以房養老則是集中於住宅使用的中期和後期，對住房資金運行全過程的探討，尤其是側重於對處於中晚期階段住房價值良好運用的研究，是目前的住房金融研究所缺乏的。這些研究可以為相關理論的充實完善發揮積極效應。金融業界對此事項參與的最好辦法，就是通過以房養老的方式大量收購住房，到拆遷時就可以以產權人的身份來參與這種討價還價，並取得相當收益。
三、金融部門對房地產業積極參與中的尚存缺陷
金融保險業是應當向房地產業進軍的。比如，今天住房商品化推行後，房地產發展應當是最快的，撐起了國民經濟持續快速增長的相當份額，成為今日國民經濟增長的支柱產業。金融業界對此功不可沒，可以說，沒有金融機構向房產商的大量提供貸款，住宅根本不可能建造得這樣多；沒有金融向老百姓發放抵押貸款，老百姓的居住生活質量，同樣不可能改善得如此迅速；國民經濟增長的速度也不可能呈現如此快速健康。但需要注意的是，房產商在住宅的開發上，是賺得“鍋滿盆滿” ；炒房團利用房產價值的快速上漲，實現了最為快速而又風險最小的盈利；許多居民家庭占得先機，盡早地先去購買商品房，也得到相當多的實惠；而金融業界在為房地產的發展做出重大貢獻的同時，自己從中得到的好處卻並不是很多。
金融部門目前對住宅的參與日漸增多，住房資金的籌措已經同金融業建立了穩固的聯係。一個顯而易見的事實是，房地產業運營的全過程，不論是房產商的前期規劃、籌備建造與出售，還是住戶的購房資金籌措、儲蓄，按揭到實際購房、居住使用，都脫離不開金融的支持。據來自權威部門的數據資料，房產商住宅開發建造所動用資金中，有70%～80%來自金融部門的貸款融資；居民百姓購買房屋所需要動用的資金中，有60%～70%來自抵押貸款。在某種程度上來說，離開了金融業界的支持，沒有金融機構對房地產業開發、營銷、購買的資金支持，房產商對住宅的開發到居民對住宅的購買，都是難所有為的。可以說我國的房地產業的發展，就不會呈現為今日這樣的欣欣向榮的局麵，至少其運作的規模，要比目前小得多。
目前，我國的經濟發展大勢正處於前所未有的大好時光。且據權威人士的推斷，據黨中央的宏偉設想，我國到2020年，繼續實現人均GDP 增長翻兩番的大目標，是完全可以完成，而且提前完成。我國的經濟總量增長，每年保持在7%～8%的高速度，持續增長20年是有保障的。房地產業的形勢，目前也同樣進入最好時光。在這種狀況下，房價的持續拉升，居民收入的持續增長，是完全可以做到，金融業界投資房地產不必擔負大的風險。
房地產業號稱是今日的最後一塊所謂“暴利”行業，金融保險部門在房產開發中提供了最多的資金，擔負了最大的責任，從而也承擔了最大風險的狀況下，給了房地產業最大限度的財力支持。但金融保險業對房地產業的巨大資金投入，卻遠不能得到與房地產商投入同等份額的收益。當一切都運營順利，即房產商開發出的住宅全部得到銷售並收回貸款；住戶在整個還貸期間收入水平沒有降低，住房價值沒有發生負增長。總之，一切都是按預期設定的按部就班順利進行時，貸款銀行收回了所發放的全部貸款，得到了隻是應該到手的利息收益。
在正常的年景下，金融部門可以拿到手的隻是微不足道的利息收益。但如是像20世紀90年代，在海口、北海、深圳等地出現的那種房價、地價的暴漲暴跌之時，“爛尾樓”的大量湧現，房產商是虧損慘重，“拍拍屁股走人”，留下的爛攤子隻能由貸款銀行最終清盤。受到損失最多的也隻能是提供資金的金融機構。比如，筆者的某位大學同學曾經在海口市某銀行當行長，1997年同筆者見麵談到銀行的不良信貸資產時，承認自己銀行的不良信貸資產的比率高達70%～80%之多，原因正在於1993年當時的房地產風波。所以，金融部門在房地產開發中的成本、代價的付出，與最終獲取的收益相比較，顯然是風險最大、收獲最小。
再如，某客戶向銀行貸款40萬元，再加自有資金20萬元購買新房一幢，貸款期限為10年，10年內，假定客戶共向銀行支付貸款本息計60萬元。10年貸款期滿時，該住宅的價格已上漲到120萬元。這就是說，客戶除白白居住該住房10年之久外，還額外得到40萬元的漲價收益。銀行在此中得到的隻是10年期間的利息20萬元，這筆房價上漲的收益同銀行是毫無關聯的。事實上，房價的上漲並非是10年翻一番，在我國最近幾年裏，幾乎是10年裏翻了兩番之多。
房地產的整體狀況是很好的，但在總況長期看好的情況下，我們並不期望任何時期、任何地域的房地產都會持續保持這種好勢頭。一旦某些局部出現嚴重問題，如前麵講到的海口、北海等，金融業界即首當其衝地受到相當傷害。事實上，因房產商的運作資金大部依賴借貸取得，自己實際投入資金並不為多，且因風險到來，42 預先規避防範等，遭受損失並不為多。而貸款銀行的信貸資金顯然無從收回。如日本、中國香港20世紀90年代後期出現房價崩盤，眾多居民負債購入的房屋，因貸款尚未全部還清，而房價又大幅下跌，紛紛從中產階級跌為“負產階級”。居民自然不能像房產商那樣拍拍屁股走人，也無從宣告破產來規避負債，損失慘重，而放貸銀行也深受其害，巨額放債無法順利收回，即使將該房屋予以沒收拍賣，拍賣所得款項也遠遠不能抵償貸款。
四、金融機製介入房地產運營的觀念變革
反向抵押貸款還可稱為是一種業務開辦機構的房地產投資行為，是金融保險部門借機突破現行政策法規的羈絆，向房地產業做深層次、全方位介入的一大通道。住房抵押貸款種類的豐富，市場的細分，目標客戶的明確，都是很值得我國的金融機構給予大力學習的。IT 業同樣可稱為暴利行業，但卻麵臨著極高的風險和變數。（一）變債權投入為股權投入
銀行業對房地產業的債權投資改變為股權投資，也就是說，銀行不僅僅是向房地產業發放貸款，還適時地參與房地產業的投資行為，對房地產業作深層次介入。
這種狀況是有先例的，美國即推出了這種股權投資型的新型住房開發貸款，它可以集合雙方的智慧與人才、信息能量，減弱房地產價格波動的風險。既降低了房地產業的營運風險，保證了房地產開發所需要的巨額資金的供應，又便於從總量上控製房地產的投資額度，避免過冷或過熱現象。同時使得銀行自身也在房地產業這塊大蛋糕上分得一大杯羹，而非僅僅獲取其中的一小塊。
變債權投入為股權投入，對銀行是非常有利的。如某房產商自有資本1億元，現要求從銀行申請貸款2億元。銀行完全可以將此2億元轉化為向房產商的股權投入，即大家聯手合作，共同開發房地產。項目開發成功，獲取的投資收益也由雙方按投資比例予以分配。當然，銀行的2億元中，也可將其中的1億元轉化為股權投資，其餘1億元繼續作為向房產商的貸款。貸款發放收取的隻是利息，股權投資得到的則是額度要高得多的紅利。
（二）局內人與局外人
現實生活中，金融業界對房地產業的參與，總是站在局外人的立場上，隻是向房地產業提供所需要的資金融通，並為此而得到相應的利息收益。但若能站在局內人的角度，以參與投資的形式同房地產界合作，顯然情形會有較大不同。在此狀況下，金融部門固然會冒較高之風險，但由此而實現的投資收益卻會比利息收入要高出不少。
比如，房產商在投資開發房地產項目時，為了能順利地從銀行融資到所需要的資本，往往會提供某些虛假的行情信息，銀行也隻是站在局外人的角度對此申貸報告以形式上的審查。如是雙方聯手合作，共同投資開發房地產項目，有關房產商與金融業界的信息不對稱現象、蓄意欺騙事項，就會失去存在的必要。