摘要 以房養老是一種特別的融資和理財方式，是老年人動用所居住住宅的房產價值，通過某種機製將其提前變現，以養活自己的餘生。
從宏觀上講，這種自我養老意識根本上減輕了國家和社會的養老負擔，有利於社會的穩定和發展；從微觀上講，它將促使人們從長遠乃至一生的角度出發更合理地配置自己的經濟資源，使得個人經濟生活獨立化，養老觀念更為理性化。
關鍵詞 以房養老 家庭資源優化配置 養老負擔
以房養老在中國的推行，目前已經被提上議事日程。有關部門正在投入緊張的產品研發進程之中。這一美國最早創意的房產養老壽險產品，是否適合中國的國情，能否在中國也得到廣泛應用；這一產品推出後能否受到社會公眾，尤其是眾多老年人的青睞並積極參與，都是值得大力探討的。
一、以房養老有助於減輕養老負擔，提高晚年生活的質量
今日老齡化趨向越來越明顯，當用貨幣養老時，老齡化是一個極大的威脅，人們預期存活壽命的持續增長，使得社會保障基金入不敷出，遭遇到極大危機。比如，當人口的平均壽命為60歲時，人們正常工作的時間同處於養老期的時間相比，養老負擔幾乎不必加以考慮。當預期壽命延伸到75～80歲甚至更長時，人們有生之年的工作期同養老期相比較，後者就顯得過大過高，養老負擔就顯得很沉重。
獨生子女政策在我國的實行，已經有了20多年的曆史。隨著21世紀人口老齡化的快速到來，我國將普遍出現“四二一”的家庭結構。由獨生子女構成的家庭，將成為我國家庭結構的主體形式。即一對年輕夫妻在撫養一個小孩的同時還要贍養四位老人。我們可以確知的是，一對中年夫妻要同時承擔兩雙老年父母的養老問題的，再加上還要撫養自己的一到兩個幼小子女，不要說經濟實力無力承擔，對老年父母，尤其是已無法自理的老年父母的日常生活起居的照料，也因工作繁忙、社會競爭的加劇而力不從心。即使成年子女的“常回家看看”，給晚年父母以相當的精神上的撫慰，也是不大可能之事。尤其是在今日現代大工業和社會化的生產74 方式下，越來越多的子女相繼脫離父母的懷抱，出外學習、工作、生活，空巢家庭、兩代分居家庭的比例日益增多。老年人的社會保障、家庭保障乃至自我保障事項已日漸突出，逐漸成為較嚴重的社會問題。在這種人口倒金字塔的年齡結構下，養兒防老已經很不適應社會經濟的發展。目前大力開辦的商業保險養老和社會保障養老，也因資金短缺而受到極大障礙。
我國的老年人經過長期的積累，實際上已擁有了相當的資產。目前，我國城鄉居民的儲蓄存款總額，再加上居民家庭的手持現金、股票債券及養老保險等，合計已高達20多萬億元。據權威資料評論，其中應當有40%即約七八萬億元為老年人持有。居民儲蓄存款的用途中，據《文彙報》於2005年3月10日公布的一項權威機構的調查顯示，“為子女上大學做準備”、“準備買房”、“留做將來養老”者，高居前三位。其中人們出於養老保障為目的的儲蓄，占據整個儲蓄的比重在逐步上升，目前已經僅次於子女教育，有2萬多億元，再加上居民個人在保險公司的養老保險金的繳納，累計也達到上萬億元，兩筆用於養老的款項合計3萬餘億元。如果將“準備買房”和“留做將來養老”的資金融會打通，用錢買房，用房養老。那麼，房地產交易市場又該呈現出何種發展勢頭，養老保障的力度又會增強多大呢？
當前，養房和養老是個人和家庭的兩大重要支出。一般而言，房產構成了家庭的主要財富。個人在解決自身老年保障中的責任日益突出，加上養老資源的匱乏，房產的提前兌現將成為一個有效的突破口。在以房養老的觀點看來，住房同貨幣一樣是一種有效的養老資源，將房產和養老做巧妙結合，即可開拓家庭理財的新途徑，大大增加個人在有生之年的可支配資源，尤其是退休時期的養老資源，也將會大大減輕我國社會的養老負擔。在不遠的將來，以房養老將是一種非常必要和有生命力的養老補充方式。
住宅由於其附著地產價值的天然的增長性，可以大大減緩老齡化到來之時的負麵影響，起到較好的增值效果。以房養老本身就從心理上提升了老年人對今後生活的樂觀預期，有效減少部分老年人對生活保障的擔心和迷茫，放心大膽地花錢消費，心情愉快地享受晚年，而且能夠活多久住房養老保障係統就會供養多久。
反向抵押貸款是個人自我保障的一種方式，房屋持有者以房養老，自我養老，將大大減輕政府、單位和家庭的養老負擔，特別是減輕子女的贍養負擔。在一定的期限內老年人通過自己的力量解決養老問題，可以大大緩解國家因老齡化的到來所帶來的財政壓力。部分老年人采用反向抵押貸款後，對抵押的住房如果不想保留居住，還可以對外出售出租，獲得更多收入，用於支付保健護理和入住養老機構的費用，從而大大減輕家庭養老的經濟壓力。
二、以房養老促成家庭養老決策製度的積極變遷
隨著獨生子女政策的推行，家庭成員的年齡結構正發生著深刻的變化，將來家庭贍養老人的義務將變得相當沉重。隨著市場經濟體製改革的深入，人們的生活方式、價值觀念正發生著巨大轉變，“子承父業”、“養兒防老”等傳統思想觀念，同樣在發生較快的變化，獨立自主、自我養老的觀點逐漸得到確立強化，子女繼承父母房產的可能性大為減小。建立在傳統家庭養老基礎上的帶有計劃經濟色彩的社會養老保障方式，已遠遠不能適應今日市場經濟發展的需要。以房養老模式的建立，有著極強的現實意義。
家庭養老功能弱化的趨勢，是一個難以逆轉的潮流，這需要人們采取更適應時代發展的新養老方式。我們設想以房養老的理念，並期望將其做成“反向抵押貸款”或“房產養老壽險”的新型金融產品，向全社會推出，原因正在於此。這種全新的視角必將激發人們進一步拓展養老的新思路。隨著我國經濟社會形勢的發展和人們思想觀念的變化，自有房產擁有量的逐步增加和房產質量的改善，以房養老這一養老模式可以看作是家庭養老決策製度的積極變遷，將有可能成為家庭養老決策中的一個可選擇方案。老年社會保障體係會因此進一步發展完善，並極大地帶動相關老年事業的發展。
以房養老模式中，成年人在中年時期就開始考慮養老問題，可以看作是養老觀念理性化的一種表現，具有非常實用的價值和前瞻性意義。一個理性的社會成員會自覺地將其在職期間收入的一部分積存起來供退休後使用，並保持各期生活消費水平的基本相當。即使在人均收入水平較高的發達國家，住房仍然是一個家庭的主要財產，個人一生的積蓄主要在房產上。住房又是流動性較差的資產，很難轉化為老年人的當期消費，往往老年人去世後，留下大量的財富在住房上，在世時卻過著清貧的生活，造成很大的浪費，收入沒有在一生中得到合理的配置。把房產和養老通過某種製度設計結合起來，充分挖掘房產價值，以房養老，必將大大改善養老現狀，緩解養老壓力。
老年人通過出售或抵押自有住房，以增加養老資金的來源，提高老年人的生活質量，這種全新的視角，必將激發人們進一步拓展養老的新思路。計劃生育政策推行後，家庭人口結構發生了巨大變化，出現了“四二一”的家庭結構，我國家庭發展的趨勢小型化、核心化。提高老年生活質量，有利於老年消費市場開發，促進老年產業發展，拉動國民經濟持續增長。
房屋持有者把房屋所有權賣給特定機構之後，會定期地從特定機構得到一筆補償，再將這筆款項用於養老，就可以大幅提高晚年的生活質量，使養老水平得到基本保障與提高。對房屋持有者來說，擁有相對自己壽命遠遠過剩的住房，麵對同自己需要嚴重短缺的養老資金，這一資源的置換與重新調配是非常有益的。許多老年人是“不動產富人，現金窮人”，反向抵押貸款正好解決了這一問題。
通過老年人出售自有住房，以增加養老資金的來源自我養老，正是開拓養老思路的一較好方式。以房養老最大的優點，是可以讓老年人將房子的價值部分或全部變成現金流動的同時，仍能保留對房屋的所有權。對許多老年人來說，這一點是極有吸引力的，自己的房屋可能承載了許許多多的家庭故事和個人意味，他們願意為留在家裏付出很大的代價。一般的以房養老在居住年限內或者老年人生存年限內不要求借款人還款，直到永久性搬遷、出售住房或死亡時，貸款才宣告到期，然後用該住房歸還貸款本金和利息。這一模式的推出，將會極大地改善老年人在整個晚年生活期間養老資金的供給狀況，顯著提高老年人的晚年生活質量。
一般而言，作為工薪階層、自由職業者、個體戶和農民到了法定退休年齡，大多會有自己的房產，這就是他們手裏捧著的“金碗”，但他們占有了這一重要資源，卻沒有途徑去挖掘和實現這種資源的價值。現在養兒防老的時代已經成為曆史，老年人僅靠一點養老金生活，不僅不能從兒女那兒得到什麼援助，反而出現了眾多兒女的“常回家看看”，不是回去盡孝心，而是從父母那兒提前擠兌財產。以房養老不僅可以實現老年人安度晚年的願望，提高生活質量，還能切斷這種父母與子女之間不合理的代際經濟聯係。老年人依靠住房實現了自我養老，子女在經濟物質上毋需資助老人，也就不再有繼承財產的可能。這一做法能激發年輕人的獨立能力和上進心。以房養老這種新型養老模式的建立，具有極強的現實意義。
三、以房養老有效增加老年居民收入水平和支付能力
反向抵押貸款又稱房產養老壽險，是把房產與養老結合起來，以房養老，充分挖掘房產價值，是養老保障體製改革的一種全新思路。在老齡化趨勢日益明顯和市場經濟改革日益深入的今天，研究房產養老壽險具有很重要的意義。
居民家庭的各大項支出，如子女撫養教育費、購建住房費用、養老保障費等，如各項資金全部依靠自我積累籌措，不啻是一大負擔。相當多家庭或是無力承擔，或者是勉強承擔的，又使其在有生之年裏，時時陷於負債、還債、攢錢、花錢的怪圈難以自拔。以房養老模式推出後，專門的商業壽險養老幾乎沒有必要。每人隻要考慮有生之年的住宅購置即可，到晚年期再用該住房的餘值提前變現來養老。由此而產生的一個顯而易見的事實是，家庭在購房、養老、子女教育等諸多負擔中，養老負擔得以有相當的解脫，大家不必在工作期間時時就養老金的籌措、繳納等下太多工夫，這樣就減輕了家庭的一大負擔，使大家可以生活得更輕鬆一些。
以房養老增加了部分老年人的收入，提高了生活質量，減少了老年時期對養老問題的擔憂。老年人收入來源渠道狹窄，比其他年齡階段的家庭更應該注重理財，理財中最重要的項目就是養老金的籌集。以房養老模式中，人們於中年期或者更早考慮買房之時，就將兩者放置一起作通盤考慮，對其有限收入做跨時期的消費安排，使之更為合理，提高一生的總體福利水平。通過以房養老模式的落實，老年人可以將自有房產這種“僵化的資產”從價值上予以激活，既可以進行融資變現增加收入，提高晚年的生活質量，又可以在有生之年一直居住在原房屋。這樣既有錢花又有房子住，真正完全享受了自己所積累的財富。對於個人而言，以房養老是一種科學理財、享受晚年的選擇。它可以有效地增加老年居民的收入水平和支付能力，使得他們在人生收入的低穀期，開啟已經形成的“房產金庫”，將積蓄在房產上的巨大個人財富分期支用，有效補償老年收入來源。它還可以有效保證老年人所需要的體麵、尊嚴的生活；保證了社會弱勢群體的生活安定，從而有力地保障了社會的穩定，同時又使家庭資源得到有效利用和配置。