2003年7月，我們在浙江大學召開了“售房養老”的研討會，為此做了種種工作，從而引起了社會的廣泛反響。與會成員代表包括浙江省社會保障廳、浙江大學、金融保險業界、民政部門等各方麵人士。與會成員討論的焦點，是以房養老理念的能否成立、這一新型養老模式的準確定位和以房養老的實際操作等。東華大學的湯兵勇教授認為，應把以房養老作為養老保障的一種有益補充，並在此基礎上開發更多的保險品種。汪丁丁教授認為以房養老的最大好處，就是將住房資源與養老資源做到了融會貫通，人們可通過對住房資源的較好利用，實現養老保障的目標。這對我國目前的養老保障事業的發展而言，是具有開拓意義的。汪丁丁教授還認為，如果采用長期操作模式，反向抵押貸款的製度設立和風險防範、產品定價等就會遇到很大障礙。平安保險的代表則認為，這個科研成果能夠完成可行性問題，將為保險資金尋找到更為安全可靠的出路。
我們曾經多次撰文，就以房養老的理念、思想、做法及運營機製與機理等，給予全方位和多方麵的係統剖析，同時借鑒反向抵押貸款理論，提出了“售房養老”的新模式。同時對以房養老的基本思路給予多方麵的理論探討和實踐論證，提出以房養老的具體操作模式包括金融保險模式和非金融保險模式。可以從“反向抵押貸款”、“售房養老”、“合資購房”、“異地集中養老”、“資產置換”、“資產租換”、“售後回租”、“家庭內交易”等20餘種模式中，得到相應的實現，並重點對“反向抵押貸款”、“售房養老”等予以深入細致地研究。我們設想了“第三個老太太以房養老”的故事，還以“60歲前人養房，60歲後房養人”作為以房養老宣傳的口號，經過新聞媒體的多方炒作後，引起了社會的極大關注。
反向抵押貸款產品研發的核心內容，如製度要素分析、產品定價、運作機製、風險防範等，我們已經有了相當的論證，此外我們還從生命周期理論、代際財富轉移理論等入手，建立了以房養老的基本理論，提出了以房養老的若幹個操作模式。同時對反向抵押貸款的產品需求、房產價值折舊、地價、利率波動、壽命預期、產品定價等方麵，做了較多的研究工作。
筆者參與撰寫的以房養老提案，在2006年全國“兩會”上委托全國政協委員、建設部科學技術司司長賴明提交後，引起了社會的廣泛關注，成為當年最為轟動的提案。提案中專門建議我國應當成立專門的課題組，進行相關的理論研究和市場調研，同時首先選擇幾個經濟發達、有活力、居民收入水平高、觀念創新的大城市作為試點，等到成熟後再向全國各地推廣普及。
（七）社會實際部門對以房養老的回應
有媒體透露，北京市農業銀行房地產信貸部門的相關負責人表示，該行已開始密切關注這一全新的業務模式，並計劃盡早推出，但尚未製定具體的日程表。建設部已委托太平洋保險公司研究“倒按揭”課題，並將選擇一些有代表性的城市做市場調研和相關模型的測試。南京湯山的“溫泉留園”，在國內首先公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措。上海市住房公積金管理中心，則在國內首先推出以“售後回租”形式體現了以房自助養老的新思路，並付諸實踐。浙江省老齡委主持製定的“浙江省‘十一五’老年事業發展規劃”中，首先提出“要大力研究實施以房養老”。
上海、重慶等城市的業界和政府部門，也掀起了探討此項新業務的熱潮。
最近幾年來，國內新聞媒體有關在中國開展以房養老研究，推出反向抵押貸款業務的呼籲、視點新聞層出不窮，對於這一模式的介紹與討論，也在理論界和各類媒體上頻頻出現。以房養老和反向抵押貸款的研究，目前正受到社會各界的廣泛關注。
三、以房養老研究的理論意義
以房養老與反向抵押貸款的研究，可以稱為學術界的一個有待發掘的大“金礦”，對此“金礦”的開采發掘，不論是從學術價值，或是從社會熱點話題的發掘，或是從其蘊含的重大商業價值上予以考慮，都是很有必要的。它具有重大的學術價值、社會價值和商業價值。以房養老理論更是我們將眾多相關理論凝結在一起的一個新型產物。
（一）以房養老的學術價值
以房養老理念的建立，是建立在一係列的理論基礎之上，首先，它涉及房地產理論、金融保險理論和養老保障理論三大領域，是三大學科以金融保險理論為紐帶，將房地產理論與養老保障理論相互融會結合的產物。這些理論還包括了經濟學、人口學、婚姻家庭理論、法學、倫理學等諸多內容，涉及房地產經濟、社會保障、金融保險、製度經濟學的理論與思想方法，是對這些相關學科以反向抵押貸款為紐帶的重新組合與融會，具體包括了生命周期理論、資產流動化理論、資源優化配置與效用最大化理論、代際財富傳遞理論、產權與使用權的兩權分離理論、社會保障理論、養老壽險理論，乃至於婚姻家庭、倫理道德、法律規範、土地管理、人口、城市化理論、區位理論、計量經濟、利率、房價波動等。正是這些相關學科的耦合與融會，奠定了以房養老理論的基礎。
（二）以房養老的創新之處
正如世界銀行北京辦事處前負責人皮耶特· 伯特利爾所言，“中國的養老金製度還很不完善，存在資金不足、覆蓋麵小、地區分配不平衡、係統支離破碎，等等問題。”由於經濟社會結構的變化和計劃生育政策的實施，我國家庭平均規模變小，小家庭數量大幅增加，大量“四二一”式家庭代際結構形成，子女贍養負擔沉重，“養兒防老”的傳統養老思想麵臨嚴峻挑戰。另外，由於我國計劃經濟時代長期實行低收入、低消費政策，大多數老年人積累的養老金非常有限。在這種狀況下，多方開拓養老資金的來源渠道，大力組織技術創新、製度創新和觀念創新，開拓新的養老思路，探索新的養老資金來源，就顯得十分迫切和必要。
反向抵押貸款製度研究的創新之處，主要體現在如下幾個方麵：
1.比較全麵、係統地介紹分析了反向抵押貸款的內涵、運作機製及國際實踐，並著重使用數理模型從理論上論述反向抵押貸款的定價機製與風險來源及防範，明確了反向抵押貸款產品的原理和運作規律，為我國開發反向抵押貸款產品提供了理論背景。
2.在分析我國養老現狀的基礎上，研究了反向抵押貸款在我國的適用性，提出發展反向抵押貸款對解決我國的養老保障問題具有重大意義的觀點。
3．詳細分析了我國開展反向抵押貸款可能的路徑與模式，為我國推出此種產品提供了操作思路。
4.分析了我國推行反向抵押貸款項目時可能存在的種種障礙，以及克服這些障礙的策略。
5．分析了反向抵押貸款金融產品的需求群體，為不同需求特征的老年人設計不同的貸款產品，對增加我國養老資源的來源渠道有很好的借鑒意義。
（三）技術價值
以房養老模式的具體研究與實際推出中，還需要用到經濟技術分析的眾多方法，如金融工程、保險精算、數理分析、期權、計量定價、調查統計等方法，都在這一研究中大有用武之地。以房養老理論的推出與實踐方法的完善，也將為這些理論和方法的完善提供眾多的素材和需要大力開拓的內容，對相關的製度經濟分析、金融工程、保險精算、計量經濟的技術方法的深化等，都具有相當的促進效用，很值得給予高度關注。尤其需要注意的是，反向抵押貸款是一切都倒過來行事，反著來把握的，屬於逆向性思維，這就更增添了這一課題研究的價值。
四、反向抵押貸款研究的理論意義
以房養老理論和模式的推出、反向抵押貸款製度的研究，首先具有很高的學術研究價值：
1.以房養老理念的建立和反向抵押貸款模式的運作，將可以重新組合、融會、深化、豐富房地產經濟、社會保障、金融保險、製度經濟學、社會學及其他相關理論，為這些理論的豐富完善提供極好的平台。它能夠在理論上對政府和保險業界開辦反向抵押貸款的若幹現實問題，給予科學的論證。
2.以房養老模式的構築，涉及住宅資產的價值評估、預期存活壽命的精算與“大數定理”，涉及巨額購房養老資金的籌措、營運及投資管理；還需考慮特定機構的抉擇，各方利益當事人的關係處理，國家相關法律政策、規章製度的構建等多方麵內容。
3．反向抵押貸款將金融、保險、投資等不同金融工具相連接並有機融會，形成了新的金融保險產品，實現金融保險工具的創新。在全麵介紹反向抵押貸款這種新型保險產品的原理和國外發展狀況的基礎上，對我國開展這一產品的必要性、可行性、發展模式、政策建議等進行了分析和探索，突破目前嚴格的分業經營體製，並推動銀證保投合作與混業經營在我國的實現。
4.運用金融工具定價理論和壽險精算原理建立反向抵押貸款的簡單定價模型、利率模型、利潤模型，並結合我國當前的實際狀況進行了分析，希望能為保險公司開發這一產品提供參考。通過實證分析，證明了公共供給者的反向抵押貸款市場更有效。通過反向抵押貸款對保險業如何處理好經濟效益和社會效益的關係，把為保戶提供高質量的養老保障服務與提高經營效益有機結合起來，提供了一種全新的探索，可以達到雙贏的效果。
5．借助金融保險工具，將房產與養老相結合，提出了一種新型的養老資金來源模式，是對我國養老金供給體係的有益補充。生命周期理論為住房反向抵押貸款的推出奠定了必要的理論基礎，而住房反向抵押貸款的推出又豐富和深化了生命周期理論。它認為：不僅個人擁有的貨幣收入和金融資產可在一生中予以優化配置，住宅這種不動產也應實現在個人一生中的優化配置。這一理論創新對家庭各類資源在不同生命周期階段的優化配置和調劑安排而言，是具有突破意義的。
發揮保險業在構建我國社會保障體係中的作用，要積極研究、重點引進國外保險公司在構建社會保障體係過程中的做法，反向抵押貸款就是社會養老保障係統工程的一種重要方式，保險公司在這個領域大有可為。在我國養老壓力日益嚴重、保險經營水平逐步提高的階段，研究反向抵押貸款及在我國的開展問題，在理論和實踐上都有重要的意義。