金融機構將自己置身於房地產開發之外的一個基本原因，固然是可借此規避其間的高風險，保障貸款資產的安全性。但這一目的是否能順利達到呢？從國家有關公司法、會計法的製度規定來看，債權人比投資人在經營活動中所冒的風險是比較小，資金回收早。即使在公司清理清算時，也是首先歸還債權人的債款，然後才能就其剩餘財產在投資人中間給予分配。日常企業的營運及收益分配中，貸款利息也總是被放在首位作強製性的稅前固定分配，企業無論是盈利還是虧損，都不能逃避利息的支付。公司的借款利息支付視為一項費用，在繳納所得稅前予以列支，並扣減利潤總額；股息支付則被視為股利分配，必須在公司繳納所得稅之後才能體現。企業虧損時，依法不得向投資人分配股息和紅利，但貸款利息及本金的償還，卻不能以企業虧損作為豁免或減少歸還的借口。這些規定都明顯地有利於債權人而不利於投資人。
種種法律製度似乎是將債權人的利益置於投資人的利益之上。一般的觀念認識中，總是投資人比債權人更具風險性。債權人向企業的款項貸放，似乎並不必冒太多的風險，至少比投資人所冒風險要小得多。但實際情形並非完全如此，我國目前的狀況是，企業資產負債率居高不下，房產商的資產負債率更高達70%～80%之多。在這種狀況下，債權人實際擔負風險要遠遠大於投資人所冒風險。同時，鑒於投資人與債權人在企業經營中所處的地位和可發揮功用有較大不同。投資人在企業是“局內人”，是經營管理者、一切事項的決策者；債權人則隻能是從旁監督的“局外人”。當局內人與局外人的利益受到相當衝突時，局內人可以通過內部人控製、信息封鎖等手段，將損失向債權人身上轉嫁。而局外人對此則是毫無辦法，除非準備申請對方破產來歸還債務。此時，受犧牲的大多隻能是知情甚少、信息嚴重不對稱的局外人即債權人。
（三）主動當房東與被動當房東
銀行發放房貸的一個基本指導思想，是“不主動當房東”，即使當“房東”也是貸款方在無力清償債務時，被迫將抵押物交付於銀行，即所謂的“被動當房東”。這一指導思想是有偏頗的。
主動當房東，是銀行業界向房地產業的積極進軍，給房地產業提供更好的也是更為到位的財力支持，同時也是為能獲取更大的投資收益，至少比單純發放房貸的利息收益要高得多。這就完全可以有目的地選擇有利可圖的房地產項目，主動選擇投資時機、投資地域、投資項目出擊，並經過科學分析後得出最佳的決策。被動當房東時，則是在遇到資金麻煩時，為避免更大損失的狀況下迫不得已做出的一種選擇，銀行部門在這裏完全是身不由己的。兩者的利益得失是異常明顯的，那麼，金融機構為什麼一定要被動而非主動地去當房東呢！
（四）局外人與局內人的利益剖析
1.資本結構中股權資本與債權資本的比例，或簡稱企業全部資產中借入資產和自有資產的份額高低。當一個企業的資產負債率隻有30%～40%，債權人並不必要擔負太多的風險，不論該企業是盈利或是虧損，向銀行償還債務總不會遇到太多的困難。而當一個企業的資產負債率就像我國大多數的國有企業那樣，高達70%～80%，債權人向企業注資遠遠超出於投資人向企業的注資時，很難認為債權人所冒風險要小於投資人。
2.信息不對稱問題。企業依法是投資人的企業，誰投資創辦了企業，就在法律上擁有該企業，並在企業的經營管理、監督控製等享有全部的權利。債權人同企業的關係，隻是債權債務、欠債還錢的關係，是不可能參與企業的經營管理乃至監督控製的權利的。麵對這種信息、風險不對稱的問題，債權人無疑處於相對劣勢的位置。
結合實際情形來看，當債權人提供資金在整個資金構成中的比例較低，隻有20%～30%時，債權人不必對公司經營擔負過多的風險，即使說公司出現嚴重虧損，隻要尚未達到資不抵債之地步，債權人都可以不受或少受損失地“抽身而退”。
當債權人提供資金支持占到整個資金構成的比例很高，達到70%～80%或更高時，債權人所冒風險就遠遠大於投資人所冒的風險。至少是當公司出現經營危機、債務危機時，投資人利用其掌握的信息優勢，能夠首先轉移資產，挪借資金，抽身而退，而將所有的損失都由債權人承擔。即使在雙方對信息的掌握都是同等的，而經營管理當局又完全是抱著誠信合作的態度，即不存在所謂的“信息不對稱”現象時，債權人也因資產負債比例高，損失遠遠大於投資人。
在整個房產商的稅前利潤的構成中，向金融機構支付的利息固然很大，但卻隻占利潤很小的比例。這就是說金融業投身房地產是投入多，風險大，收益少，構成一種強烈的反差。原因就在於金融機構是以貸款的形式投入房地產，而非投資入股的手段。金融機構在房產商麵前，隻是提供資金支持的債權人，是局外人，而非作為共同投資合作的股東的“局內人”。
五、反向抵押貸款——銀行業對房地產深層介入的有效途徑
房地產行業可以就保險公司擁有抵押權的房產，開發新的房屋經營業務。同時房屋在被賦予居住使用和養老保障的雙重功能後，必將會極大地觸動房市消費和房地產業的進一步發展。從理論上講，以房養老本質就是用房屋融通資金，並以其為核心拉動老年社會保障、保險、房地產等社會的多個方麵，來參與社會經濟活動。中國十幾年來的房改政策的逐步深入，使得擁有住宅私產的城市家庭比率達到80%之多。其中有一部分老年人在擁有較大價值私房的同時，因為退休等原因，每月可供支配的生活費並不是很高，但因觀念轉變又有提高晚年生活質量的欲望和需求。同時，房地產、保險、社會保障體係等發展迅速，具有跨行業進行業務協作的能力。在這種背景下，以房養老就有了一定市場條件和可操作性。那些擁有房產的老人就可以通過對積累不動產的變現，籌措到部分甚至全部的養老資金，提高自己的生活質量。以房養老保證了社會弱勢群體的生活安定，有助於社會的穩定，充分體現建設具有中國特色社會主義市場經濟的優越性。
美國金融機構推出的循環住房貸款，正是金融與房地產業加強合作的一個實例。這種貸款實質上又可稱為轉抵押貸款或加抵押貸款，對於那些償還能力強、信譽可靠的購買者，不限製其貸款額，也不限製其還款期限。允許借款的購房者在已經取得的貸款之外，按照同一抵押貸款合同追加新的貸款，並順延還款期限。代價是要承擔較高的貸款利率和費用。這種循環抵押貸款，就是住戶以住房為抵押，向銀行融通資金。住戶資金有富餘時向銀行還貸，住戶資金有欠缺時再從銀行取得貸款。使得住戶的資金流轉狀況、住房的融資效用能夠運用到最好，真正做到居民房產資源運用的最大化。
銀行對房地產業的全方位、深層次地介入，可以選擇的模式還有合作建房、共同投資、收益共享。銀行部門擁有雄厚的資金需要尋找好的投資項目，以獲取最大的收益回報。但這一資金投入並非通過銀行部門對項目的直接投放，而是通過對借款人的資金貸放，再由借款人作項目投放。銀行這一操作方式是風險與收益、責任與權利絕對不相稱的。
以房養老的推行及配套的貸款二級市場等住房融資體係的發展，還可以培育其衍生市場如二手房地產市場、資產證券化市場、貸款保險市場的形成和發展。將有助於我國整個房產市場的資金流更為順，有助於全方位、多層次地推動我國金融市場和房產市場的持續繁榮、進步，同時也提高個人的住房使用效率。