摘要 反向抵押貸款的業務推出，可以給整個國民經濟生活帶來眾多積極效應，對國家、社會，對借貸的家庭個人及特定機構雙方，對房地產開發部門等各個當事人，都是很有益的；對我國目前的養老保障製度、家庭代際關係、金融保險市場、資本市場甚至房地產市場等相關領域，也都會產生極為強烈的積極意義。這是大多數國家推行這一業務的動力。
本文對反向抵押貸款的積極效應和消極效應給予一定的描述，尤其是對其經濟效應等運用國外現有的資料來加以說明。
關鍵詞 反向抵押貸款 積極效應 消極效應 經濟效應
任何事物都具有兩麵性，反向抵押貸款養老模式的推出，既有相當的益處，同時不可否認，這一模式在運作中也不可避免地存在著某些缺陷，下麵分別進行介紹。
一、反向抵押貸款養老的積極效應
（一）不動產轉換成現金收入，繼續住在自己房屋中養老
對於老年人來說，反向抵押貸款最大的優點，就是它即可以把房屋產權置換成現金，而又不需要把自己心愛的房屋出售，也不需要離開自己熟悉的環境，可滿足老人在家養老的願望。
據上海市區老年人養老意願調查數據顯示，5．7%的上海老年人和準老年人（50歲以上）希望晚年在養老機構中度過，這就是說還有更大比例的老年人選擇居家養老。反向抵押貸款最有利的特點之一，就是在沒有喪失住房所有權的情況下，允許把房屋價值作為一個免稅的收入來源，且不用賣掉或搬出房屋。這樣，房屋所有人一方麵可以繼續擁有住房產權並居住在該房屋之中，生活的一切都未發生任何改變；另一方麵又可以通過轉換房屋權益獲得養老收入。在某些情況下，借款人可以選擇隻利用房屋價值的一部分，如準備賣掉房屋時就會喪失這種選擇權。反向抵押貸款還可以讓借款人照常分享房產價值增值的部分收益。鑒於老年人對居家養老有強烈的個人偏好，允許房屋所有者通過這種方式，不僅使其在財務上大為受益，同時也在心理情感上受益。盡管喜歡旅遊觀光、群體生活，住進養老公寓的人員為數不少，但喜歡住在自己已習慣了的社區環境和老鄰居街坊共同生活的老年人，更占據多數。
（二）貸款期間沒有還款壓力
反向抵押貸款的一個獨特優勢是在貸款到期之前無須還款。為此，該貸款對借款人的資格限定等沒有收入要求。對那些隻有很少固定收入的房屋所有者，如主要依靠社會救濟保障的老年人，反向抵押貸款為他們提供了一種能夠增加每月生活津貼的方式，並且不用擔心歸還貸款。這樣一來，房屋所有者可以從房屋價值中受益，而不用擔心因為拖欠還款而失去住房。
一般貸款都必須按期還款，如果沒有一定收入保障，將麵臨沉重的還款壓力甚至將麵臨被趕出家門的危險。對本來就缺乏養老金的老年人來說，如果還要用其他收入來還款，則貸款意義就大大削弱。反向抵押貸款不存在每期還款的壓力，隻要沒有違約行為，也沒有永久性遷出供抵押的房屋，沒有因身體和精神的原因長期居住於醫療機構等情況，借款人在有生之年便沒有還款的義務。這樣不但使老年人可以安享晚年，也減輕了家庭和社會的負擔。
借款人參與這一業務後，不用擔心背負超過房屋價值的債務，也就是說，借款人最大債務承擔額是其被抵押的房屋。反向抵押貸款僅以房產權益為抵押物，即使借款人很長壽，活得很久，他獲得的年金總額大大超過了房屋價值，貸款人也不能要求用被抵押房屋之外的財產來償還借款，這是由反向抵押貸款的無追索性決定的。即使在貸款到期日，貸款機構對借款人的預付總額超過房屋的價值，對借款人來說也沒有償還超過房屋價值部分貸款的風險。這就避免了借款人壽命超過預期時，房屋價值不足以償還貸款而將其他財產變現的風險。
（三）倡導個人自立自強，協調家庭的代際利益關係
以房養老有利於建立市場經濟時代的新型代際關係。從宏觀角度看，反向抵押貸款養老減輕了社會的養老負擔，有利於社會的穩定和諧和經濟的快速發展。
從微觀角度看，反向抵押貸款養老既可減輕子女贍養的經濟負擔，也在相當程度上切斷了子女繼承父母房產的通道，激勵了年青一代自立自強，勤奮學習，積極工作。
（四）可以解決部分地區的農民養老問題
我國農民大都擁有自己的住房，但晚年的養老收入沒有保障。鑒於國家財力有限，農村的養老保障體係尚未完全建立。我國農村在實施計劃生育多年的情況下，農民的養老問題正日益突出，依靠所擁有的住房價值不失為一種解決農民養老問題的好方法。當然具體實施的方法與這裏講的反向抵押貸款有較大差異了。具體的運作方法我們將在有關養老基地的打造和運作等論文中詳細介紹。
（五）培育中介市場
反向抵押貸款業務的成功開展，可以培育眾多的衍生市場，如二手房地產市場、資產評估鑒證市場、資產證券化市場、貸款保險市場等中介機構的形成和發展。
有助於全方位、多層次地推動我國金融市場和房地產市場的持續繁榮、進步。
反向抵押貸款給老年人提供了一個既可以享受房產權益又可以居住的機會。
隨著人口老齡化，越來越多的老年人加入到這個市場。但很遺憾的是，這也是一個不成熟的市場。老年人的權益在反向抵押貸款過程中受到了不同程度的侵害，主要是過高的交易費用和可能會發生的商業欺詐行為。這需要政府立法執法的進一步加強，還需要對消費者進行相關知識技能的谘詢教育。隨著各項工作的進一步完善，反向抵押貸款將給人們帶來的好處越來越多。
總之，反向抵押貸款養老模式的引入，可為我國養老問題的解決提供一條可行思路，改善老年人的晚年生活，有利於建立適應市場經濟要求的新型代際關係，並為各金融機構提供了一個新的收益渠道，還是激活房地產交易、刺激國民經濟增長的有效途徑。
二、反向抵押貸款的負麵效應
反向抵押貸款與其他利用房屋價值養老的方式相比，更能滿足部分老年人的養老需要。但也有種種缺陷需要給予一定的關注。
（一）高額的貸款費用是借款人的一個負擔
反向抵押貸款的成本費用是很昂貴的，除非沒有其他任何方法可以用住房來養老，否則反向抵押貸款谘詢顧問不大會建議老年客戶選擇這種借款方式。反向抵押貸款的相關費用在貸款辦理之初就會附加到借款上來，主要的費用名目有貸款初始費、抵押貸款保險費、貸款終結費（包括房產評估、調查、信用審查、扣稅、備案費等），這些費用一般表現為房屋價值的一定百分比，有時高達5%～10%。
雖然不是每個人都同意，但還是有很多借款人和顧問把反向抵押貸款作為借款人的最後選擇，隻有在其他資金來源渠道無法得到的情況下，才會選擇使用這種方式。反向抵押貸款是昂貴的，借款人必須支付巨額費用，這些費用從一開始就加到貸款餘額上。比如，發起費用通常根據房屋價值來計算，而房屋價值比普通貸款的數量要大得多。這就意味著反向抵押貸款的發起費用比傳統貸款要高得多。傳統貸款中發起費用要根據實際貸款的數量做決定。此外，應計利息要被複合到本金中，而不是通過分期付款支付。反向抵押貸款的利率，通常也會比30年期標準抵押貸款的平均利率高3～5個百分點。反向抵押貸款業務開辦要求的借款手續費用和保險費，都要高於傳統的抵押貸款。如一份利用房屋的全部價值（10萬美元）的反向抵押貸款，固定利率是9%，加上5000美元的前期費用和發起費用，通過一次性付清方式隻能貸到35000美元。兩年之後，包括本金、利息和費用，總共欠款數額等於47856美元。因為這個原因，許多借款人隻有在其他選擇不可行的情況下才會選擇反向抵押貸款。
高額前期費用的存在，對於計劃在貸款後幾年內就出售或搬出房屋的屋主來說，反向抵押貸款並不合算。同樣，出乎意料不得不搬出房屋的借款人，將會因反向抵押貸款業務參與前期費用高昂而損失嚴重。對於那些貸款開始申辦後沒幾年就搬出、出售或去世的借款人，因意外事項而麵臨高額費用是很可能的，在他們還沒有收到多少預付現金的時候，就已經欠下了一大筆費用和利息。1995年的一份研究報告發現，有多達60%的反向抵押貸款，都是因為借款人去世之外的原因償還的。