法?明確規定,住宅的共用部分,是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等)、外牆麵、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等.由此楊秀芳所居住房屋的陽台外牆作為該棟樓房的基本構造部分,並不為楊秀芳所專有,建築物的專有所有權人對其專有部分享有權利,但專有所有權人對專有部分的使用應當考慮到對其他區分所有權人的影響,應當在合理的範圍內行使自己的使用權,不得損害其他區分所有權人的利益,因我國?物權法?第７１條明確規定,業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分權利,但不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益.楊秀芳為阻止鄧賢貴在其門楣上方懸掛經營或廣告牌匾,而從其家封閉陽台離地麵３０厘米處從內向外穿出一根鐵棍的行為,屬對建築物的不當使用行為,亦損害了該樓寓其他共有人的權益,鄧賢貴作為其所居住樓房的業主及利害關係人,有權請求法院判令楊秀芳停止其不當使用和侵害其他共有權人權益的行為,故鄧賢貴請求法院判令楊秀芳拔除其釘在鄧賢貴店門楣上的鐵棍的訴訟請求成立.鄧賢貴如果設置牌匾廣告,應經市政市容行政管理部門審批.楊秀芳在本案訴訟中所稱鄧賢貴將住宅改變為經營性用房及在其房屋門相上設置經營性廣告牌匾未經其同意的主張,與原審法院(２００４)沙民一初字第３１４９號民事判決及本院(２００５)烏中民一終字第１９０號民事判決所確認的事實相悖,法院不予采信.原審法院判決確認楊秀芳從其家封閉陽台離地麵３０厘米處從內向外穿出鐵棍的行為不構成侵權不當,法院予以糾正.故判決撤銷烏魯木齊市沙依巴克區人民法院(２００８)沙民三初字第８６８號民事判決,並要求楊秀芳拔除其從陽台內向外穿出的鐵棍.
【評析】本案是實踐中發生的涉及建築物區分所有權的典型案例.本案被告楊秀芳的住宅和原告鄧賢貴的經營性用房均在同一幢建築物內,因而他們均是該建築物的業主,對自己房屋的專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利.鄧賢貴是否有權在自己經營性用房的陽台和被告楊秀芳住宅的陽台外牆之間懸掛經營性廣告牌,以及楊秀芳是否有權阻止原告在此處懸掛經營性廣告牌,均涉及建築物區分所有權的範圍的認定問題.
我國物權法規定,建築物區分所有權,是業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利.因此,業主對建築物區分所有權享有的權利分為兩個部分:一是住宅或經營性用房的專有部分;二是該專有部分以外的共有部分.建築物的專有部分是區分所有建築成立的基礎,具有排他性,且可獨立使用.從專有部分的法律性質方麵考察,業主對建築物專有部分所有權的權利範圍是有限的,原則上以由四周的牆壁、地板以及天花板所組成的空間為限.而這裏的“空間為限”,不及於作為整棟建築物主體結構的柱、梁、牆,以及兩個或多個相鄰的建築物區分所有權共用的牆壁.這就是說,作為整棟建築物主體結構的牆等部分不屬於專有部分的範圍,而是專有部分以外的共有部分.業主對其建築物專有部分享有占有使用、收益和處分的權利,對建築９３物權法的理論與實務物專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務,不得以放棄權利不履行義務.
本案原被告作為同一幢建築物的業主,除了均享有對該建築物區分所有權專有部分的所有權外,還享有對該建築物共有部分即牆壁享有共有權.原告鄧賢貴在１１號建築物自己營業性用房陽台和被告楊秀芳住宅陽台之間的外牆上懸掛廣告牌,是對１１號建築物的共有部分行使使用權,原則上應當準許.被告楊秀芳為給原告鄧賢貴懸掛廣告牌設置障礙,從其家中封閉陽台離地麵３０厘米處穿出一根約一米長的鐵棒,不僅影響了原告鄧賢貴對建築物的區分所有權共有部分的使用權,也對１１號建築物整體牆壁造成一定的損害.二審法院依據物權法相關理論,指明楊秀芳住宅陽台的外牆並不為其所專有,其從自家陽台內牆穿出一根鐵棍,侵害了其他共有人的權益,即判決撤銷原審判決,判令楊秀芳在本判決生效後１０日內拔除鐵棍,是適當的.
(三)共有權所謂建築物區分所有人對共有部分的共有權,是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約,對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利.即建築物的共用部分為相關區分所有人所共有,均不得分割.各區分所有人對共有部分,應按其目的加以使用.共有部分的修繕費以及其他負擔,由各區分所有人按其單獨所有部分的麵積占總麵積的比例來分擔.例如,區分所有人對小區的綠地、道路所享有的共有權.建築物區分所有人的共有權具有如下特點:①１．共有權的主體人數眾多與一般財產共有相比,在建築物區分所有中,共有人是眾多的.隨著現代建築物向高層、高空發展,一棟建築物的住戶越來越多,一個小區內可能有成千上萬的業主,他們都構成了小區內共有財產的主體.正是因為人數眾多,所以不可能每一個人都參與共有財產的管理,通常需要由業主通過業主委員會或其委托的物業管理機構來實際行使管理權.
２．共有部分附隨於專有部分在建築物區分所有的狀態下,區分所有人所享有的共有權與其對專有部分所享有的單獨所有權是密切聯係在一起的,共有權是由專有部分所決定的,並從屬於專有部分的所有權.在區分所有的條件下,共有部分不能獨立存在,也不能單獨轉讓和繼承.隻有在取得了專有部分的所有權之後才能相應地取得共有權.一般來說,專有部分的麵積越大,共有部分的份額越大.轉讓專有部分所有權,共有部分也相應轉讓.專有權的大小也常常決定其承擔修繕共有財產的義務範圍.任何買受人購買房產,一旦取得專有部分的所有權,則自然取得共有部分所有權.在區分所有的成立登記上,一般隻登記專有部分所有權,而對共有部分所有權並不單獨登記.正是由於共有部分附隨於專有部分,因此區分所有權中的共有,既不同於按份共有,也不同於共同共有,可以將其看作一種特殊的共有形態.
３．共有權客體範圍較為廣泛一般來說,專有部分的所有權限於建築物內.但對於共有權而言,則不限於建築物內,還可能延伸到小區.共有部分的範圍主要包括如下方麵:①參見王利明:?物權法論?,中國政法大學出版社２００８年版,第１６４~１６５頁.
９４第五章建築物區分所有權(１)建築物的基本構造部分,如支柱、屋頂、梁、外牆、承重牆、地下室等.(２)建築物的公共設施,如樓梯、電梯、消防設備、走廊、水塔、給排水係統、公共照明設備、通信網絡設備、避難層、設備層、大門等.
(３)建築物所占有的地基的使用權(建設用地使用權或者宅基地使用權),以及校區內的空地(但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外).
(４)建築區劃內的綠地(屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外)、道路(屬於城鎮公共道路的除外).
(５)建築區劃內的其他公共場所和公共設施和物業服務用房.(６)占用業主共有道路或者其他場所用於停放汽車的車位.(７)建築物及其附屬設施的維修資金.
４．共有權在類型上具有多樣性在區分所有中,共有的類型比較複雜.一是可以根據共有產生的原因,將共有分為法定共有和約定共有;二是根據共有的客體是財產還是權利,可以將共有分為一般共有和準共有;三是根據共有人的範圍,可以將共有分為小區內全體業主的共有、某一棟建築物內全體業主的共有、特定單元或者特定幾個業主的共有.對不同類型共有的確定需要根據不同的財產情況來考慮.
５．業主對共有部分的權利與義務業主對小區共有的財產在享有共有權,即享有共同管理和共同收益的權利的同時,也要對建築物共有部分的維護、維修等工作承擔義務,分擔有關物業管理、維護維修的義務(?物?第７０條).業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利不履行義務(?物?第７２條第１款).如果小區的共有部分遭受損失,也應當分擔損失.?物權法?之所以強調業主對共有部分既享有權利,又要承擔義務,原因在於,業主往往隻注重對自己專有部分權利的行使和義務的履行,但易於忽視對共有部分的義務承擔.例如,在實踐中有的業主拖欠共同維修費用,使建築物共有部分長期得不到維護.所以?物權法?規定業主在享有共有權的同時,應當履行共有人的義務.
具體而言,業主對共有部分的權利義務,除了另有約定之外,業主按照專有部分的麵積占建築物總麵積的比例,對共有部分享有權利、負有義務.業主對共有部分的權利主要包括使用權(業主有權共同使用或者輪流使用共有部分)與收益權(業主有權依照其專有部分的麵積占建築物總麵積的比例取得共有部分產生的收益).業主對共有部分的義務隻要是以共用部分的本來用途使用共有部分與按照專有部分的麵積占建築物總麵積的比例分擔共有費用和其他負擔,業主不得以放棄權利為由不履行義務.
如前揭事例二,甲與乙形成了建築物區分所有權關係,由於甲僅將二層出售給乙,其仍然保留對樓頂的所有權,故乙無權要求甲拆除廣告牌.
６．共有權行使方式的特殊性一是要依據法律的規定和管理規約來行使共有權,如依法定程序決定維修資金的使用.
二是在建築物區分所有的情況下,共有人行使權利,常常采用持有份的方式.依據我國?物權法?第８０條的規定,建築物共有部分及其附屬部分的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建築物總麵積的比例確定.
９５物權法的理論與實務這實際上是確定了共有人在沒有約定的情況下,應采取持有份的方式享有權利並承擔義務.
對於區分所有建築物共有部分的性質,理論上存在著“總有”“按份共有”及“共同共有”等不同見解.其中,“共同共有說”為日本學者的通說,“按份共有說”為我國台灣學者的通說.對於區分所有建築物共有部分的性質的認識,應注意三點:(１)該共有部分的性質不同於傳統的按份共有和共同共有,屬於一種特殊的共有形態.因此不應一概而論,而宜分別依區分所有建築物的不同類型予以確定.亦即,區分所有建築物共有部分的性質因區分所有建築物的不同形態而有不同,或為共同共有,或為按份共有;(２)建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等,無約定或約定不明時,係按照業主專有部分占建築物總麵積的比例確定.因此類似於按份共有(?物?第８０條);(３)共有權人隻有共同使用、收益的權利,而沒有權利請求將之分割轉化為個人所有,類似於共同共有.①即建築物區分所有權中的共有權既不是按份共有(不得請求分割),也不是共同共有(持有份額),而是一種特殊的共有,業主不得請求分割共有部分.
如前揭事例三,一般要分兩種情況分析.
第一種情況是開發商不享有房頂的所有權,該房頂屬於所有業主的共有部分,開發商將其出租給他人,這種行為產生的法律後果是租賃合同的效力待定.
第二種情況是開發商享有該房頂的所有權,那麼這種場合發生的糾紛就屬於相鄰權的問題.
７．以案說法②【基本案情】某房地產開發公司將某某花園環保停車場內的２２號停車位出租給杜某.某某花園業委會提起訴訟,要求某房地產公司騰退車位.某房地產公司辯稱車位經過規劃,且在業主簽署的?商住樓買賣合同?中也已經約定“內院物業產權屬甲方(某房地產公司)所有,乙方(購房人)無權幹預甲方物業產權變動”,故車位屬某房地產公司所有,其有權處分.經法院查明,某某花園環保停車場是經過規劃且通過政府職能部門審批,環保停車場及車位未獨立辦理土地使用證,某市規劃局向法院函複該環保停車場１００％計入綠地麵積,某省住房和城市建設廳複函對某規劃局的答複予以確認.
本案經過一審、二審,最後經廣東省高院提審,終審判決某房地產公司騰退車位給某某花園業主委員會.
①參見陳華彬:?民法物權論?,中國法製出版社２０１０年版,第２３７頁.
②【法寶引證碼】CLI．C．１６１５９９５１,廣東省高級人民法院(２０１４)粵高法民一提字第１２０號.
９６第五章建築物區分所有權【判旨】廣東省高院認為:“關於涉案環保停車場經過規劃審批與其權利歸屬的關係問題.規劃職能僅決定用途和功能,涉案環保停車場經過規劃審批一節並不能作為認定其屬某房地產公司所有的依據.”而對於合同中約定停車位屬開發商所有的情形,廣東省高院認為:“即使某房地產公司與某某花園業主在房屋買賣合同中有約定涉案環保停車場歸某房地產開發公司所有的條款,亦屬於?合同法?第４０條規定的提供格式條款一方免除其責任,加重對方責任,排除對方主要權利的情形,應認定無效.”【爭議焦點】確定該車位是建築物區分所有權中規定的專有部分還是共有部分?
【評析】有的觀點認為:如果車位是屬於共有部分,則隨著建築物專有部分所有權的轉移,共有部分歸全體業主所有;若是專有部分,則開發商有權處分.
某房地產開發公司依據?物權法?第７４條第２款“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”,認為停車位屬專有部分.
而某某花園業委會認為屬共有部分.依據是?物權法?第７４條第３款“占有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有”.
法院通過調查,判決環保停車場車位歸業主,依據則是?物權法?第７３條規定:“建築區劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外.建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外.建築區劃內的其他公共場所,公用設施和物業服務用房,屬於業主共有.”廣東省高院對規劃審批和權利歸屬關係的論述,是適用?物權法?第７４條第２款.實際上是對專有權部分的確認,這種確認有明確的標準,最高人民法院?關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋?中規定,專有部分的認定標準有三點:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體.三者同時具備方能認為具有專有性,不能因為車位在規劃內就簡單認定開發商有權處分.
對具有獨立產權證書的地上停車位、停車場、地下車庫等一般不會產生糾紛,而對於無法辦理產權證書的地上停車位、地下車庫等,需要分情況對待:１．屬於人防工程的地下車位,?人民防空法?第５條規定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有.”誰與規劃、人防工程管理部門簽訂人防工程使用合同或取得?人防工程使用證?,誰就是人防工程管理部門批準和管理的收益人,實踐中的判決,如大連市中級人民法院(２０１５)鎮民終字第００８５３號均有論述.
２．計入公攤麵積的但無產權證書的車位,業主支付價款取得專有權的同時已經取得了共有部分的共有權,應屬業主共有.未計入公攤麵積且無產權證書的車位,開發商作為開發建設單位,並不因尚未進行登記就喪失車位的專有權,此種情況下開發商有權處分.
３．對於部分省市不辦理地上車位產權登記造成的建築規劃內但無法取得獨立產權證書的地上車位,應先審查其占用土地的性質,如屬於占用公共綠地或者公共場所建設的,則其９７物權法的理論與實務歸全體業主共有.不能證明是占用公共綠地或者公共場所建設的,則需依據規劃、合同等綜合認定.
法律導人向善,?物權法?第７４條第２款的目的,是通過開發上享有所有權鼓勵其多修建具有專有權的車位,是對各方權屬的明確確認,而非造成權屬的混亂.如果單純依據?物權法?第７４條第２款,凡是規劃內車位均屬於開發商所有,則可能發生開發商利用車位惡意逃避房價監督管理、建築區劃內的公共部分被開發商侵占一空等問題,也是違背立法本意,故對?物權法?第７４條第２款的適用,不能單一考量是否在規劃內.
本案是全國首例判業主獲勝的案件.在司法實踐中,涉及停車位的所有權訴訟,很多法院會直接依據?物權法?第７４條第２款規定,將規劃內的停車位判歸房地產公司所有,但該判決將經過規劃的車位判決歸業主共有.為厘清停車位的歸屬提供了一個很好的參考案例.
(四)對共有部分的管理(管理權)管理權是建築物區分所有人作為整棟建築物所有人對共有部分的管理所享有的權利.它是基於區分所有人在一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離所形成的共同關係而產生的,隻在區分所有之建築物存在,該種共同關係就會存續,因而管理權是一種繼續性的權利.其構成區分所有權中之“人法性”因素.我國?物權法?第７５~７８條對此有專門的規定.
對於建築物專有部分之外的共有部分的管理等問題,是現代城市在商業住宅建設發展過程麵臨的一項新問題,例如,目前不少建築物的建設用地使用權的“大限”尚遠,但業主共有的某些設施可能已經“壽終正寢”了.①對於這些共有的資產應該如何管理,根據?物權法?第７６條規定,對於籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金,經過專有部分占建築物總麵積２\/３以上的業主且占總人數２\/３以上的業主同意即可.換言之,對於建築物的共有部分,應該由業主共同管理,例如電梯等.
業主對共有部分享有的管理權可歸納為:①表決權.即有權參加全體所有人的集會,對大會討論事項進行投票表決.②製定規約權.③選舉、罷免權,即任免管理者並監督其工作的權利.④請求權.如請求召集大會的權利、請求收取共用部分應得之利益、請求停止違反公共利益之行為等.業主的管理權一般是通過業主大會或者業主委員會來行使.
１．業主大會與業主委員會(１)業主大會與業主委員會的性質.業主大會是全體業主進行集體決策的自治性組織,全體業主均有權利參加並在業主大會上行使表決權.由於業主大會是非常設機構,因此,在業主大會閉會期間,由業主委員會代為行使其職權.所謂業主委員會,是指業主大會的常設機構,在業主大會閉會期間行使業主大會的部分職權和其他由業主大會授予的權利.就業主委員會的地位而言,從國外法而言,區分所有人團體的法人化已經得到許多國家的承認.例如,日本法就規定,區分所有人的人數在３０人以上的,可以通過特別決議決定成為法人的①?或撐不到土地使用權到期住宅物業管理需更多細則?,http:\/\/news．xmhouse．com\/qg\/２０１６０４\/t２０１６０４２７_６１４３２８．htm．９８第五章建築物區分所有權宗旨,並在主要事務所的所在地進行登記取得法人資格.
在我國,作為新生事物的業主委員會的法律性質和地位一直處於模糊狀態.由於國務院製定的?物業管理條例?未有明確規定,在實踐中引發了不少問題.對於業主委員會的法律地位,我國?物權法?在第７８條規定:“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷.”業主大會與業主委員會的訴訟主體地位在一定程度上得到了確認,即業主大會與業主委員會可以做被告.業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失(?物?第８３條第２款),卻沒有賦予業主委員會原告的資格,即業主大會和業主委員會雖然有權請求業主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失,卻無權對該業主提起訴訟.但是,隨著２００９年最高人民法院所頒布?關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋?,這一情況得到了緩解.根據該解釋的第８條的規定,業主大會決議解聘物業服務企業後,業主委員會有權解除物業服務合同,確立了業主委員會可以作為原告,即在確定合同效力案件,解除物業服務合同案件,請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施案件,物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的案件中,業主委員會被賦予了與業主相同的訴訟地位,這是個不小的進步.但是,業主委員會仍不承擔責任,如果有業主欠繳物業費,物業企業仍隻能請求業主支付.
對於業主委員會在實體法上的法人資格問題,北京、廣州等一些城市正在進行試點工作.例如,２０１１年施行的?北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則?第２５、２６條即明確規定,業主大會可以登記,領取組織機構代碼,並刻製自己的印章,真正成為一個實體組織.從長遠看,業主委員會地位的實體化將是重要的趨勢.①(２)業主大會的表決規則.根據我國?物權法?第７４條規定:下列事項由業主共同決定:(一)製定和修改業主大會議事規則;(二)製定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項.決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意.
決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意.對於業主的表決權,２００３年國務院頒布的?物業管理條例?第１１條、第１２條對於業主大會決定,有法定要求:其一,與會業主要求達到物業管理區域內持有１\/２;其二,業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權１\/２以上通過.如果是修改公約、議事規則、選舉或解散物管企業、專項基金事宜,應當經過全體業主所持投票權的２\/３以上.我國?物權法?第７６條對此規定有所變化,對於維修基金和改建、重建建築物的事項,要求專有部分占建築物總麵積２\/３以上的業主且占總人數２\/３以上的業主同意,其他事項,應當經占專有部分建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意.與?物業管理條例?的規定相比較,?物權法?不再簡單要求人數和票權比例,而是綜合參酌專有部分占建築總麵積比例及①參見於海湧、馬栩生主編:?物權法?,中山大學出版社２０１３年版,第８６~８７頁.
９９物權法的理論與實務業主人數比例,顯然更為合理.
業主大會與業主委員會的決定,對業主具有約束力.我國?物權法?第７８條規定:業主應當遵守法律、法規以及管理規約.如果決定侵害業主的權益,受侵害業主可以請求人民法院予以撤銷,即業主對於業主大會決議的撤銷訴權,但應當在知道或者應當知道決定作出之日起１年內行使(?物?第７８條).
２．物業服務企業業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理.但目前絕大多數是委托物業服務企業進行管理.
物業服務企業,是指依法成立、具備專門資質並具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體.即從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格.
物業服務企業提供服務活動實行行政許可製度.這是因為物業管理具有一定的特殊性.物業管理服務實質是對業主共同事務進行管理的一種活動,帶有公共產品的性質.在物業管理區域內,物業服務企業要依照全體業主的授權,約束個別業主的行為,以維護全體業主的利益和社會公共利益.物業服務企業素質及管理水平的高低,直接影響到業主的生活和工作環境.
物業服務企業與業主之間是委托合同關係,因此委托合同關於委托人和受托人之間的權利義務關係適用於業主與物業管理機構之間.物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,並接受業主的監督.有關物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容,通過業主委員會與物業服務企業訂立書麵的物業服務合同加以約定.
如前揭事例四,物業公司可以起訴甲乙,請求法院判決甲乙承擔連帶責任,並恢複房屋原狀.因為乙的拆改行為,違反了?入住合約?的約定和關於物業管理的相關法律文件的規定,應承擔拆除責任.甲作為房主和物業服務合同的相對方,明知承租人要將該房屋改成商業門麵房,亦應承擔連帶責任.
又如前揭事例五,甲在其房屋的首層花園內,自行搭建封閉設施,擴大自己的使用空間,違反了?物業管理公約?,應立即拆除自行搭建的設施,恢複建築原狀.至於樓上業主長期往下扔雜物,甲負有舉證責任,如果確實有這種情況,可以通過其他合法途徑救濟.
１００第六章相鄰關係第６章相鄰關係事例:一、甲擁有相鄰的A、B、C三座房子,B、C麵朝大路,A沒有麵向大路.甲將A座房子出租給乙,乙利用C座的通道來往A與大路之間.不久,甲將C座房子賣給丙,丙封鎖了通道.試問:乙向誰主張怎樣的通行權?
二、與事例一一樣,比A座房子租賃更早,甲已經將B座房子租賃給丁.試問:乙可以向誰主張怎樣的通行權?
一、相鄰關係的意義無論是?民法通則?還是?物權法?,都為了調整不動產所有人或者使用人相互間的利用而規定了相鄰關係.相鄰關係,也被稱為不動產相鄰關係,或相鄰權,是指兩個以上不動產相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時,因相互間給予對方一定的方便或接受一定的限製而形成的權利義務關係.這種權利義務關係是由法律直接規定的.①學說因此又稱相鄰關係為“相鄰權”,②但是日本學者認為,相鄰關係製度的功能在於謀求實現不動產相鄰各方發生衝突之際的利害關係的衡平調整,因此舍棄相鄰權的稱謂而是稱為“相①關於相鄰關係規定的法律性質:與相鄰關係有關的法律規範除了私法領域的?民法通則??物權法?等法律規定之外,公法上也有不少與相鄰關係有密切關係的環保法規,如?中華人民共和國水汙染防治法??中華人民共和國環境噪聲汙染防治法?等,從某種意義上講,也可以稱為公法上相鄰關係的規定.不動產相鄰關係涉及私利與公益,司法與公法必須相互協力,才能有效率地規範和諧和會的發展.②史尚寬:?物權法論?,榮泰印書館股份有限公司１９７９年版,第７９頁.
１０１物權法的理論與實務鄰關係”,①我國?物權法?顯然受此影響.從民法對相鄰關係的規範的內容來看,可以認為相鄰關係是對所有權內容限製的製度之一.在現代社會,世界各國的立法取向更加注重不動產所有權的“社會性義務”,給不動產所有權提出了更多的限製性要求.人們逐漸認識到對不動產所有權的行使不能是絕對的,為避免所有權人因絕對行使權利而妨礙社會的進步和公共利益的需要,有必要對所有權的行使,特別是不動產物權的行使加以必要的限製.故在規範內容方麵,必須考量土地所有人自由行使其權利是否具有值得保護的利益,並衡酌鄰地所有人是否有幹預他人所有權範疇的優勢利益,而為合理必要的利益衡量.②從另一角度理解,不動產相鄰關係從本質上講是一方所有人或者使用人的財產權利的延伸.例如,甲、乙都是集體所有土地的承包經營人,甲承包的土地處於乙承包的土地與公用通道之間,乙如果不通過甲承包的土地就不能到達公用通道,乙就有權通過甲承包的土地到達公用通道或者自己承包的土地.這樣,在甲、乙兩個承包經營人之間就發生了相鄰關係.這種相鄰關係對於乙來說,是其土地使用權的合理延伸,當然對甲而言,是對其土地使用權的必要限製.這種財產權利的合理延伸和必要限製,對於充分發揮財產的效用,促進社會經濟的發展,穩定社會秩序,具有重要意義.
二、相鄰關係的特征不動產相鄰關係具有以下基本特征:③(１)相鄰關係發生在兩個以上的不動產相鄰的所有人或者使用人之間相鄰人可以是自然人,也可以是法人;可以是財產所有人,如集體組織、房屋所有人,也可以是非所有人,如承包經營人、承租人.
(２)相鄰關係的客體一般不是不動產和動產本身,而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或者其他利益如噪音影響鄰人休息,對於不動產和動產本身的歸屬並不發生爭議.有的相鄰關係的客體是物,例如,相鄰竹木歸屬關係.
(３)相鄰關係的發生常與不動產的自然條件有關,即兩個以上所有人或者使用人的財產應當是相鄰的如上例承包經營人乙不通過承包經營人甲承包的土地不能到達自己承包的土地.如果甲、乙之間的土地,一個在河北,一個在西藏,自然就不可能發生這種通行關係.所謂“相鄰”,不以不動產的直接相鄰接為限.例如甲、乙兩村處於同一條河流的上下遊,兩村雖然不直接相鄰,但亦可能因用水、流水、截水與排水關係,而有相鄰關係適用的餘地.
①[日]澤田裕:?德國相鄰法的基礎理論?,載?法學論集?(關西)第９卷,第５、６號,第６１４頁.②參見王澤鑒:?民法概要?,中國政法大學出版社２００３年版,第５２８頁.
③參見魏振瀛主編:?民法?,北京大學出版社２０１３年版,第２６１~２６２頁.
１０２第六章相鄰關係三、相鄰關係的類型①(一)相鄰土地通行權在相鄰不動產之間,如果一方不動產處於鄰人的不動產包圍之中,與公共道路不相通,以致其非經過鄰人不動產不能為通常使用的,從?物權法?角度考慮,可以以他人的不動產為通道加以使用的原有相鄰不動產通行權(?物?第８７條)與通行地役權(?物?第１５６、１５９條).前者為所有權相互間利用調整的相鄰關係的內容之一.而後者則是用益物權的一種.
通行權未必有排他性利用的必要,通例應該是不動產所有人也可以作為通道使用.一旦設定租賃排他性利用權,雖然出租人也不能作為通道使用,但出租人應該也可以設定可以作為通道使用的租賃權.
１．相鄰土地通行權的特征結合對事例一與二的分析,探討行使相鄰不動產通行權應該具備哪些條件.
(１)袋地性首先第一個問題是,由於作為必要通路的不動產(如事例中的A座房子)是袋地或者準袋地,所謂“袋地”是指被他人不動產包圍,與公路絕對無法聯絡,致使無法正常使用的不動產.而準袋地則是指通行困難的不動產.我國?物權法?第６７條僅規定,在“必須”利用相鄰土地的場合,才可以行使通行權,但沒有言及這些不動產的所有人是誰.所以周圍的不動產不是隻有都是他人不動產的情況,如事例一的情形,周圍的不動產的一部分屬於袋地所有人所有的不動產的情況,是否也可以作為袋地享有在相鄰他人不動產上的通行權?相鄰通行權是在法律上當然可以在他人不動產上通行的權利,由於讓相鄰不動產所有人受到很大的犧牲,所以隻有在被他人不動產包圍,不通過他人不動產通行就到達不了大路的情況,才必須要承認相鄰不動產通行權.所以如果通過自己所有的其他不動產可以通往大路,則不屬於袋地,不能承認其利用他人不動產的通行權.
如事例一,應該否定A座房屋的袋地性,即將自己所有的不動產中的一座沒有麵向大路的不動產租賃給他人,剩餘部分不動產自己使用的,即使所有人與承租人之間事先對通行沒有特別約定,所有人對承租人基於租賃作為租賃義務的一部分內容,剩餘部分的不動產應該負有與該租賃合同的目的相適應的讓承租人通行的義務,所以該出租的房屋A不能稱為袋地.基於上述理由,在事例一中,一方麵,乙基於租賃合同可以向甲行使以B座房屋作為通行的通行權,甲負有讓乙使用其B座不動產作為通道的義務;另一方麵,乙則不能向丙主張相鄰不動產的通行權.
又如,事例二,則不能采取與事例一相同的處理方法.即在A座房屋租賃之前,丁已經向甲租賃了B座房屋,在那個時點,A座房屋是利用C座房屋作為通道通行,所以不能簡單地說,此後甲將C座房屋賣給丙,所有人甲產生了必須重新以B座房屋作為通道讓乙使用①參見江平主編:?民法學?,中國政法大學出版社２０１１年版,第２９８~２９９頁.
１０３物權法的理論與實務的義務(所以承租人的丁也負有該義務).而應該認為,從乙承租A座房屋當初開始,應該就已經預定了以C座房屋為通道通行,即使在甲將C座房屋賣給丙之後,該通行權也可以向成為新的所有人的丙主張.為此作為法律構成,雖然可以認為丙繼受甲對乙負有的租賃上的義務(讓乙通行C座不動產),但以A座房子作為袋地,從而承認其不動產通行權的方法更為實在.但是,乙是否應該向丙支付補償金是一個難題.
關於事例二,一方麵,不論到此為止是否可以無償通行,由於甲向丙轉讓C座房屋,而產生讓乙支付補償金的義務,對乙而言有點殘忍.另一方麵,不知道通行權存在的丙必須要忍受乙無償通行,對丙而言也是有點殘酷.其結局是,由於從丙取得C座房子以前開始,乙就由C座房屋通行,所以應該理解為A座房子的承租人乙享有利用C座房屋通行的權利.
據此,丙所蒙受的損失,應該通過向甲追究賣方的擔保責任來得到補償.(２)通行權人通行權人是指享有相鄰不動產通行權的袋地所有人或者使用人.袋地的使用人主要是指承租人.但是袋地使用人即承租人是否可以為通行權人存在爭議.袋地使用人可以為通行權人的理論主要有兩種:①袋地利用人代位行使所有人的通行權;②有的學者認為,袋地利用人可以自己直接享有通行權.因為廣義上,不僅承租人,即使是單純占有人也必須要有最低限度的道路通行.該見解是建立在承認占有訴權的前提下.但學者認為,隻有具有對抗效力的租賃權人才能行使通行權,單純僅有占有權的租賃人不享有通行權.其理由是行使通行權的相當於行使需役地妨害排除請求權.此處具有對抗效力的租賃權是指有登記的或者有以承租人名義登記的建築物.
２．通行權的內容雖然承認相鄰不動產通行權,但怎樣的內容是通行權被承認呢??物權法?第９２條隻是簡單抽象規定,不動產利用人因通行等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予補償.沒有規定具體的內容.利用相鄰不動產通行,一般都會對相鄰不動產的權利人造成損害,特別是在相鄰土地上開路的情況下,損害是避免不了的,享有通行權的人必須給予賠償.?最高人民法院關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若幹問題的意見(試行)?規定:“一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的,應當予以準許;因此造成損失的,應當給予適當補償.”例如,袋地所有人或者使用人不得要求相鄰不動產給予的通行道路要可以開汽車,而是根據當地的習慣等以能夠滿足一般人的日常需要即可.因此造成損失,應當給予適當的補償,應該補償多少主要是根據當地的習慣和行政管理的規定.
３．以案說法①【基本案情】原告淩添發與被告淩成添是同一個自然村的村民.２００９年農曆十月初二,被告淩成添沒有辦理報建手續將原舊房拆除建新房,於２０１１年１０月建成,２０１２年入住新房.並在新房的前方砌圍牆.在其房邊有條道路,供村中８戶人出入,也是唯一通道.２０１３年農曆十①廣東省河源市中級人民法院(２０１５)河中法民一終字第１７２號案件.
１０４第六章相鄰關係二月二十九日,原告淩添發及村民等人對被告淩成添所砌圍牆拆開３米寬的口,引發雙方的矛盾.糾紛經大塘村委會和貝墩鎮維穩中心調解無效.２０１４年７月１６日,原告淩添發向法院提起民事訴訟,請求法院依法判決被告拆除強占公用道路堵塞村中鄉鄰的唯一通道的圍牆,保證道路行人車輛暢通.被告辯稱其沒有強占並堵塞公用道路.一審法院經過審理認為,被告淩成添在沒有建設許可和報建手續的情況下拆除舊房建新房的行為涉嫌違法,建房的過程中未經村民協商占用村中道路,是侵權行為.對於一方所有的或者使用的建築物範圍內曆史形成的必要通道,所有權人或者使用權人不得堵塞.而被告在建房時將原村中的道路從被告淩成添新房的右邊移至新房的左邊.但結合本案的實際情況和現狀及原告的請求應予準許被告另開通道,根據當前的要求和發展趨勢實行村村通公路的要求,該道路應以能通過車輛為標準,對該自然村的發展較為有利.所以一審法院判決:被告淩成添位於和平縣貝墩鎮大塘村委會冷水村新建的房左邊道路中應留出３米寬的道路供村民通行等.
被告淩成添不服原審判決,上訴請求:撤銷原審判決,依法改判駁回被上訴人的訴訟請求等,其主要理由是(１)原審未查清道路曆史及現狀,屬於主要事實不清.原審判決未查清“村中道路”的由來,認定“在建房時將原村中的道路從被告淩成添新房的右邊移至新房的左邊”與事實不符.(２)原審判決上訴人應在新建房屋左邊餘坪中留下３米寬供村民通行,缺乏事實與法律依據.
【爭議焦點】１．被告淩成添所建房屋及圍牆是否妨礙了原告的通行?
２．原告等的通行權的內容應該如何確定?
【判旨】二審法院通過審理查明,原審查明的事實除認定淩成添“在建房時將原村中的道路從淩成添新房的右邊遷移至新房的左邊”有誤外,其他認定的事實屬實.上訴人淩成添房屋左邊的道路並未堵塞,沒有妨礙被上訴人淩添發通行.該道路並非村道,亦沒有證據顯示道路原本寬有３米,或足以通行大型車輛.同時,被上訴人淩添發對該道路的寬度所作的陳述亦前後不一致,本院難以采信.因此,對於被上訴人淩添發起訴請求上訴人淩成添排除妨礙,保證道路行人車輛暢通,本院不予支持.
綜上,二審法院判決撤銷廣東省和平縣人民法院(２０１４)河和法民一初字第２７８民事判決.
【評析】本案一二審的判決截然不同.其焦點主要集中在被告新建的房屋是否妨礙了原告的通行.一審法院認為,被告淩成添在沒有建設許可和報建手續的情況下拆除舊房建新房的行為涉嫌違法,建房的過程中未經村民協商占用村中道路,是侵權行為.根據?最高人民法院關於貫徹執行?中華人民共和國民法通則?若幹問題的意見(試行)?第１０１條,對於一方所有的或者使用的建築物範圍內曆史形成的必要通道,所有權人或者使用權人不得堵塞.因堵塞影響他人生產、生活,他人要求排除妨礙或者恢複原狀的,應當予以支持.但有條件另開通道的,也可以另開通道.本案的實際情況和現狀及原告的請求應予準許被告另開通道,根據當前的要求和發展趨勢,該道路應以能通過車輛為標準,對該自然村的發展較為有利.因此,該道路以３米寬較為合適.故一審法院支持原告的訴訟請求.
１０５物權法的理論與實務二審法院在審理過程中,認為在上訴人沒有承認、被上訴人也不能提供證據證明淩成添將房屋右邊的道路遷移至房屋左邊的情況下,被上訴人應當承擔舉證不能的法律後果.並且上訴人淩成添房屋左邊的道路並不屬於村道,僅為日常供部分村民通行的道路.被上訴人淩添發主張爭議的道路屬村道,且一直可以通行車輛,但未能提供充足的證據予以證實.在二審期間,二審法院通過實地調查等方式,確認上訴人淩成添房屋左邊的道路現在保持暢通,並未堵塞或存在通行障礙.至於被上訴人要求涉案通道應留３米,缺乏相應的理由和證據.所以二審法院判決撤銷一審法院的判決.
(二)相鄰用水、排水關係１．概述不動產權利人基於用水、排水而發生的相鄰關係的內容非常豐富.我國物權僅作原則性規定:“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利.對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配.對自然流水的排放應當尊重自然流向.”理論上用水與排水的相鄰關係的內容主要包括:(１)用水權.我國法律規定水資源屬於國家所有,所以?水法?第４８條第１款規定:“直接從江河、湖泊或者地下取用水資源的單位和個人,應當按照國家取水許可製度和水資源有償使用製度的規定,向水行政主管部門或者流域管理機構申請領取取水許可證,並繳納水資源費,取得取水權.但是,家庭生活和零星散養、圈養畜禽飲用等少量取水的除外.”(２)設堰及其利用.設堰的目的實為引水與防洪的需要,讓附近的居民受益,但在建設時必然會涉及附近各方的利益,因此引發的矛盾也不少,但我國物權法對設堰的具體內容並未規定,對於這類問題的解決往往依靠當地的行政部門依有關行政法規或者當地的風俗、習慣處理.
(３)排水權.高地或者上遊權利人可以通過低地或者中下遊土地排洪或者排泄家用、農工業用水至公共排水通道.如果對低地有損害,應給予補償.
(４)土地權利人為引水或排水而使用鄰地水利設施的權利.(５)蓄水、引水、排水設施損壞而致鄰地損害時的修繕義務.(６)水源地權利人的物上請求權.
此外,我國最高院還從司法救濟角度補充相鄰用水、排水關係的內容:①關於生產、生活用水的排放.相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內使用並采取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償.相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢複原狀、賠償損失的,應當予以支持;②關於房屋滴水.處理相鄰房屋滴水糾紛時,對有過錯的一方造成他方損害的,應當責令其排除妨礙、賠償損失.①２．自然流水的使用與排放在我國,尤其農村地區常因對自然流水的利用與排放發生紛爭甚至械鬥.因此我國法律對自然流水的使用與排放作了相應的規定.
①?最高人民法院關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若幹問題的意見(試行)?.
１０６第六章相鄰關係(１)跨行政區域自然流水使用.跨行政區域自然流水使用主要根據?水法?第４５條規定:“調蓄徑流和分配水量,應當依據流域規劃和水中長期供求規劃,以流域為單元製定水量分配方案.跨省、自治區、直轄市的水量分配方案和旱情緊急情況下的水量調度預案,由流域管理機構商有關省、自治區、直轄市人民政府製訂,報國務院或者其授權的部門批準後執行.其他跨行政區域的水量分配方案和旱情緊急情況下的水量調度預案,由共同的上一級人民政府水行政主管部門商有關地方人民政府製訂,報本級人民政府批準後執行.水量分配方案和旱情緊急情況下的水量調度預案經批準後,有關地方人民政府必須執行.在不同行政區域之間的邊界河流上建設水資源開發、利用項目,應當符合該流域經批準的水量分配方案,由有關縣級以上地方人民政府報共同的上一級人民政府水行政主管部門或者有關流域管理機構批準.”故跨行政區域的自然流水的使用要遵從政府的行政調配.
(２)不跨行政區域自然流水使用.不跨行政區域的自然流水的使用要適用?物權法?第８６條第２款的規定:“對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配.”例如,一條山穀中的溪流從上到下流經兩個自然村,兩個村的村民都依賴這條溪流生產和生活.在旱季上遊來水減少,上遊村的村民對水量的需求增大,即使在這樣的情況下,也應該考慮到下遊村民對水的需要,上遊村的村民不能在溪流上築壩,截取全部水流.①３．自然流水的排放我國?物權法?規定:“對自然流水的排放,應當尊重自然流向.”我國最高院的司法解釋對相鄰排水關係進一步加以規範.
４．以案說法②【基本案情】原、被告均係貴港市港南區木格鎮盤古村木梓山屯村民,雙方係東西鄰居關係,張壽明、張付才房屋坐落於西麵,梁瑞任、梁瑞龍房屋坐落於東麵,雙方房屋間有一條共用的排水溝隔開,排水溝流向由北往南,北麵為上段,南麵為下段,該排水溝一直以來均為原、被告家庭戶所共用.其中張付才的房屋位於排水溝的中段,係１９７５年所建的青磚結構瓦片平房;張壽明的房屋緊靠張付才的房屋,位於排水溝的下段,係１９９３年在拆除舊房子的基礎上建起的紅磚樓房;梁瑞任、梁瑞龍的房屋係其父親梁壽廷(已去世)於１９９４年所建的紅磚樓房,位於排水溝的上段,梁瑞任、梁瑞龍的房屋門前原來留有一塊空地,該空地與張壽明、張付才的房屋相鄰.２０１２年５月,梁瑞任、梁瑞龍在排水溝底下埋放供其房屋排汙的下水管道,同年１２月又將房屋門前的空地用水泥磚圍牆圍起來.張壽明、張付才以梁瑞任、梁瑞龍所建圍牆及排汙管道妨礙其通風、采光、排水為由,要求梁瑞任、梁瑞龍拆除,雙方遂發生糾紛.此案經貴港市港南區木格鎮盤古村村民委員會、木格鎮司法所進行了處理,因雙方無法達成協議,張壽明、張付才遂於２０１３年１月２７日起訴至法院,請求法院判令梁瑞任、梁瑞龍拆除其①?最高人民法院關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若幹問題的意見(試行)?第９８條規定:“一方擅自堵截或者獨占自然流水,影響他方正常生產生活的,他方有權請求排除妨礙;造成他方損失的,受益人應負賠償責任.”②廣西壯族自治區貴港市中級人民法院(２０１４)貴民一終字第３０９號張壽明等與梁瑞任等相鄰排水糾紛上訴案.
１０７物權法的理論與實務新砌的長約１５米,高１．７０米的圍牆.梁瑞任、梁瑞龍則辯稱,其沒有違章砌牆,反而是張壽明於１９９３年拆建房屋時擅自違章超建,致使雙方相鄰自牆為界原１米的共同排水溝,張壽明僅保留０．３米,當時其曾當場提出異議,規勸張壽明要留出１米作共同排水,但張壽明不聽勸阻,故請求法院駁回原告訴訟請求.
經現場勘查,另查明,梁瑞任、梁瑞龍所建圍牆與張壽明、張付才相鄰一麵圍牆總長約１４米,牆高約１．７６米,其中與張付才房屋相鄰一段長約９米,圍牆距離張付才房屋牆麵約０．７米,與張壽明房屋相鄰一段長約５米,圍牆距離張壽明房屋牆麵約０．３米,該麵圍牆並非呈直線狀,在與張壽明房屋相鄰處有一明顯拐角.張壽明所建紅磚樓房東麵牆體較之張付才所建青磚平房位置往東麵延伸０．７米(即往排水溝一邊),牆麵基本與張付才平房滴簷所持平.
【爭議焦點】農村相鄰排水關係的內容如何確定?
【判旨】一審法院審理認為,在梁瑞任、梁瑞龍未建圍牆之前,原、被告雙方共用的排水溝一直排水暢通,不存在排水障礙.２０１２年１２月,梁瑞任、梁瑞龍建起圍牆之後,致使排水溝呈現上寬下窄形狀,特別是排水口位置長約５米的下段僅有０．３米寬,對於原、被告雙方房屋及屋後山嶺的排水而言,確已構成實際妨礙,且一旦排水溝被雜物堵塞也不方便進行及時清理,因此梁瑞任、梁瑞龍所建圍牆已妨礙了張壽明、張付才排水的權利,梁瑞任、梁瑞龍有義務為張壽明、張付才排水提供方便.經現場勘查所見,梁瑞任、梁瑞龍所建的在與張付才房屋相鄰的一段長約９米的圍牆處,排水溝較寬,對於正常排水沒有直接影響,因此對於沒有構成實際妨礙的長約９米的一段圍牆沒有拆除的必要,張壽明、張付才要求拆除總長約１４米的圍牆,不予全部支持,從節約土地資源及經濟成本等角度綜合考慮,梁瑞任、梁瑞龍應當拆除位於排水溝出口一段長約５米的圍牆,並預留０．６米的排水溝寬度為宜.張壽明、張付才要求梁瑞任、梁瑞龍拆除在排水溝底下的排汙管道,因該排汙管道並沒有對其產生不利影響,即不構成現實的妨礙,不予支持.梁瑞任、梁瑞龍辯稱造成排水溝出口狹窄係張壽明建房侵占共用排水溝位置所致,與事實不符,不予采信.梁瑞任、梁瑞龍辯稱其所建圍牆係在其原舊屋位置所建,並沒有超出其土地使用的範圍,因其提供的證據不足,不予支持.
一審法院判決被告梁瑞任、梁瑞龍拆除位於貴港市港南區木格鎮盤古村木梓山屯與原告張壽明房屋相鄰的一段長約５米的水泥磚圍牆,並預留０．６米(含現有的０．３米)寬的排水溝寬度.
張壽明、張付才不服一審判決,提起上訴.
二審法院認為,被上訴人梁瑞任、梁瑞龍所建的與上訴人張壽明房屋及房屋拐角處相鄰的一段長為５．３６米的圍牆,與張壽明的房屋相距僅有０．３米,已妨礙上訴人與被上訴人的排水,若遇雨天,有水流從屋後山嶺上流下,０．３米的水溝顯然會造成排水障礙,且由於水溝太狹窄,會給日後的清淤工作帶來不便,因此,對該段５．３６米的圍牆予以拆除,並預留一定寬度用於排水是比較合適的.至於與上訴人張付才房屋相鄰的長為９米的圍牆,與張付才房屋相距有約０．７米,排水溝較寬,不影響正常排水及排水溝的日常維護,因此對該９米的圍牆,沒有拆除的必要.一審判決兩被上訴人拆除與張壽明房屋相鄰的一段長約５米的圍牆,１０８第六章相鄰關係並預留０．６米寬的排水溝寬度,處理得當,本院予以維持.對兩上訴人提出的要求兩被上訴人拆除與其房屋相鄰的全部圍牆,恢複原狀的上訴請求,經實地勘查,沒有全部拆除的必要,故對該上訴請求,本院不予支持.此外,兩上訴人要求兩被上訴人拆除排汙管道,經查,排汙管道係埋在排水溝底下,對上訴人的生活沒有造成直接影響,故對該上訴請求,本院不予支持.故判決駁回上訴,維持原判.
【評析】由於城市規劃的行政化、科學化、正規化和法治化,因相鄰排水關係引發的矛盾比較少,因此比較多的相鄰排水糾紛發生在農村.如因設置屋簷或其他構築物,致雨水直接注入鄰人的房屋,或者如本案中變更排水溝的寬度等致鄰人房屋排水易於堵塞,以及在排水溝附近建圍牆燈障礙物造成鄰人對排水通道的管理不便,等等.由於我國農村的土地屬於集體所有,且高地與低地之間的排水、疏水及過水糾紛涉及較多人的利益,所以有必要明確農村相鄰排水關係的內容,即應當明確相鄰排水的各方不僅負有疏通阻塞的積極義務,而且還負有防止排水係統堵塞的消極義務.如果相鄰排水關係中,有鄰人設置構築物等造成排水係統堵塞或者有堵塞之虞的,相鄰的其他人有權要求其排除妨害,恢複原狀,甚至賠償損失等.在我國現行法律沒有對農村排水係統作出具體規範前,例如,對農村排水溝寬度、高度等作出標準化的規定前,在明確相鄰排水關係內容的前提下,對於紛爭的解決盡可能根據當地的風俗、習慣,基於有利於生活,公平合理的精神,化解相鄰矛盾,構築和諧的鄉村社會秩序.本案無論一二審法院在處理該案件時,體現了上述精神,均非常注重對排水溝的實地考察,在客觀判斷紛爭產生的原因、排水溝的排水現狀以及相鄰構築物對相鄰排水是否造成實際影響的基礎上,作出相對應的判決.
(三)建造、修繕建築物及管線鋪設關係我國?物權法?第８８條規定:“不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的,該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利.”該規定肯定了建造、修繕建築物與管線鋪設相鄰關係的兩個方麵的內容.
１．建造、修繕建築物相鄰關係相鄰不動產因一方建造、修繕建築物而利用相鄰不動產的關係稱為建造、修繕建築物相鄰關係.相鄰人因此而利用其他相鄰不動產,而相鄰不動產的所有人或者使用人對其負有容忍義務的權利被稱為鄰地使用權.
例如,甲、乙兩家為樓上樓下關係,有一天乙發現自家臥室天花板有水跡黴變現象,認為可能是樓上甲家陽台防水層出現問題,要求物業進行維修,但是甲認為是外牆年久失修滲水引起的.甲乙兩家對於漏水的原因各持己見,互不相讓.後經過某建築設計院鑒定,認為漏水的原因,主要是因樓上甲家陽台有細裂紋並且防水層存在缺陷造成雨水下滲.鑒定後乙多次要求物業進行維修,但甲不予配合.試問:乙是否可以到樓上甲家修繕?
我國?物權法?規定,不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則正確處理相鄰關係.本事例中,乙房間天花板漏水黴變的主要原因是因為樓板的缺陷,致使雨水下滲,雖非甲所為,但乙家房屋天花板滲水事實客觀存在,所以根據?物權法?第８８條規定的意旨,甲有義務配合物業修繕,排除滲水現象.故乙可以到樓上甲家對天花１０９物權法的理論與實務板進行修繕.
此外,在我國隨著?物權法?引入地役權製度,在一定程度上對建造、修繕建築物相鄰權製度產生很大的衝擊,關於二者之間關係及其協調問題,將於第十二章詳細論述.
２．管線鋪設相鄰關係我國?物權法?規定,鋪設有關管道等必須利用相鄰土地、建築物的,該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利,這就是管線鋪設相鄰關係.學說從權利的角度稱之為“管線安設權”.①但是在鋪設管線時不得危及相鄰不動產的安全(?物?第９１條),並且要盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害,如果造成損害應當給予賠償(?物?第９２條).
３．以案說法②【基本案情】原告黃某某現居住的位於陝西省清澗縣秀延街道辦事處東街８號的兩孔窯洞係其合法所有的財產,原告與同院居住的兩被告惠某某、韓某某為鄰居,院子和大門為共同共有.２００１年,原、被告曾為共同共有地基修建發生衝突.２００９年,原告欲從共有大門地下穿過途經被告的房牆鋪設自來水管道解決其家庭飲水問題,但兩被告極力阻擋,不讓原告接入自來水管道.２０１４年６月,原告準備維修自己的兩孔窯洞,但兩被告不讓原告從共有大門運料,不讓原告從其窯洞腦畔上通行施工.為此原告積極與相關部門協商處理無果,故涉訴法院,請求依法判令:(１)兩被告允許原告從共有大門、院子鋪設自來水管道解決原告飲水困難問題;(２)兩被告允許原告維修窯洞所用建築材料從共有大門及被告窯洞腦畔上運料通行.
【爭議焦點】如何判斷我國管道鋪設相鄰權?
【判旨】本院認為,不動產相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理通行、建築物利用等相鄰關係.本案中,原、被告雙方作為同院鄰居,在日常生活中應當和睦相處、相互理解.原告因維修窯洞需通過共有院子大門運料並在被告所有的窯洞腦畔上通行,被告惠某某、韓某某對此進行了阻擋,該事實客觀存在,其阻擋行為有悖於相關處理相鄰關係的原則,影響了原告黃某某的正常生活和生產活動,故對原告黃某某請求被告惠某某、韓某某允許其維修窯洞所用材料從共有院子大門及被告所有的窯洞腦畔上運料通行的訴請依法予以支持.鋪設自來水管道需相關行政主管部門本著雙方互利的原則統一規劃、統一實施,不屬於相鄰關係的調整範疇,故對原告黃某某請求其從共有大門院子鋪設自來水管道的訴請依法不予支持.綜上法院判決:被告惠某某、韓某某不得再阻擋原告黃某某因維修其窯洞進行的施工活動.但駁回原告黃某某要求允許其從共有大門、院子鋪設自來水管道解決飲水困難問題的訴訟請求.
【評析】我國?物權法?規定的相鄰關係,其中包括管線鋪設相鄰關係,即相鄰土地、不動產的權①史尚寬:?物權法論?,榮泰印書館１９７９年版,第９１頁.②陝西省清澗縣人民法院(２０１４)清民初字第００４５７號案.
１１０第六章相鄰關係利人應當為相鄰的不動產所有人或者使用人鋪設有關管道等提供必要的便利.因此,理論上,本案中原告黃某某因鋪設自來水管道與被告之間形成鋪設有關管道相鄰關係,原告享有管道鋪設相鄰權,他們之間的糾紛應遵守相鄰關係處理原則,即被告不得阻擋原告鋪設自來水管道.但是在現實生活中,我國私人不得私自鋪設自來水管道,必須經過相關主管部門的審批和實施,故能否鋪設自來水管道在我國不屬民法規範的內容,而是屬於行政行為歸行政法規範.因此,對於鋪設自來水管道所涉及相鄰不動產權利人而形成的法律關係,不屬民法上的相鄰關係,屬於行政法律關係.
本案涉及的另一法律問題,即被告是否有權阻擋原告修繕窯洞?相鄰不動產因一方建造、修繕建築物而利用相鄰不動產的關係稱為建造、修繕建築物相鄰關係.故本案原被告之間形成修繕建築物相鄰關係,故被告應容忍相鄰人因修繕建築物而利用其他相鄰不動產的義務,不得阻擋原告修繕窯洞.但不得危及相鄰不動產的安全,並且要盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害,如果造成損害應當給予賠償.
(四)通風、采光、日照相鄰關係１．概述隨著城市用地的日趨緊張,國家從宏觀上加強對土地使用權的審判和管理,尤其在城市核心地帶,土地資源的匱乏與市場需求的矛盾越發緊張,?物權法?第８９條規定:“建造建築物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照.”該條款涉及相鄰關係中的通風權、采光權和日照權等.就建築物的所有人而言,獲得適當的通風、采光和日照是其在不動產上的重要利益,而且也是保持其生活品質的必要因素.在現代城市土地資源日益稀缺、高層建築日益增多,建築物之間的距離較之以往縮小的情況下,確保建築物所有人獲得適當的通風、采光和日照,具有非常重要的意義.
通風、采光和日照的相鄰關係主要包括:一是尊重客觀事實.不動產權利人建造建築物和構造物時不得妨礙相鄰人的通風、采光和日照,否則相鄰他人有權要求恢複原狀;二是不得違反國家強製性規範.不動產權利人不得違反國家有關工程建設標準和規範等法律法規,如果違反國家有關建築的法律法規,導致相鄰他人的通風、采光和日照發生障礙,相鄰他人有權要求停止侵害,恢複原狀及損害賠償等.
對於相鄰通風、采光和日照之間相互容忍的關係,是在所有權絕對的前提下,在特定條件下對其進行約束的,是有邊界的,不可無限擴張,即通風、采光和日照相鄰關係是被限製在適當和必要的限度範圍內.如果不動產所有人需要獲得更佳的通風、采光或者日照,除了搬家之外,還可以通過與相鄰他人簽訂地役權協議來實現.
２．以案說法①【基本案情】①【法寶引證碼】CLI．C．８３１６３９６,上海市第一中級人民法院(２０１６)滬０１民終１７６２號周永平與陳學智相鄰關係糾紛上訴案.
１１１物權法的理論與實務陳學智係上海市浦東新區上南路４２６５弄１２５號３０２室的權利人之一,周永平係同號３０３室的權利人之一.２０１５年５月,周永平在３０２室、３０３室的公共過道內安裝了鐵柵門,將陳學智房屋的衛生間窗戶封閉在內.３０３室房屋原入戶門係向內開啟,周永平緊貼該門安裝了向外開啟的防盜門,開啟時嚴重遮擋３０２室衛生間窗戶.２０１５年９月２４日,上海上鋼物業公司金光小區管理處出具違法建築整改通知書,要求周永平對“共用部位裝防盜門和門向外開”行為進行整改.後該管理處對整改內容進行修改.周永平至今未對鐵柵門和向外開啟的防盜門進行整改.陳學智認為周永平安裝的鐵柵門和向外開啟的防盜門影響其通行、通風和采光,對其正常生活造成妨礙,故訴至法院,要求判令周永平拆除公共過道內的鐵柵門和向外開啟的防盜門.周永平辯稱,不同意陳學智的訴訟請求.首先,公共過道內的鐵柵門已安裝了十幾年,其隻是於２０１５年５月裝修時更換了新門,鐵柵門的安裝位置並非陳學智進出的必經通道;鑒於鐵柵門確實將陳學智房屋的衛生間窗戶封閉在內,考慮到鄰裏關係,同意鐵柵門不再上鎖.其次,其安裝的向外開啟的防盜門,緊貼原有的木門,且中間鏤空可以打開,雖開啟時會遮擋陳學智房屋的衛生間窗戶,但並非經常開啟.因原有的木門係向內開啟,故防盜門無法再向內開啟.最後,物業送達的整改通知僅涉及公共過道的鐵柵門,向外開啟的防盜門並不違章.因此,不同意拆除公共過道的鐵柵門和向外開啟的防盜門.原審中,陳學智表示同意周永平將向外開啟的防盜門改為向內開啟,或與現安裝方向反方向向外開啟.
【爭議焦點】侵犯相鄰一方通風、采光、通行等構成要件是什麼?
【判旨】一審認為,不動產的相鄰各方,應當按照方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方麵的相鄰關係.給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失.本案中,陳學智出入３０２室房屋雖無須經過周永平房屋門口的過道,但陳學智有權利對公共過道進行合理使用,周永平在公共過道安裝鐵柵門且將陳學智房屋窗戶封閉在內,影響了陳學智的正常生活.周永平安裝的向外開啟的防盜門,開啟時遮擋陳學智房屋的衛生間窗戶,對陳學智房屋的通風、采光造成了相應的影響.故對陳學智的訴訟請求,予以支持.周永平辯稱物業並未要求對向外開啟的防盜門進行整改,但不能由此確認該防盜門的安裝合理合法,該抗辯意見缺乏事實和法律依據,不予采納.綜上,一審法院判決:周永平拆除在上海市浦東新區上南路４２６５弄１２５號３０２室和３０３室公共過道內安裝的鐵柵門,恢複原狀;並拆除在上海市浦東新區上南路４２６５弄１２５號３０３室安裝的向外開啟的防盜門.原告不服提起上訴.
二審認為,本案係相鄰關係糾紛,故陳學智要求周永平拆除公共過道內的鐵柵門和向外開啟的防盜門之訴請能否得到支持,取決於該鐵柵門和防盜門是否對陳學智構成相鄰妨害.對此,二審法院認同一審法院已經闡述了涉案鐵柵門和防盜門對陳學智日常生活構成妨害的相關理由.故判決:駁回上訴,維持原判.
【評析】侵犯相鄰一方通風權、采光權等的表現一般表現在:(１)相鄰一方建造房屋或者其他設施時,未與相鄰他方的窗戶保持適當距離、相距太近１１２第六章相鄰關係而使相鄰他方室內空氣通風不暢;或者阻擋了相鄰他方的窗戶而使其無法通風.或者翻修、重建的房屋比原來的高很多,擋住相鄰他方原有的光線.
(２)相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方的窗前,阻礙相鄰他方室內空氣流通和光線的.(３)相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶,如相鄰一方在臨近相鄰他方窗戶處修建廁所,設置狗窩或者在他方窗下堆放垃圾等,或者相鄰一方不斷製造異味,排放渾濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體,致使他方隻好緊閉窗戶.
(４)相鄰一方在比較狹窄的公共通道上裝向外開啟的門,造成相鄰他方隻能閉門,影響相鄰的通行、通風和采光等.
本案被告在公共通道裝防盜門和門向外開,在客觀上確實給原告的正常生活以及通風和采光等帶來妨礙,也違反了相關的法律法規,如不符合消防要求等.所以原告要求被告拆除的請求,理由正當,法院基於相鄰關係處理原則,要求被告恢複原狀的判決是合適的.
(五)固體汙染物、不可量物侵入的相鄰關係１．概述?物權法?第９０條規定:“不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物,排放大氣汙染物、水汙染物、噪音、光、電磁波輻射等有害物質.”大氣與水汙染物、噪音、光、電磁波輻射等是不可量物,根據該條款規定,對固體廢物與不可量物的侵入,法律並非完全禁止,法律條文使用的是“不得”二字.在日常生活中,如果這一類物質對相鄰他人的侵害沒有達到國家相關特別法規定的汙染標準,相鄰他人往往隻有容忍的義務.例如,小區有小孩在上午１０點練習鋼琴,雖然對相鄰的某人而言猶如受刑,但由於該小孩並沒有違反小區公約,在休息時間段練習,所以相鄰他人負有容忍義務.但如果對相鄰他人造成損害的程度達到“異常性”“過度性”,則不論主觀是否有過錯,都應承擔相應的侵權責任.如果侵害程度達到國家禁止的公害程度,則不僅要承擔民事責任,還會被追究行政責任、刑事責任.
不可量物侵入是否超過相鄰他人容忍限度,主要從以下幾個方麵進行判斷①:(１)根據遭受侵害的利益性質和程度;(２)根據地域的差異;(３)加害人是否事先告知受害人;(４)不動產利用的先後關係;(５)加害人是否采取了必要的防護措施;(６)加害人的事業的社會價值和必要性;(７)受害人的特殊性;(８)加害人活動是否經過行政部門的審批並獲得許可;(９)加害人是否遵守特定的規章製度.
２．以案說法②【基本案情】原告王長欽係連雲港市新浦區廣場街興隆路２８－２號三單元４０１室住戶,被告潘祺壽係連雲港市新浦區廣場街興隆路２８－２號三單元３０１室住戶,該房屋設計的廚房在房屋的靠近樓梯一側的北麵房間,廚房的北麵還有一個陽台,廚房內建有煙道,但雙方兩家均將廚房設置在房屋北麵陽台上,排煙均未通過房屋原設計使用的煙道.潘祺壽灶具放置在北陽①[日]鈴木祿彌:?債權法講義?(第２版),創文社１９９２年版,第６０頁.
②江蘇省連雲港市中級人民法院案件字號:(２０１４)連民終字第０１４５７號王長欽與潘祺壽相鄰汙染糾紛案１１３物權法的理論與實務台東側,燃氣熱水器安裝在靠近北陽台的房間內,通過潘祺壽北陽台東側窗戶玻璃開孔,潘祺壽抽煙機排煙管道及燃氣熱水器的排煙管道均放置在潘祺壽北陽台窗戶東側.而該兩排煙管道的東斜上方為王長欽的衛生間及臥室,其中燃氣熱水器的排煙管道排煙口距王長欽衛生間窗戶最短直線距離為１．６米,距離王長欽臥室最短直線距離１．６米以上.原告認為被告的煙囪和排煙管道影響其正常生活,雙方協商不成,原告遂起訴至法院,要求被告撤除煙囪與排煙管.
【爭議焦點】相鄰關係的相鄰環保關係.
【判旨】一審法院認為,不動產的相鄰各方,應當按照方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方麵的相鄰關係,給相鄰方造成妨礙的,應予排除.本案中,雙方均未將房屋本身設計的廚房作為廚房使用,也未使用房屋本身設計的煙道作為排煙通道.潘祺壽方抽油煙機的排煙管、燃氣熱水器的排煙管均開放放置在其陽台窗戶東側.關於潘祺壽抽油煙機排煙管,正常情況下應當按照房屋原設計使用固定煙道進行排煙,其抽油煙機管道距離王長欽衛生間及臥室較近,抽油煙機潘祺壽每天都需使用,其抽油煙機必然對王長欽生活造成的一定影響,應予以拆除.潘祺壽應在與相鄰方進行協商溝通的基礎上,按照不影響王長欽及其他相鄰各方生活及權利的基礎上,對抽油煙機排煙管道進行重新安裝,具體的安裝方向與角度應在不妨害相鄰權人合法權益上確定,對王長欽要求該排煙管道應由東向北移動９５度的訴訟請求不予支持.故判決被告拆除位於其房屋北陽台東側窗戶的抽油煙機排煙管道,在不影響其他相鄰方的合法權益情況下可另行安裝.駁回原告的其他訴訟請求.
二審法院經過審理認為,被告家的取暖煙囪和抽油煙機的排煙管道係向東排放廢氣,其出口距離王長欽衛生間及臥室距離較近,根據日常生活經驗法則,其對王長欽生活必然會造成一定的不利影響,該影響在被告家改變上述排放廢氣的管道後會得到極大的改善,而該改變對潘祺壽家本身並無重大財產及人身損害.
被告辯稱其安裝涉案管道符合?家用燃氣燃燒器具安裝及驗收規程?的規定,故不應做出變更,然該規程所規定的安裝條件僅係安全安裝的最低條件,當該最低條件的滿足與相鄰方王長欽的利益間仍產生衝突時,作為一個善意的相鄰方,被告在自己無重大損害危險的情況下,負有維護相鄰方王長欽利益的責任,故上訴人王長欽的上訴理由成立,本院予以支持,被告應將其涉案的抽油煙機排煙管道及燃氣熱水器的排煙管道拆除,具體安裝方式由被告自行決定,法律唯要求其不可影響其他相鄰方的合法權益.