摘要 反向抵押貸款作為以房養老的一種重要工具，貸款業務的開辦可以發揮的功用是多方麵的。對多方麵功用的探討，有助於我們加深對這一貸款產品的認識和理解，從而以更積極主動的姿態來參與到這一業務中來。本文從養老保障、融資變現、投資盈利、資產管理、資源配置等方麵，對此作了較多的說明。
關鍵詞 反向抵押貸款 養老保障 投資融資 資源配置
反向抵押貸款不僅作為一種新興的金融產品，而且作為以房養老加固養老保障的重要手段，正越來越多地受到社會各界的關注，並對其理論意義和現實功用等，都給予了積極評價。對反向抵押貸款業務開辦可發揮的功能的探討，前文已講到眾多。一般認為，反向抵押貸款業務的開辦僅僅具備養老保障的功能，但從美國等國家對此項業務開辦後實際發揮的功能來看，遠遠不止於此，它還包括了其他種種事項需要給予大力挖掘。這裏僅僅從這一業務開辦的家庭經濟功能入手，給予較為深入的研究。至於說本項業務開辦可以發揮的對社會的功能，對金融機構、房地產業的巨大功能等，則在其他相關文章中分別予以說明。
一、反向抵押貸款的養老保障功用
反向抵押貸款的推出，確實為老年人的養老提供了穩定的現金來源，大大提高了老年人的生活質量。許多老年人辛苦一生掙錢買下住房，雖已付清購房的抵押分期付款，房子的價值也比原先買價大幅度增值，但退休後的生活裏，因高昂的醫療費用和財產稅等，使他們固定有限的養老金收入應付日常生活常常是入不敷出，往往使他們成為“房子的富翁，現金的窮人”，或不得不瀕臨賣掉房子、自己被掃地出門的命運。住房有了，晚年期的養老又是一大問題。若能借助於反向抵押貸款的方式實現以房養老，使同一幢住宅能同時發揮居住、養老保障的雙重功用，顯然為大家求之不得，反向抵押貸款的業務開辦，正為此提供了解決問題的較好思路。
以房養老理念及反向抵押貸款業務的推出，將對退休與養老保障產生直接的影響。老年人據以養老的資財不僅僅是貨幣錢財的儲備，還包括了價值更為可觀的房產，這無疑會增加對養老生活滿意度的預期，從而將使真正結束工作、舒心養老的時期大為提前。
養老保障功能是反向抵押貸款最為重要的功能，這在前麵已經談到較多，這裏從略。
二、反向抵押貸款的融資變現功用
反向抵押貸款除可發揮養老保障的功用外，還可起到融通資金、資產變現等功用。不僅年齡大的人員可采用這一模式，得到自己所需要的資金，據美國某些經濟學家的論證，中青年人員也可采用這一方式，來繳納教育培訓費、醫療健康護理費用開銷和住房的維護修理等，以求將住房資產的價值用得最活最好。New Man 等人的研究即表明“因為有相當部分通過勞動獲取主要收入的中青年人擁有私有房產，他們對於反向抵押貸款的興趣，首先來自於投資而非消費”。比如，美國推出的反向抵押貸款業務，客戶並不僅僅局限於老年人，申請貸款的用途也不僅僅是用於養老，而可能是中年住戶為籌措子女上大學的學費，或為了他種打算而采取這一融資模式，以使手中擁有的住房資產能發揮出比單獨居住要大得多的效用。1989年，美國的某次消費者財務狀況調查也表明，在75%左右的資產信用貸款的接受者中間，投融資的動機是顯著的，包括家庭生活改善或購買耐用消費品、證券投資和接受教育等。
這裏需要說明，若將反向抵押貸款簡單地看作一種融資工具，似乎不必要采取反向抵押的形式，而隻要采取普通抵押貸款的方法，即將住房通過抵押或擔保一次性地取得整筆資金，待日後資金寬裕時再連本帶息償還即是。比如，某段時間裏，股市行情非常看好，許多人希望能夠衝入股市賺取更多的錢財，但限於財力不足，或希望能夠拿出更多的錢財來搏一把，就紛紛將自己的住房向銀行做抵押，來換取所需要的資金。這種資金的獲取，是要在短時期內就拿到大筆資金，顯然不是反向抵押那種分期分批地取得。兩種形式的資金融通，顯然可發揮的功用是不相同的。
三、反向抵押貸款的投資盈利功能
一般觀點認為，反向抵押貸款業務的推出，僅僅是為了解決老人的養老問題。
但Rasmussen，Megbolugbe 和Morgan（1997）等經濟學家的研究成果，則認為人們參與反向抵押貸款還具有投資的動機。“如長期保險、中年人力資本投資、孩子上大學花費等，選用反向抵押貸款可能更為合適。” 該文分析了老年人參與反向抵押貸款的種種動機，以及為參與這種貸款所要考慮的種種因素。
住房的投資收益應當高於養老壽險和養老儲蓄的收益。尤其是在我國目前特定的經濟社會發展的背景下，國民經濟持續快速增長，人均GDP 20年再度翻兩番的宏偉目標必將實現，居民收入與擁有財富將大幅提高；數億農民將進入城市，城市化進程在大大加快；土地資源的嚴重短缺與不可再生性，城市的地價、房價在呈現快速上升。同時期的儲蓄利率和養老壽險的收益率卻並不高。在這種狀況下，人們為未來養老而做的儲蓄存款和壽險年金的交納，遠不如將其購買成住房更為合算。當以房養老成為現實，老年人居住在自己的住房充分享有應有的使用價值，還能便利地享有自己身故後住房價值提前變現而來的現金流入時，那麼，中青年時代大力投資住房、晚年依賴以房養老，將顯得更為合算。