摘要 以房養老理論及其典型的操作模式——反向抵押貸款的研究，今日已經得到極大的社會關注。但對這一事項的基本狀況的介紹，如研究對象、研究方法、研究意義、這項研究需要注意的事項等，還是很有必要給予相應的說明。本文謹對此給予相應的介紹和評述。
關鍵詞 反向抵押貸款 研究對象 研究方法 研究意義
反向抵押貸款研究，首先需要詳細分析反向抵押貸款的基本概念、特征，以及在發達國家主要是美國的運行情況，係統論述反向抵押貸款的定價及風險防範問題，清晰勾勒出反向抵押貸款運作的基本原理與發達國家的運作經驗。在此基礎上，對反向抵押貸款在我國的適用性、意義、適用人群、市場需求、供給機構選擇、運行方式、發展障礙等問題進行了詳細研究、探討，期望能為我國在合適時機推出反向抵押貸款提供一些理論支持與操作思路。
一、選題研究的背景
（一）反向抵押貸款在美國的開展
我們一直以來對我國房地產的改革尤其是房地產金融創新特別關注。
2003年初，在美國退休者協會（AARP）網站看到了一個全新的概念——反向抵押貸款（Reverse Mortgage），覺得耳目一新。此時正值中國房地產市場進入新一輪熱潮，而人口老齡化趨勢和養老矛盾日益突出。每個人都會年老，如何能夠讓老年人晚年過上幸福的小康生活，無論從理論上還是從實踐上都是一件十分有意義的事情。因此筆者認為如果能夠引進反向抵押貸款製度，並且根據國情發展出一套適合我國老年市場的模式，既可以有助於解決中國“未富先老”困境和解決部分老年人口的養老問題，又有助於繁榮和發展房地產金融市場，可謂一舉多得。於是筆者決定將此作為長期的研究課題，進行更加深入的研究。
在美、英、法、日等國，在經濟繁榮之後，人均財富的擁有大大增加，但財富的大部分份額被房產占據了，能夠流動的貨幣財富並不多，於是出現了大批的“房子富翁、現金窮人”（Home Rich，Cash Poor）。尤其對於老年人，家庭中能夠流動並現實用於養老的財富並不多，雖然辛苦一輩子有了一筆不小的財富，但主要是不能變現的房產，晚年生活沒有足夠的現金進行消費，隻能守著房子過拮據的日子。同時，老齡化現象表現得日益嚴重。反向抵押貸款的出現正好滿足了老年人的這一需要。
反向抵押貸款自從20世紀60年代誕生以來，一直作為一種養老金融工具在發達國家普遍存在，成為各國養老體係的一個補充。反向抵押貸款針對“現金缺乏，房產富裕”的老年群體應運而生。是老年人把房產權益轉變為現金的一種特殊業務，金融機構為此每月會支付給老年人一筆不小的款項，這樣老年人可以充分利用自己已有資源來實現晚年生活幸福最大化，因而備受青睞。
（二）老年人有房產缺少養老錢財
反向抵押貸款的對象是無固定收入或收入較低、不足以滿足養老生活需要而又有自有住房產權的老年人。他們擁有自有房產卻沒有足夠的收入來源。它可為老年人養老增加額外的資金來源，從而提高其生活水平。這類老年人用幾乎自己一生的收入購買房產，或在一個較長期限裏償還貸款後，大多擁有了體麵的住宅，而生活水平則因存款總量減少和月支付款項增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障。反向抵押貸款就是針對老年人的這種狀況而設計的。它把老年人的房產權益逐漸轉化成有生之年的消費資金，盤活了老年人的住房資產，極大地提高了老年人有生之年的生活水平。
反向抵押貸款的前提，是老年人必須擁有所居住房屋的產權。住房是居民個人生活中價值最大、使用期最長的超耐用消費品。一套住房的價值，相當於居民家庭年收入的幾倍甚至於十幾倍，為獲得住房，居民往往會通過消費信貸方式，在一個較長期限裏償還貸款。當完全擁有自己住房的全部產權後，他們也逐漸步入了老年，退休後老人的收入水平同年輕時相比會大大降低。
（三）反向抵押貸款研究的背景
2004年6月26日，中國保監會主席吳定富在出席北京大學賽瑟論壇時指出，完善我國社會保障體係是經濟社會協調發展的客觀需要，保險的功能決定了保險業在構建我國社會保障體係中具有不可替代的重要作用。這既是保險業必須承擔的社會責任，也是保險業加快發展、做大做強的曆史機遇。保險業一定要充分認識自己所應肩負的責任，積極參與到這個偉大的係統工程中來，為完善我國社會保障體係做出應有的貢獻。
我國經濟在改革開放後一直保持快速增長，房地產、金融、保險行業也都有了日新月異的發展，為我國開展反向抵押貸款提供了技術和市場支持；我國居民生活水平逐步提高，70%以上的城鎮家庭擁有住房，為反向抵押貸款的開展提供了物質基礎。
反向抵押貸款早已引起相關機構的注意，將聯手推出反向抵押貸款業務，有些壽險公司、房地產公司已著手對該產品作了較為深入的研究。可見，反向抵押貸款在我國的麵世隻是時間問題。
反向抵押貸款需要計算借款人的剩餘壽命，預測未來利率走勢。如采用年金給付方式，還要根據生命年金原理采用精算方法進行定價，此時它更像一個年金保險產品，一般由保險公司充當貸款機構進行運作。從國外來看，該項保險業務的出現促進了社會保障製度的成熟，同時使得保險公司拓展了服務領域，獲得巨大的保險收益。