摘要 以房養老倡導養老新理念，提高養老預期，減輕子女的養老負擔，對推動老年產業的興旺發達，優化老年家庭擁有資源的合理配置，增加經濟收入的來源渠道等，都具有較為重大的效應。在老齡化趨勢日益明顯和市場經濟改革日益深入的今天，研究以房養老，具有很重要的意義。
關鍵詞 以房養老 資源優化配置 經濟效應 老年家庭
一、以房養老可推動老年產業的興旺發達
實施以房養老的直接受益人是老年人。有一項調查表明，由於我國人口眾多，導致生存壓力較大，特別是老年人的生活缺乏保障體係。退休養老金的額度發放普遍不高，這勢必影響老人晚年的生活質量。如老年人除每月政府發放的養老金、兒女的定期饋贈外，還能從房子的提前變現中得到一筆持續固定的現金收入，對改善其晚年生活，無疑將起到重要作用。可支配的現金量增加，不但會提高老年人的生活質量，更會改變他們的生活觀念和生活方式。老年人除滿足基本的生活必需品開支外，剩餘錢財還可以用於享受休閑、度假、旅遊、醫療保健，甚至可以重新裝潢住房，使居住環境更為舒適。從而真正享受到“居家養老”和以房養老的好處。
以房養老還拉動了以老年人消費為主體的“銀發市場”，減輕社會保障體係的壓力，促使整個社會經濟發展和人際的穩定和諧。
長期以來，我國的老年人市場除了保健品、醫療護理等比較發達外，老年用品、旅遊觀光等的需求並不很興旺，主要在於老年人的固定收入大為減少，其他額外收入來源有限，社會養老保障體係又不夠健全，阻礙了老年人放心大膽地消費。有了以房養老，老年人生前可以繼續享有房子增值帶來的收益，就可以拓寬老年人養老收入渠道，增加養老資金，不僅使得老年人在經濟上能夠自給自足，追求更高的生活質量，還會增加社會需求，促進經濟的增長。
隨著老年人口的不斷增加，為滿足老年人日益增長的物質和文化需要，需要大力發展老年產業，如適合老年人的用品、服務業、住宅、交通設施等。老年產業的發展，又會帶動其他相關產業的大力發展，從而帶動整個社會經濟的增長。當然，這裏所講的滿足老年人的需求是指有效需求，采用反向抵押貸款的方式，增加了老年人的收入和支付能力，這才能刺激老年人的消費和老年產業的發展，並帶動整個經濟增長。如果隻計算老年人口的規模在急劇擴張，不開發老年人口的實際消費能力，盲目發展老年產業，隻會造成資金積壓。
國外在市場營銷學的研究中，如何激發老年人購物消費的積極性，是許多商家精心思慮的話題。有關“銀發市場”的研究也不斷增多。目前，國家為刺激內需，增進經濟的增長，采取了一係列的強有力舉措，如積極擴張的財政政策等。房地產交易市場更被視為刺激內需的重頭戲。我國顯然也存在老年產業開發的遠大前景。
二、以房養老可促使家庭經濟資源的有效利用和配置
（一）家庭經濟資源的有效利用和配置
按照生命周期理論的要求，一個理性的消費者要在他有收入時盡可能地進行財富積累，以備晚年收入減少時的正常耗費。貨幣儲蓄是一種重要的財富積累形式，購置房產也是積累財富的主要形式。相形之下，房產因其可保值增值的特點，不易受通貨膨脹侵擾等特點，較貨幣積蓄是更勝一籌。中青年時代將住房購買得大一點好一點，步入老年時就可以利用積累的這筆房產價值較好地實現養老保障功能。
凱恩斯的消費行為理論在“絕對收入假說”中有相當反映，在《就業、利息與貨幣通論》一書中，較為全麵地闡述了自己的消費儲蓄理論。他明確提出個人進行儲蓄的八種動機，其中包括了“建立準備金，以防不測之變”和“預防未來所得不如今日所得之寬裕”（1936）。這兩種與養老相關的儲蓄動機，又取決於他在過去某段時間的消費水平。同樣，消費者即期的收入狀況不僅影響當期的消費狀況，還對未來的消費水平發生相當的影響（1968）。這一觀點包含了跨期資源配置的因素。人們手中擁有的各項資源，不僅要在當期給予較合理的配置，將其用於生活消費的各個方麵，還必須考慮在不同時期的綜合性配置，使收入、支出、消費，能在一個較長的期間內給予合理籌劃，甚至還要考慮子孫後代的財務安排。
家庭考慮養老問題，可以有多種選擇，儲蓄存款、參與社會保障或商業養老保險來積蓄資金，都是實現晚年養老的好辦法。但又都需要在工作期間拿出相應部分的資金作為積蓄，而使之不能在家庭日常生活中正常發揮功用，或為了積蓄養老資金，使家庭正常生活質量受到相當降低。依靠以房養老，就可以促使家庭將較多的資金用於購置房屋，甚至是購置高質量、大麵積的房屋，從而使居住生活質量大幅提高。同時又使家庭資源得到有效利用和配置，為養老問題的解決提供一種新的思路。
對老人的養老生活而言，用自己身故後遺留房產的餘值來換取生前的較好生活，應是一極大福音。即使在某種情況下，這一換取似乎表現得不夠合算，老人也是能夠接受的。原因是自己身故後的房產還擁有的價值即使再高，對該老人目前的實際生活可發揮效用已是毫無關係，隻能等於零。現在將其換取為生前可運用的財富提高當前的養老水平，當然是非常合算的。比如，趙本山主導主演的電視連續劇《馬大帥》的劇情中，馬大帥為一個老太太做護工、當保姆，在老太太過生日時為老太太祝壽，直到最終的養老送終，使飽嚐人間冷暖的老太太安享了晚年。老太太身故後將自己的住房和30萬元的現金遺贈給馬大帥，而不是給自己的一對不孝兒女。大家可能會認為老太太在這種交換中吃了大虧，馬大帥無意中占了大便宜。
但對這個老太太而言，用自己身故後遺留的錢財、住房換取生前的安康幸福，自己感覺仍是很值得的。
大量數據表明，隨著獨生子女政策的推行，“四二一”式的家庭模式正在形成之中，贍養老人的義務即變得相當沉重。以房養老就可以給老年人帶來一筆很大的收入，再加上收入來源的確定與穩定可靠，使得養老預期得到了相當程度的改善。
如果能把房產和養老通過某種製度設計結合起來，充分挖掘房產價值，以房養老，必將大大改善養老現狀，緩解養老壓力。
（二）以房養老可實現家庭養老資源的跨期配置與時空轉換
人們在年輕時，用收入扣除消費後的結餘購買住房，到年老收入已經不足消費使用時，再將住房中凝聚的價值逐期給予釋放，以彌補生活費用的不足。住宅資產的價值凝聚與釋放，正體現了家庭金融資源與住宅資源兩者之間的一種跨期的價值轉換、重新配置與架構，總的目的很清楚，是借此實現家庭資源配置的優化和個人效用的最大化。
養老資源的時間轉換，如以房養老是將老人預計死亡後會遺留房產的價值，提前變現與套現，以安排到老年人的生前作生活之用，形象的說法是：它是將能夠在30年中每年持續地提供居住效用200單位的住房的價值，轉換為在預期存活年限的15年內，每年除持續提供200單位的居住效用外，還能夠將死亡之後的15年的殘餘價值，提前到生前的15年，每年增加供給200單位除居住效用以外的其他用於吃穿用住行、醫療保健文化娛樂等效用。
養老資源的空間轉換，則很明確地是利用地域間的居住養老環境的差異和物價、房價標準的差異，使得老人們能夠從很不適於生活居住養老而房價、物價、生活費用標準又很昂貴的大城市，搬遷到養老環境優越，而房價、物價、生活費用標準又相對低廉得多的小城鎮去安度晚年。
這種養老環境、養老資源的時間和空間的轉換與位移，正是有效解決養老問題的積極思路。養老問題的有效解決，正需要得益於這種觀念、製度、方法的全麵創新。在現有製度體係內試圖修修補補，給予完善，當然是重要的。但更重要的是，製度、觀念、思路、方法的創新，對未來發展前景和實際問題的有效解決更為需要。
二、以房養老可以增加老年人的收入
反向抵押貸款為我國養老問題的解決開辟了一條新思路。目前我國養老保障的覆蓋麵窄，養老保險項目主要局限於國家行政事業單位、國有企業和部分集體企業，除此之外的大多數人沒有納入保障範疇。雖然政策規定擴大覆蓋麵，實際上眾多非國有單位的職工基本被排斥在外，遠不能滿足更多社會成員對養老保障的需要。反向抵押貸款可促使老年人運用自身擁有的房產資源，尤其是自己身故後仍遺留房產的餘值，將其轉換為生前持續穩定的現金流入，增加養老資金的來源，提高老年人的收入水平。
借款人獲得反向抵押貸款既沒有收入上的限製，也無須即時還款。反向抵押貸款在到期之前無須任何償還，尤其對於依靠社會保險的低收入人群，每月既可獲得源源不斷的收入，還不用擔心償還不起或失去住所。采用反向抵押貸款方式，擁有住房的老人把房子抵押給金融機構後，金融機構在合同期內每月向老人提供生活費用。一份關於武漢市中心城區老年人生活質量現狀的資料顯示，在被調查的971位老人中，關於“最擔心的事”這一選項，選擇“經濟來源”的占19.46%，選擇“健康”的占17．1%，這說明老年人對經濟來源的關心高於對身體健康的關心，也說明養老問題最重要的還是經濟問題。在老人沒有其他收入來源的情況下，把自己的住房權益逐漸轉化成消費資金，可以使老年人基本維持或大大提升原有的消費水平。
三、以房養老有助於改善“現金窮人，房產富人”的資源配置不合理的狀況
以房養老政策推行的宗旨是很明確的，就是要通過這種方式著重解決那些“現金窮人，不動產富人”的老年人的養老問題。但“現金貧窮，不動產富人”的局麵是如何造成的呢？比如，人們的日常經濟行為中，應當注意自己的財富積累和消費結構，使之保持在一個合理的比例之內。既能不斷擴大家庭的基本建設行為，壯大家庭擁有的財富，又能保障在吃穿住行用、文娛、旅遊、醫療保健等各項日常生活開銷的需要，並使兩者保持合理的消費結構。為何有眾多的老年人成為“現金窮人，不動產富人”，正在於中青年時代支出消費結構的不合理使然。
人們可能會將過多的積蓄用於購買房屋，或還為此負債累累，尤其是不考慮經濟生活的實際需要，購買了遠遠超越自己負擔能力的住房。如住宅的麵積過大、功能過全、價值過高，從而使自己在整個工作期間，時刻被卷入拚命賺錢、花錢、借款、還款的怪圈之中難以自拔。當人們經過大半輩子的勤儉節約，終於將房子買到手，或是將購房的貸款全部還清，取得該住房的完全產權之時，已經是臨近退休之年。
而此時有關養老的儲蓄保險還尚未有所準備，或者說即使有所準備，也不能完全滿足用途，或還負債累累。倘若這時再遇到某種意外變故，而使晚年的退休工資也全無著落時，養老期持續穩定的經濟來源就成為大問題。假如大家五六十歲才考慮買房時，這一情形就表現得更為突出。在這種狀況下，“現金窮人，不動產富人”的局麵出現，就是不可避免的。