中華民國時期（1912—1949），延續清朝的土地製度。辛亥革命以後，推行公田私有化，於是，全國土地多轉為私田。當時的土地產權關係非常複雜，特別是“一田二主”等，不能一概用現代經濟學中的產權概念套用。
孫中山提出的“平均地權”和“耕者有其田”的土地改革主張，經蔣介石政府施行，具體為“二五減租”，即地租減低至不超過總收獲的37.5％。
這場變革以失敗而告終。國民黨政府沒能普遍推行減租政策，一方麵，是因為蔣介石的南京政府隻確立了在部分地區的穩固統治，其餘大部分地區隻是名義上受其控製。另一方麵，減租政策設計不妥，缺乏政策的執行機製。江南經濟發展，土地產權的高度分割，如何定義“地主”，誰應該減租，是一個很複雜的問題。可是，國民黨政府並沒有深入了解土地產權的現實，就倉促推行改革；政府的施政一般要經過立法程序，要通過行政機構來進行，特別是基層行政機構與鄉村組織，國民黨政府在這兩個方麵非常欠缺。
國民黨敗退到台灣後，總結經驗教訓，根據台灣的情況，分三七五減租、公地放領、耕者有其田三個階段，成功實現了土地改革，成為台灣經濟起飛的重要動力。自2009年開始，台灣當局為了提升農業競爭力，再啟土地改革，名曰“小地主，大佃農”，這是實現規模經營的積極舉措。
中華民國初期的土地製度沿革
1912年至1949年的37年，被稱為中華民國時期。中華民國時期，土地製度承襲清朝的體製。
一、土地產權製度
辛亥革命，推翻了清王朝，但沒有改變其土地製度。當時的土地可分為“公田”（或稱官田）與“私田”。
不過，辛亥革命以後，由於在政治上結束了帝製，原來掌握在滿族統治者手中的官公田（包括旗地等），迅速民田化，官荒和牧場也大規模地丈放和開墾升科，甚至被地方政府公開拍賣，使國有土地私有化。東北、內蒙古等地最為明顯。自1905年至1929年，24年之間，黑龍江的95%的土地，皆歸私人所有。
“公田”（公地）名義上不屬任何私人，但當權的統治者有權對它隨意處置。比如，日本殖民者統治台灣時期，曾強占大宗良田，作為其移民的立足點。日本的壟斷集團台灣糖業公司、台灣茶葉公司等都附有上萬公頃土地的大農場。1945年日本投降後，屬於日本官方和私人的產業被國民政府接收，列為公地者約18萬公頃，占當時台灣可耕地總麵積81.6萬公頃的22.1％，其“公田”的比重大大超過大陸的情況，這也是後來到20世紀50年代台灣當局能搞“公地放領”的客觀條件。
需要強調的是，當時的“私田”，並不等於現代所謂的“私有產權”或者“所有權”的概念。中國的土地產權，並非單一產權的概念。特別是“一田二主”或“一田三主”，無法用現代經濟學上的產權概念來對應。
這種產權形式是明清時期南方一些地區發展起來的一種新的土地產權分割的結果。由於這些地區商品經濟的繁榮，或是地主移居城市（一般稱為不在鄉地主或者居城地主），或是城市商人將商業利潤用以購置田產，城居地主大增。城居地主因住居城市，遠離鄉村，無法監控佃戶生產，“一田二主”等成為了保證地租收入的較好措施。
國民黨政府統治全國後頒布的《民法》，認可了這一製度。它規定：“永佃權人不得將土地出租於他人”，“永佃權人積欠地租達二年之總額者”就可撤佃等。
但“一田二主”並不等價於永佃製。一般情況下，地權被分割，即分為“田底”與“田麵”（各地名稱不一，浙江有叫“田骨”“田皮”、“大買”“小買”，江蘇有叫“大田”“小田”、“大業”“小業”，廣東有叫“大租”“小租”、“質田”“糧田”等，性質是一致的）。一般而言，擁有“田底權”的業主，有繼承、出租、出賣、典當和抵押“田底”的權利，承擔田賦；擁有“田麵田”的“佃農”，也有繼承、出租、出賣、典當和抵押“田麵”的權利，但須向“田底權”人交租。
有很多途徑可以獲得“田麵田”（注：不同方式取得的，權限亦有差別）：（1）墾荒得“田麵田”（由於在開墾荒地過程中，佃戶要投入大量工本，所以，業主常在開墾之初應允給予“田麵田”）。（2）業主為保證地租收入而讓與“田麵田”，尤其是在佃方經濟狀況較好時。（3）出錢購得“田麵田”也是一個重要途徑。（4）業主為了向佃戶轉嫁地稅及其他科差負擔，以出讓“田麵田”為補償。（5）押租製發展成永佃製或“田麵田”。押租製下，佃權的穩定性有了進一步發展。這表現在若佃戶不欠租，業主不得起佃，而且在押租田買賣中，業主一般也是賣田不起佃。佃權穩定性的發展使押租轉變為永佃或“田麵田”成為可能。
二、土地稅製
在土地稅上，從1912年到1927年，中國進入了曆時15年的北洋政府統治時期。北洋政府承襲清代的地丁、漕糧、租課土地稅、附加四大類，另有差雜徭、雜稅等。其土地稅製的發展大致分兩個階段。