摘要 我國正迅速步入老齡化社會，養老壓力日益突出，傳統養老模式已遠遠不能適應市場經濟條件下養老的需要。本文嚐試通過一種新的製度設計，將居民的房產和養老結合起來，提出以房養老的保障模式，並從微觀層麵對它的潛在經濟效應進行深入分析。
關鍵詞 房產養老壽險 以房養老 微觀經濟效應 房產價值重估
一、房產養老壽險模式
我國20多年來的生育率持續下降，人口老齡化趨勢日趨明顯，目前正快速步入老齡化社會。突出表現就是人口撫養比 在未來的20～30年內將大幅攀升，養老壓力日益加大。在這種狀況下，多方開拓養老資金的來源渠道，大力組織技術創新、製度創新和觀念創新，開拓新的養老思路，采用多元化的養老模式，就顯得十分迫切和必要。同時，隨著住房改革的深入，越來越多的家庭擁有自己的房產，我國擁有自有住房的家庭已高達75%以上。但住房作為家庭的主要財富，在目前的家庭生活中還僅僅起到一種生活居住的功用，或投資盈利的目的，如何運用房產所蘊含的巨大價值，在養老過程中發揮生活保障的功用，卻並未能得到充分地挖掘和利用，這顯然是一大缺陷。
房產養老壽險模式（Home Equity Pension Insurance Model，HEPI），是我們設想在以房養老的基礎之上建立的。它借助於保險這一構思精巧的金融工具，將住房與養老兩大行為，有機地結合在一起。它以產權獨立的房產為標的，以中低收入老年人為對象，將其手中持有的房產以反向抵押的形式向保險公司辦理房產養老壽險，再由保險公司通過年金支付的形式轉換成流動資金，每一期向投保人支付養老金，從而解決養老問題，提高養老水平。保險合約期限一般指合同生效到投保人去世這段時間，給付金額的計算是按該房屋的當期評估價值減去預期折損（或升值）和預支利息，並按技術調整過的“大數”平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。這一做法很像保險公司用分期付款的方式，從投保人手中買房。
擁有房產的投保人與保險機構簽訂保險合同，投保人將房產所有權轉抵押給保險機構，但保留合同約定期限內的居住權，保險機構為投保人建立專門賬戶，將約定金額每月定期續入。待合同到期之後，保險機構通過在房地產市場拍賣出售、再開發等形式處置房產，從而收回成本，獲取收益補償。給付金額的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。它將投保人（受益人）的房屋價值“化整為零”，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。它的出現促進了社會保障製度的成熟，同時使得保險公司拓展了服務領域，獲得巨大的保險收益。
房產養老壽險的本質特征，用一句話來闡述就是，在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下，將所居住住宅的價值提前轉換套現，成為養老期間的一筆穩定可靠的現金流入，用於日常養老事宜。換句話說，就是老年人不需要出售和搬出他們居住的房產，就可以定期獲得一筆現金用來養老。這對那些擁有高價值的產權獨立的房產，但每年的現金收入低下，即所謂的“不動產富人、現金窮人”
的老年人來說，是一條優化資源配置，解決養老資金來源的有效途徑。
房產養老壽險作為一種新型的養老保險製度，是消費理論、金融保險理論、養老壽險理論和房地產理論相結合的產物。目前，這類險種在西方發達國家發展迅速。在美國與之實質類似的住房反向抵押貸款製度（Home Equity ConversionMortgage，HECM），又稱為反向抵押貸款或反向年金抵押貸款，已經發展得相當完善，完全依賴市場化運作，同時政府部門又給予相當的財力支持，相關的監管體製也很成熟，有專門的政府機構如聯邦住房協會（Federal Housing Association，FHA）監管。我國現在正處於經濟體製改革，包括住房體製和養老保障體製改革的轉型期，市場化的社會養老保障製度亟待建立。因此，借鑒和引入國外成功的房產養老壽險的運作模式，探討這一壽險模式在我國引入後的發展前景，意義重大。
房產養老壽險的基本運行機製如下：
1.擁有房產的老人在向有關機構進行信息谘詢並審視自身條件之後，向保險機構提出投保HEPI申請。
2.保險機構初步審查合格，正式受理業務申請後，委托房產評估機構對房產進行客觀估價，然後在雙方自願的前提下簽訂合同。
3．養老保險合同生效，房產所有權轉移到保險機構名下，保險機構有義務在老人去世之前，為其建立專門賬戶，按照約定金額每月續入保險金供其養老。