摘要 房地產業的運營中，資金提供者——金融機構發揮重要的然而又是不甚完整的作用。以房養老為宗旨的反向抵押貸款業務的開辦，則為金融部門對房地產領域的業務積極拓展，乃至實現對房地產運營全過程的參與等，起到了不可估量的影響。它將促使金融部門與房地產做深入而又全過程地“親密接觸”，大大拓展了金融參與房地產領域的廣度與深度。本文對此給予較為深入的研究。
關鍵詞 以房養老 房地產 金融機製 全過程介入
以房養老理論及反向抵押貸款金融產品的推出的首要價值，就是金融保險部門可借此實現對房地產的深層次、全過程的介入。
一、金融對房地產的支持
房地產金融與房地產業界的開發運營是息息相關。1998年以前的銀行信貸，主要運用於房產開發，是麵對開發商發放貸款；1998年之後，銀行開始大力發展個人房產信貸業務，麵對需要購房的個人客戶積極發放抵押貸款。我國自1998年實施擴大內需政策以來，形成一股新的“房地產熱”。與1992年相比，新一輪“房地產熱”有三個不同點：
1.個人住房需求快速增長。1992年、1993年個人購房在整個房屋銷售總麵積中占比分別為34和44%。近六年來，個人購房的占比已經從1998年的58%上升到2003年的90%以上。
2.住房消費信貸和低利率政策為房地產業發展提供了雙重金融支持。金融對房地產業的支持，已經由過去單純的企業開發貸款支持，轉變為對投資和銷售兩個方麵的支持。六年來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75%～78%。
3．我國近年來實行的低利率政策，進一步刺激房地產業的發展。自1996年以來，我國連續8次降息，銀行利率已處於曆史最低水平，房產貸款利率五年內年利率4.77%，五年以上為5．2%。
截至2007年10月，全國主要金融機構商業性房地產貸款餘額達4.69萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總餘額的18.02%。其中房地產開發貸款餘額達1.76萬億元，個人住房貸款餘額達2.6萬億元，分別占金融機構人民幣各項貸款總餘額的6．76%和9.99%。住房公積金委托貸款餘額達4502.2億元，已接近商業銀行個人住房貸款餘額的18%。初步形成了商業性貸款和政策性貸款相協調的住房金融體係。快速發展的住房消費貸款，不僅幫助幾千萬家庭實現了擁有住房的夢想，而且還持續發揮了擴大內需、支持經濟增長和促進社會和諧的杠杆作用。
低利率對房地產投資和消費都是十分有利的：（1）低息推動國房景氣指數上升。經回歸分析，利率每下降1個百分點，同期國房景氣指數上升0．5個百分點。
（2）降息帶動房地產開發企業的利潤上升。貸款利率的大幅下調，有利於降低房地產開發企業的淨利息支出，從而降低房地產開發成本，拓展企業的利潤空間。
（3）降息有利於居民盡早將住房儲蓄轉換為住房信用貸款，增加居民的購房能力，減輕了個人住房消費信貸的利息負擔。
比如，在今日的國民經濟各部門行業中，唯一能夠獲取暴利，又不承擔太多風險的隻能是房地產業。比如，我國最近幾年發布的福布斯富豪排行榜的100強名單上，從事房地產業的人士占據了較多而且是較前的位置。這一現象還隻是最近幾年才出現的。
隨著我國住房製度的不斷完善，房地產金融不斷走向成熟，但相對於快速成長的房地產市場，房地產金融的創新卻顯得有些遲緩。金融機構大多仍然以銀行信貸為主，其他融資方式如上市融資、信托融資、債券融資及基金融資等比例都很小。
金融機構迫切需要創新產品來彌補融資渠道單一的弊病，反向抵押貸款作為房產金融創新產品，未來有著廣闊的市場前景。
銀行部門對參與反向抵押貸款這一業務，應當是有相當的積極性。銀行參與反向抵押貸款的一個特別益處在於，住房抵押貸款是銀行貸款業務的重要組成部分，客戶可借此同貸款銀行建立長期的合作關係，相互間有了較多的交往和了解。
在此基礎上再增加開辦反向抵押貸款業務，正可以視為住房抵押貸款業務的一種延伸。鑒於雙方間的相互了解，開辦反向抵押貸款業務的前期調查舉證的時間就可以大為減少，相關的費用成本開銷也可因此而大為降低。
二、金融應深層次地介入房地產運營的全過程
目前的房地產經濟、住宅金融理論的研究中，大多是圍繞房地產的開發、建造、出售中的資金籌集、運用與合理配置，集中於住宅不動產的前期和中期，尤其是住房建造伊始的資金籌措與使用管理等方麵。住房資金的運作涉及麵廣，延續時間長，是從住房開發、建造開始，到完工交付、出售、居住使用，到最終的報廢清理、清算的一個長期的運行過程。期間又有著抵押、擔保、拍賣、出售、租賃、質典等多種事項需要給予研究。
房地產的運營過程中涉及兩大事項，一是住房實體的開發建造、居住使用、報廢清算；二是住房資金的籌措、投放、運用和耗費、收回。住房建造開發中的種種資金的籌措投放，總是要在住房出售中得到價值的實現，並在住房的長期使用居住中得到完全的耗費與消散。值得注意的是其附著於土地的地價的遺留與傳遞，若不考慮地價增值的問題時，住房建築開發中投入的資金，應當在住房的使用消費中予以合理攤銷耗費。這就存在一個建房巨額資金的負擔問題，即由誰來承擔這筆資金的籌措並投入。
在住房的長期居住使用中，除住戶借用及歸還抵押貸款外，似乎與金融是毫不相關的。這筆凝結在住房上的價值盡管數額巨大，卻往往被視為一種資金的沉澱，已經不可能在家庭資源的優化配置和經濟生活的運行管理中發揮重要作用。銀行部門很少對這部分住房資產打任何主意，隻是近年來住房的加按、轉按等業務相繼出現，住宅的融資功能才開始得到人們的注重。保險部門在盡力開拓包括房產在內的財產保險業務。但將這筆房產價值做其他“非分之想”的則近似於無。
住房資產具有價值高而穩定、保值增值、長期擁有、不會移動等特性，將其視為一種資產管理工具做進一步的運營融資，對住戶和金融機構而言都是頗為有益。
住戶和金融部門完全可以利用這一特性，盡量運用住房所具有的巨大價值發揮好效用。比如，金融部門可以開辦住房抵押質押貸款，將目前的抵押貸款的限製性條款盡量放開，促使更多的住房資產和住戶能被納入這一業務運作的範圍之內。住戶則可盡量運用擁有的房產，根據自己的實際需要向金融部門融通資金，以用於家庭投資經營、消費理財生活的各個方麵。
從金融角度對住房資產的價值組織進一步的營運，表明對這種價值的經營並非隻是該項資產價值的表麵層次或單方麵事項，而是深入到住房資產價值的內部，深深地介入到住房資金的籌措、投放，住房資產的建造完工、交付使用，住房使用中40 的價值損耗、折舊及維護修理，住房資產的報廢與毀損，住房資產的最終更新、重建到重新投放等的全過程。整個過程中都有必要將各項金融手段參與其中。住房資金的籌措，包括房產商建造住房的資金與住戶購買住房的資金，單靠自有資金是不可能實現巨額資金的投入，需要有金融信用貸款的參與，通過負債的形式籌措資金就是應有之義。這包括開發商向銀行取得房地產開發貸款來建造房屋，也包括居民向銀行取得抵押貸款來購買住宅。
住房的使用後期瀕臨報廢時，金融部門對房地產的參與仍是大有必要。原因是住房的實物本身雖因長期使用而日漸陳舊破損、功能落伍，不堪生活居住，亟待給予清理報廢、重新建造，但住房依附的土地仍然具有很高價值。這筆蘊含在土地中的價值顯然是住房與金融部門再建合作的基礎。比如，金融部門可以同房地產部門合作大量收購這些需要改造翻建的住房，使其重新煥發青春。對行將報廢的住房以重新修建，目前在我國是以規劃拆遷的形式進行的，拆遷時應給住戶以足額的補償。