摘要 以房養老模式的推行涉及房地產業、金融保險業和養老保障部門三大行業，是以金融保險為中介，將房地產業同養老保障部門給予深層次的互動融合。房地產與養老保障，似乎是“風馬牛不相及”的兩個獨立不相關的事項，但經過金融保險的介入和連接，就立時生發出眾多新穎的內容值得我們密切關注，並由此而創建了有關以房養老的理論體係，填充了應予蘊含的諸多內容，進而相繼產生了以房養老理念指導下的種種運行模式。
關鍵詞 以房養老 個人理財規劃 實踐運作
以房養老模式不僅具有巨大的學術研究價值，是個亟待開拓的學術金礦；又具有相當的商業價值，可以從其中發掘眾多的商機；還具有重大的社會實踐意義，是一個引起全社會關注的熱門話題。對此課題展開深入、全麵、係統的研究，可謂前景廣闊，意義重大。
一、以房養老的實踐價值
（一）以房養老使金融業對房地產做到深層次、全過程的介入
以房養老模式理論的首要價值，是展開了對住房資金運行全過程的探討，尤其是側重於對住房晚期價值的良好運用的研究，這是目前的住房金融研究所缺乏的。
而這些研究也為相關理論的充實完善發揮了積極作用。再如，一般的養老理論僅僅局限於養老資金的籌措運用，住宅擁有的巨大價值是不大考慮的，以房養老理論的推出顯然很有必要。金融保險理論的發展與完善，也同樣需要以房養老理論探討與實踐操作提供的大量素材。
（二）以房養老是將住房資源納入養老資源範疇，加固了脆弱的養老保障體係
以房養老理論提出的第二大價值，是將住房納入養老資源的範疇。不僅貨幣金融資產可用於養老，住房資產同樣可通過一定的價值形式的轉換達到養老保障的目標。目前，養老保障的最大問題，是可用來擔當保障重任的財力基礎很不雄厚，養老保障基金出現巨大缺口，或還是“空賬運行”。繼續加大養老保障金提取額度和範圍，又勢必會挫傷用人單位和勞動者投資、消費的積極性，減緩國民經濟增長的幅度。將家庭住房資產也加入到養老資源的隊伍，以加固養老保障的物質基礎，為更好地應對即將到來的老齡化危機是非常必要的。
（三）以房養老可實現住房資產與貨幣資產兩者間的形態轉換
以房養老理論的第三大價值，在於為實現住房資產與貨幣資產兩者間的形態轉換，搭建了一個有益的平台。不僅貨幣資產可通過購買、建造的方式，轉化為住房資產，以滿足人們對居住場所的需要，還能將已形成的住房資產，通過反向抵押、特殊產權出售的辦法，重新轉化為貨幣資產，以滿足人們在晚年養老期間對貨幣的需要。
住房與貨幣都是人們擁有來滿足生活需要的重要資源，以房養老模式的好處，是可以將住房資產與貨幣資產的形態，根據人們在不同時期的不同需要，給予自主隨意地轉換。人們在其生命周期的不同階段裏，如青年、中年與老年，對各種資源的擁有量及需要狀況是完全不同的。如大學生在校期間是全無收入，但就其發展前景及未來對資源、財富的獲取能力和獲取數量而言，顯然要大大高於那些初中高中一畢業就急忙就業賺取收入的人員。大學生的財產積累還很少，可指望的就是對未來收入財富擁有前景的良好預期，憑借這種良好預期完全可以通過向銀行申請貸款的方式，取得資金購買需要的住宅。而到了中老年階段，收入會達到最高，財富積累也達到相當的狀況，但隨著時間推移及體力精力的下降，人生已開始走下坡路，為晚年養老做出相當的財力準備，必須提上議事日程。老年期的收入已是大幅度降低，或者隻是退休金收入，積累財富卻會達到很高，但又不可能再增加，隻能是在“坐吃山空”中日漸消耗。老年階段所需要把握的，就是將擁有的各項貨幣金融資產和收入在預期的餘生之年裏，給予較適度、平滑地消耗。同時，還可以考慮的是，將擁有的住房資產通過以房養老或特定產權出售的方式，給予變現套現，改善晚年期的經濟狀況，過上較為富裕的生活。
（四）以房養老是對住房資產的價值形態和使用價值給予相當程度的剝離
以房養老理論的第四大價值，是人們可以借助於構思精巧的金融保險工具，對住房資產的價值形態和使用價值給予相當程度的剝離。人們固然可以將擁有的貨幣金融資產依照自己的壽命預期，在晚年生活期間做最好的配置運用，比如將擁有的若幹數額的貨幣資產，製訂出支用消費計劃，是在一年中全部支用幹淨，還是在五年或十年、二十年平均支用殆盡。這是很容易做到的，改變財物消費計劃，借助於貸款、人壽保險、分期付款購物等手段都可以達到這一目的。但人們卻無法依據常規的辦法，對自己擁有的最大財富——房產價值也同樣如法炮製，在自己的整個餘生之年給予最妥善的運用消耗。
住宅作為一種價值昂貴、使用期限特長的不動產，總是遵循自有的規律在整個使用年限內（如五六十年或更多）做近似平均的實物磨損和價值貶低。我們可以通過精心保養維護來延長住房的壽命，或是人為毀滅、地震、火災、洪水的方式急劇縮短其壽命。但卻不能人為地使住房提供效用一舉增長一倍的同時，將其使用年限減少到原來的一半；同樣，也不能在縮減住房效用一半的狀況下，將其壽命一舉延長一倍。這是不以人們的意誌為轉移的客觀規律。特別需要提起的是，這種住房向貨幣形態的轉換，並未造成人們對正常生活居住的影響，人們既享有住房作為生活居住場所的效用，又通過對死亡後遺留房產價值的變現套現，以提前享用住房的價值。正可以稱為是“從一條牛身上剝下兩張皮”來。住房對人們的效用發揮，立時就增加了一倍。
我們現在要做的，就是打破這種常規。這就需要對傳統的金融保險工具和製度設計以相當的改造，並以“反向思維”的手法來實現這一點。住房使用價值的消耗在正常情形下，是以較為平滑的態勢出現的。住房所蘊含著價值，卻完全可以像小孩的玩具“橡皮泥”那樣任意地拉長或縮短，以更好地符合人們對住房消費和其他生活消費（如養老等）對資源的需要。這就是我們提出的以房養老。它通過對住房價值形態的轉換，來滿足晚年生活期間對現金的持續不斷的穩定可靠的需要，達到養老保障的結果。
（五）以房養老使人們不必要為其死亡後才得到的收益在生前支付代價
以房養老理論的第五大價值，是人們不必要為其死亡後才能夠享用到的東西，在自己生前支付代價。人們為了得到某種收益，就必須為此付出一定的代價；同樣，付出了某種代價，一般情形下也都可以得到相應的收益。成本收益分析法是可以運用於經濟生活中的大部分事項的，但對住房這種超耐用消費品的購買和運用而言，就需要考慮某些新的視角。如某位68歲的老年人到海南島旅遊後，深深為當地優越的自然風光、麵對海灘的居室、清新的空氣、低廉的房價所吸引。他找到房產商要求購買某幢住宅10年期的使用權。為什麼是購買10年的使用權而非通常的永久性產權，這位老年人大致計算出自己的壽命還有10年左右。花費大價錢購買住房的全部產權是不合算的，自己財力也達不到。為自己死亡後住宅的使用價值，要在自己生前為之付出，這種代價支付是完全不必要的。