我國的房地產閑置狀況如何呢？房地產的過多閑置，即意味著有大量的住房價值未得到實現，形同閑置浪費。這種房地產的閑置浪費，對資金的占壓是非常驚人的。以房養老模式的推出，對房地產交易市場的這種激活，也將是非常有用的。
據高盛公司最新公布的一份地產投資報告認為，目前中國房地產行業的整體空置處於多年來的最低水平，銀行在抵押貸款方麵所承擔的風險也非常有限，消費者的借貸並未超出負荷。
高盛通過對從1995年到現在的行業數據進行分析，測算了開發商手上的住房閑置資產。高盛把存貨（即閑置房屋）定義為1995年以來完工麵積和已售住房麵積的累計差額，空置房產等於累計存貨除以累計完工麵積。用這一方法計算出2004年的累計存貨為3．35億平方米，空置率為20%。可以看出閑置住房不論是絕對數量還是相對數量都是極大的。3．35億平方米住房，若每平方米以2000～3000元計，就是6700～10000億的巨大金額。如每套住房的麵積以67平方米計，就是500萬套的住房在閑置空關。應當指出，高盛計算房屋閑置率的計算公式，是有較大爭議的。住房完工麵積中有相當部分的公用設施的麵積，是並不進入房產銷售統計的，事實上也是無法予以銷售的。若將這一部分公用設施的麵積都作為閑置房產，對整個社會無疑是一大誤導。
有個資料統計的數據較為令人信服。它認為，目前，全國建成商品房的閑置積壓麵積已經高達1.7億平方米，若以每平方米均價3000元計，共計積壓的資金高達5100億元人民幣。京、滬、杭等地的房價居高不下，遠遠超出普通老百姓的購買能力。如杭州市區的居民住房，今日已經達到均價12000元（市郊的房產價格較低，大致上也在8000元左右）。如購買一套100平方米的住房，即需出資100萬元以上。以杭州市城區居民的年人均收入2萬元計，一家三口人不吃不喝，需要近16年才能買到一套住房。這顯然不是我們大力發展房地產業，改善居民居住水平的初衷。許多經濟落後的地域裏，房地產市場尚未較好地啟動起來，大量建造的商品房並未能很好地實現其價值。而房地產開發商的住宅開發熱情仍舊是異常高漲，在建樓盤與開發項目的數量日益龐大。如果任由這種現象發展下去，住宅空置麵積將越積越大，並最終影響房地產業的健康發展。
從總體來看，全國商品住宅空置麵積每年以1000多萬平方米的速度在遞增，數量驚人，形勢令人擔憂。目前我國住宅空置率水平較高，已處於空置危險期之內（國家統計局有關人士認為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應在5%～14%之間；在14%～20%之間為空置危險區）。1999年末，全國商品房空置麵積累計達9124萬平方米，其中商品住宅6787萬平方米，增長22.5%。最近幾年來，這一數據又呈現出急劇上升的態勢。
房地產業出現了眾多有效需求不足現象，一邊是眾多無房居民要求買到稱心如意的住房，一邊是大量已經建成的住房呈現為閑置空關。這是一個重大矛盾。
究其原因，一是絕大部分年輕人沒有能力購房，即使依據抵押貸款購房，條件也相當苛刻；二是有相當部分的老年人有多年的儲蓄存款可用於購買房產，也很希望能在新房裏度過幸福的晚年，這樣房地產業的有效需求不足就是言中之義。如推出以房養老，就可以解除老年人的養老的後顧之憂，從而激活房地產的需求。
七、以房養老對房地產業發展的其他功能
（一）以房養老實現住房資產價值流動化
住房資產的流動化是很需要的，它使社會家庭擁有的資源得以更有效地利用，創造更大的價值，從而更好地滿足家庭擁有財富滿足各方麵生活養老需要的要求。
這裏需要考慮的是，如何實現住房資產的流動化，通過何種方式和途徑實現住房資產的流動化，及其對社會、家庭產生的積極效應為何？這種資產流動化又會存在哪些問題需要予以解決，蘊含著何種風險需要事先給予防範，這都是很有必要給予探討的。此外，住房資產流動化的機理揭示，相關運行機製的提出並遵循都必須予以探究。
設若某住宅的使用年限為70年（同土地使用期70年正好相等），價值為35萬元，在不考慮貨幣時間價值和房價上漲的狀況下，每使用年度的住房價值消耗為5000元。到70年使用期滿，該住房已是使用報廢，附著土地的使用期也完全到期。正常情況下確是如此。但若某人限於特殊原因或因壽命與其他緣故，隻需要該住房提供35年的使用期即可，但每年度卻要能夠滿足10000元的效用，即除了前35年每年5000元的房價消耗外，還應當將後期35年的每期5000元的住房價值也提前予以變現消耗。正常情況下，這一要求是無法實現的。但在住房資產流動化的狀況下，卻又是可以通過某種特殊機製安排予以實現的。
（二）以房養老可以平抑房價，調節住房供需平衡
以房養老對抑製房價也有特殊意義。2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，其中住宅上漲了15．2%，遠高於其他各類物價指數的漲幅。2004年以後，房價在全國的各個大中城市裏呈現為更快的增長趨向，至今又翻了一番還多。房價的過快上漲，隱含了潛在的金融風險。為此，央行調整了個人住房貸款政策，對住房需求進行調控。但是，在緊縮開發信貸和土地整頓的雙重作用下，市場普遍預期供應將縮減，供需矛盾更加突出，房價上升更快，削弱了央行房貸新政的政策效果。在我國宏觀調控緊要關頭之時，抑製房價上漲過快，使房地產市場平穩、健康發展，成為當前經濟健康運行一大目標。此時考慮推行反向住房抵押貸款，對於促進房地產二、三級市場的建立，緩解真實購房需求的壓力，同時再通過合理估算房產價格，配套相應的產業政策，可以有效地緩解當前我國房地產市場的供需矛盾，抑製房價上漲，促進房地產市場的健康穩定發展。通過以房養老的方式，可使部分老年人住的房子在他們去世後再流通到市場，增加房地產市場二手房的供給量，有助於一定程度上緩解我國住房緊張的局麵，平緩目前居高不下的房價。
目前我國的房地產交易曆經數年的高速增長期後，除了少數幾個城市外，正普遍進入一個新的調整期，房產開發銷售的速度在放慢。如能有新政策出台，使得住房作為養老保障的功用得以發揮，將會對房產市場有很好的再激活效應。我國的房地產二手交易市場的雛形已基本形成，但還不很完備。交易的內容僅限於住宅開發與銷售。近幾年來二手房交易、住房銀行也形成一定規模，但人們參與這一交易，主要是為了取得住房或借此實現投資收益。圍繞住房作為一種養老保障的手段，為達此目標的住房交易、租售的行為尚未發生。這需要擴大房地產交易市場的規模，增加新的業務品種的開發。
實施以房養老，還可促動老年人購置新房或舊住房的改造與裝修。有的老年人為搬到子女附近或氣候溫暖的地方或生活方便的地方，需購置新房。以房養老交易無疑會促進和活躍房地產市場。對逐步老化陳舊的生活設施可以用以房養老的預付款來改善。
一個有效的金融工具能全麵啟動一個大市場，個人住房抵押貸款迎來了個人購房的全新時代。反向抵押貸款的啟動，則是一種更大的金融創新，它將啟動老年住宅市場全方位的功能發揮，並給國民經濟增長，給老年人的養老保障事業帶來新的發展機遇。
八、房產公司積極發揮以房養老的促進功用
（一）房產商對以房養老模式的推進功不可沒
以房養老業務的最直接相關者，應當是金融保險部門和社會養老保障部門。
但應當說明的是，以房養老模式首先是房產商對此做大力呼籲倡導，是大學的專家對此給予切實的研究，是建設部的官員對此以極大的興趣和關注，而非金融保險機構、國家養老保障部門等更為直接相關的人員發出號召而逐步發展的。為什麼是房地產界人士屢屢走在前麵，而金融保險部門和社會養老保障部門，卻對此是遲遲按兵不動呢？這一現象本身就很耐人尋味。應當認為，以房養老模式的實施中，直接受益最大的就是房地產開發公司。而以房養老的理念推出與宣傳，也是房產商在其中起到了相當的作用。比如，與反向抵押貸款同根聯宗，但又構成反向抵押貸款運作基礎的正向抵押貸款，在我國的率先出台，正在於我們為此的大力奔走呼籲，向國務院和相關部門提出建議所致。
我們承認以房養老模式的實施，首先對房產部門有直接的好處。如刺激對經濟適用房的需求，為房地產業的良性循環創造條件。房地產行業還可以將保險公司擁有抵押權的房產，開發新的房屋經營業務。這對整個國家、社會，對老年人和老年人的子女而言，將有不可估量的積極效應。對在其中直接擔當重任的金融保險部門，在帶來相當風險之時，同樣會帶來對居民服務更為直接有效、金融產品增加、業績利潤增長的收效。推出這一模式，是會達到雙贏乃至多贏結果的。
（二）房產商對以房養老模式推進可發揮功用
在這裏，我們想提及的是房產商。目前，國家正在對房地產行業進行宏觀調控，為此銀行業緊縮了對房產公司的建房貸款，對老百姓購買住房的抵押貸款，也給予了一定程度的緊縮。在國家欲擠出“房產泡沫”的時期，房產商又應該何去何從呢？應當看到，目前房地產業的開發，在經過長期的紅紅火火之後，已經暫時地走上“平台整理，伺機再起”的階段。近幾年來的房價迅速拉升，也需要有個暫時的休整和緩衝。在這一階段應做何準備，是每個房產商需要為之深入思考的話題。
房地產行業可以就保險公司擁有抵押權的房產，開發新的房屋經營業務。同時房屋在被賦予居住使用和“養老保障”的兩重功能後，必將會極大地觸動房市消費和房地產業的進一步發展。從理論上講，以房養老的本質就是用房屋融通資金，並以此為核心，拉動老年社會保障、保險、房地產等社會多方麵參與的經濟行為。
隨著中國近多年來的房改政策的深入，住房商品化推行，使得擁有住宅私產的城市家庭比率達到80%。其中有部分老年人在擁有較大價值私有房產的同時，因退休等方麵的原因，每月可供支配的生活費卻不是很高，但因觀念轉變又有提高晚年生活質量的欲望和需求。同時，房地產、保險、社會保障體係等發展迅速，具有跨行業做業務協作的能力。在這種背景下，以房養老就有了一定的市場條件和可操作性。
那些擁有房產的老年人就可以通過變現年輕時積累的不動產，籌措到部分甚至全部的養老金，提高老年人的生活質量。以房養老保證了社會弱勢群體的生活安定，有助於社會的穩定和諧，充分體現了建設具有中國特色社會主義市場經濟的優越性。