摘要 以房養老及其與之相關的反向抵押貸款、售房養老模式的研究，目前已經開展得如火如荼，轟轟烈烈。國際學術界對此有很高的評價，國內對此的研究也在迅速興起。這裏對國際與國內就以房養老和反向抵押貸款等研究的狀況，在有限資料的把握下，予以簡要的評價。
關鍵詞 以房養老 反向抵押貸款 研究現狀 比較評析恩格斯曾經說過“思維著的意識是世界上最美的花朵”。以房養老模式的提出為我們發現了用作養老的“奶酪”，為此我們投入了很多的時間和精力，但是否行得通，我們還是先看相關課題的研究概況。
一、國外以房養老與反向抵押貸款研究的狀況
國外反向抵押貸款的市場以美國最為發達和完善，對反向抵押貸款的理論研究也以美國最為深入。這裏著重介紹美國學者對反向抵押貸款的研究成果。
（一）國外以房養老與反向抵押貸款的研究狀況
以房養老理念的產生與反向抵押貸款在美英等國的推出，距今已有20多年的曆史，在最近幾年得到了飛速發展，各個經濟發達國家都相繼推出了這種貸款，對老年人的養老保障事項發揮了可觀的效用。美國的學術界對反向抵押貸款的理論研究及實踐操作的探討分析大量湧現。美國從20世紀70年代開始對反向抵押貸款的研究，專家學者發表了很多在老年人中引進反向抵押貸款的調查和研究。自從1989年該金融產品正式推出以後，僅僅是1993- 1994年，對以房養老與反向抵押貸款的研究，就達到了一個高潮。研究的層麵包括了金融保險、計量經濟、金融工程、保險精算、稅收、產權、福利、養老保障、房地產管理乃至婚姻家庭、倫理道德、法律法規、人口、土地等各個方麵，涉及範圍之廣，研究層麵之深，遠遠超出了對許多其他金融保險產品的研究。
眾多的研究中，有Yung Ping Chen 教授在洛杉磯關於“住房供給的年金計劃”
的調查研究，Ken Scholen 教授直接管理的“反向抵押貸款的研究工程”。1978年，威斯康辛州老人中心資助Ken Scholen 教授的“反向抵押貸款項目研究”（ReverseMortgage Study Project ）。1981年，美國成立了住房資產轉換的國家中心（NCHEC），並作為一個獨立的非營利組織存在，其主要任務就是向消費者進行反向抵押貸款這種產品的宣傳和教育。這時美國真正開始了反向抵押貸款的實踐。
（二）反向抵押貸款金融產品的推出極大地推動了本項研究
老年貧困現象自古有之，自20世紀中葉以來，西方發達國家陸續進入老齡化社會，社會保障體係麵臨新的挑戰和壓力。為有效降低老年貧困人口的規模，西方國家進行了積極的探索。20世紀20年代末，英國的金融機構開發了一種名為住房價值轉換的金融工具，可以看作是反向抵押貸款的萌芽。
1984年，一家私人保險公司Prudential Bache 與美國房屋協會（AmericanHomestead）正式簽署推廣反向抵押貸款的合約，同時也成為新澤西州第一家反向抵押貸款私人提供商。由聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）提供這種反向抵押貸款的公共保險項目。FHA 為經其批準認可的貸款機構發放的貸款提供擔保。
1987年，美國國會根據《住房法案》（the National Housing Act）推出了房產轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage）保險論證示範項目，以此推動反向抵押貸款市場的發展。在這個項目下，所有由聯邦住宅管理署（FHA）向公眾發行的反向抵押貸款均接受政府保險。如借款人的住房資產不足歸還債務總額，貸款人的損失將由保險人承擔。這一舉措有效地降低了貸款人麵臨的大部分風險。
目前全美有120多家貸款機構提供反向抵押貸款，一些政府部門和非營利組織如美國退休人員聯合會（American Association of Retired Person，AARP）和美國住房和城市發展部（the Department of Housing and Urban Development，HUD）為退休房主提供免費的谘詢和消費者教育服務。
此後，隨著反向抵押貸款研究的逐步深入，有關理論也逐漸成熟，產生了一些重要的研究成果。目前美國的反向抵押貸款市場最為成熟，產品最為豐富，對反向抵押貸款的產品設計、運作模式、產品定價、風險及防範的研究也最為深入。其他各國的學者對反向抵押貸款的研究，主要是結合本國的國情，探討這種產品移植於本國的適用性等。
（三）若幹經濟學家對反向抵押貸款研究的成果
美國政府和金融界為貧困人口啟動的反向年金抵押貸款，要求貧困戶將還沒有還清或已經還清房款的住房，通過反向抵押的方式抵押給金融機構，金融機構定期定額向住戶支付貸款。這一金融產品的開發出現了很多問題，諸如倫理問題（假如房款支付完畢，人還沒有去世，是不是要把他們趕出家門）、房屋價值波動風險、產權糾紛等問題，圍繞這些問題，金融界對它們的行為反思，學術界也就這些問題進行係統地研究。
國外相當部分的研究都已經集中到定量分析的層麵，他們采用實證的方法，討論各種經濟變量、社會變量、家庭特征變量對反向按揭產品的影響。比如以老年房主相對收入提高的顯著性或房價和收入差額的擴大為標準，探討反向抵押貸款產品的潛在需求等。
Wong 和Garcia（1998）重點分析了美國加利福尼亞州的反向抵押貸款產品市場，他們研究發現根據1998年加利福尼亞州的住房擁有率，有60%的老年人符合反向抵押貸款產品所規定的申請資格。他們指出反向抵押貸款產品可以使老年房主在居住期內不失去房屋居住權的前提下，免稅利用房屋價值，而且對申請者沒有收入限製，借款人需償還的借款額不會高於房屋的價值，同時隨著人們在家居住時間的延長，未來幾年裏老年居民對於家庭保健和房屋維修資金的需求將會增加，因而反向抵押貸款產品有很大的潛在市場。
Mayer 和Simons（1994）在“Reverse Mortgages and the Liquidity of HousingWealth”一文中使用美國1990年“收入和計劃參與調查”（Survey of Income andProgram Participation，SIPP）的研究結果認為，美國有600多萬的老年人擁有較高的房產淨值，他們可以通過反向抵押貸款提高每月的收入，如果采取全額信用額度的領取方式，反向抵押貸款可以使很多老人的流動資產提高200%甚至更多。
Merrill， Finkel 和Kutty（1994） 在“ Potential Beneficiaries from ReverseMortgage Products for Elderly Homeowners：An Analysis of AHS Data”一文中證明反向抵押貸款年金支付額度與收入的比例，對低收入老人而言是最大的，這就是說低收入老年人將能從參與這一業務中得到最大的好處。他們認為，價值10萬美元以下的房產選擇反向抵押貸款的年金支付方式，會因領取額太小而不值得。
而擁有價值20萬美元房產的老人，極有可能擁有其他資產而不需要反向抵押貸款，這正是一大矛盾。
Rasmussen，Megbolugbe 和Morgan（1997）在“ Using the 1990Public UseMicrodata Sample to Estimate Potential Demand for Reverse Mortgage Products”一文中，研究了老人們獲得反向抵押貸款的投資動機，並提出如何用反向抵押貸款來支付某些固定支出，如長期護理保險費、子女上大學的費用等。反向抵押貸款的信用額度支付方式，可以使房產更具有流動性，從而可以立即支付大額開支。他們還證明，對於某些借款人，定期年金比終身年金支付方式更能滿足個人財務的需要。
M itchell 和Piggott（2003）在“Unlocking Housing Equity in Japan”一文中提出了日本實施反向抵押貸款需要給予的政策支持，如減免相關稅收，對房地產市場進行改革以加強信息流通，對資本市場進行改革，建立反向抵押貸款再保險機製，等等。筆者認為，雖然目前日本反向抵押貸款的市場很小，但作為一種老年金融工具，隨著利息下降和人口壽命的延長，它必將越來越受到日本國民的歡迎。
新加坡國立大學的Chia 和Tsui（2004）在“Reverse Mortgages as RetirementFinancing Instrument：An Option for‘Asset and Cash’Singaporeans”一文中提出了評估反向抵押貸款市場生存能力的一個框架，探討了在不同的資金成本下，反向抵押貸款的公共供給者和私人供給者遭受虧損的概率。
二、國內以房養老與反向抵押貸款研究的現狀
（一）國內以房養老與反向抵押貸款研究的一般介紹
隨著我國老齡化危機的到來和人們對養老保障問題的重視，以房養老的理念和反向抵押貸款的運作模式，在進入新世紀以來逐漸被人們廣泛關注。以房養老是一大新生事物，其新不僅在於創意，還在於我國還從來沒有接觸過這一事項。我們在2002年就提出以房養老的學術思想，並在新聞媒體及學術期刊上頻頻介紹了國外的一些基本操作和國內適應的環境。這一思想不僅在學術界引起了轟動，金融保險業界和新聞媒體、社會公眾也在密切關注這一問題。
目前，國內對於以房養老和反向抵押貸款的研究還處於起步階段，許多相關領域的學者和實踐家們對此發表了自己的看法，在理論上已經有了一定的積累，主要集中在該理念在中國是否具有落實的可行性上，還有不少學者對其中涉及的人的思想觀念、家庭倫理、運作風險、法規及政策建議等進行了探討。同時，政府主管部門為解決目前貧困人口的養老問題，使我國從養老困境中走出來，也對此紛紛發表自己的觀點和看法，並初步研究相關的政策製定問題。