摘要 反向抵押貸款作為尋求和建立養老保障的新機製，已受到社會的積極關注。美國開辦的反向抵押貸款業務，將老年人居住的住宅轉化為養老期間的現金收益，對改善老年人的生活質量起到了很大作用。
這一貸款模式是否在我國也有相當的開辦市場，市場的需求如何，哪些家庭個人需要參與這一業務。對這一係列問題的預先探討應是很有意義的。本文謹對此作出較深入的研究。
關鍵詞 反向抵押貸款 需求群體 以房養老 目標市場
反向抵押貸款作為一種新型的養老融資工具，對解決我國養老保障係統麵臨的壓力，提高老年人的生活水平，培養更健康的生活方式具有重要意義，將為我國社會養老保障體係的改革和完善提供一種全新的思路。如果能對其適當地運用，可以帶來很大的社會效益，但這一期望值很高的新事物在我國的推行是否可行，需要作具體的分析。
一、我國反向抵押貸款的目標市場
以反向抵押貸款為代表的以房養老模式，能否適應中國國情，需要研究的問題頗多。在這一新型養老模式的推行中，除了良好的願望、設計精巧的製度外，還須考慮相應的社會家庭的影響。雖然該業務對需求者具有多方麵的要求，但基於我國較大的人口基數和老齡化趨勢，從人口特征數據出發或從其他相關因素出發，都可以認為其潛在的需求規模還是很可觀的。但在具體的研究中，我們需要考慮這一業務的開辦需要創造哪些條件，市場供求狀況如何，哪些人員適用於這一養老模式，哪些機構適合開辦這一業務，這些都是值得給予重點考慮的。以下謹對此予以特別探討。
1.居民是否願意接受這一做法，有多少居民願意接受並實質性參與這一新型養老方式。
2.願意接受並符合條件的人數，也就是潛在的房屋反向抵押貸款業務的需求者是誰。
3．在我國的經濟社會的大環境下，什麼機構進行該項業務更加有效，也就是該項業務的供給者是誰。
4.反向抵押貸款業務開辦的特定金融機構能否成立並願意擔當這一重任。
反向抵押貸款的主要需求者是大量急需現金支出的老年人。這些老年人麵臨巨額的醫療支出、養老支出等一些與養老保障相關的費用。目前，我國的社會養老保障製度尚不夠完善，保障水平還比較低。社會保障以低水平、廣覆蓋為特征，隻能提供給保障人基本的生活需要，對於追求更高生活質量的人來說，顯然是不能滿足其需要。反向抵押貸款從麵向老年人這一點來說，是社會保障製度的補充，兩者在一定程度上是一種替代關係。如果社會保障程度非常高，老年人養老保險、醫療保險水平都很高，無須擔心大筆的養老和醫療支出，反向抵押貸款的需求就會很有限。
以我國目前迅速走向老齡化社會的趨勢來看，老年人的社會保障、家庭保障乃至自我保障等事項，會在今後很長一段時間內日益突出，形成較嚴重的社會問題，今後對反向抵押貸款這種金融產品的需求也會相應加大。這種金融產品的需求狀況與一國的社會保障狀況，如企業年金的發展狀況等是緊密相關的。
反向抵押貸款的目標市場，應該是具有一定房產，但收入來源少的相對貧困的老年人。美國學者證明，在單獨居住的老年人中間，有相當廣闊的反向抵押貸款的潛在市場（Mayer and Simons，1994；Merrill， Finkel and Kutty，1994；Rasmussen，Megbolugbe and Morgan，1995）。比如，美國有相當多的人辛苦一生掙錢買下住房，雖已付清購房的抵押分期付款，房子的價值也比原先買價有大幅度增值，但在退休後的生活裏，高昂的醫療費用和財產稅等使他們有限的固定收入是入不敷出，他們往往成為“房子富翁，現金窮人”，或不得不瀕臨賣掉房子的命運。住在繁華地段的老年人可以選擇賣掉住房，去偏僻一點的地方購買廉價的住房。事實上許多老年人已經習慣了原先的生活環境和鄰裏關係，一般不太願意遷移到其他地方居住（Mayer and Simons，1994）。老年人也可以選擇出租房子養老，但出租房子涉及房子管理和設備共享一些難題，對很多老年人來說房子出租對自己生活造成很大的不便（Mayer and Simons，1994）。反向抵押貸款既為老年人的生活提供了穩定的資金來源，同時又不影響老年人的生活質量，具有一定的市場潛力。
反向抵押貸款在美國雖具有一定市場，但由於美國養老保障製度的完備，反向抵押貸款在美國並不被看好，發展緩慢。在中國的狀況將會是如何呢？相比較而言，在中國推出反向抵押貸款業務，有著與美國不同的特點。中國的現實狀況，如迅速步入老齡化社會，“四二一”式的家庭結構，未富先老、養老保險體係尚不很健全，等等，都要求增添新的養老資金籌措的方式和渠道。相比較美國，中國在推行反向抵押貸款方麵有著更多的社會需要，或說有著更強烈的緊迫性。但中國公民的家庭觀念，如留取遺產給兒女繼承的觀念，家族利益至上的觀念相較美國公民又要濃厚得多。許多做父母的，寧願自己省吃儉用、艱苦異常也要為兒孫們留下較多的遺產。為了家族整體的利益，為了家風的順利延續和家業的傳遞承繼，即使犧牲自身的利益也在所不辭。這種狀況同美國的個人利益至上，父母與子女間的“親父子、明算賬”觀念是截然不同的。就此而言，中國推行以房養老的社會基礎、公眾的認同感，又會大大低於美國。這是在推行反向抵押貸款模式時，所必須給予關注的。
根據我國目前情況及未來發展，反向抵押貸款市場是否有著足夠的需求呢？
這一模式的推出，是麵向“現金窮人、不動產富人”的，而我國目前老年人卻並非完全具備這一條件，似乎會遭遇“有行無市”或需求不足的尷尬。據統計，我國城鄉居民的儲蓄存款總額在2006年末已高達17萬億元，其中30%～40%是由60歲以上的老年人持有，比重相當大。在居民的儲蓄存款的用途調查中發現，“留做將來養老”者占了15%之多，共計2.55萬億元。老年人積蓄眾多錢財，正是為備養老之用。我們要問的是，既然有了現金保障，何必再提出以房養老，多此一舉？理由可能有很多，或許可以拓寬養老保障來源，增加經濟基礎而生活得更闊綽些，更自在些；或許可以將這筆資金用來購房，再通過反向抵押貸款機製返還，使同一住宅能夠發揮居住、養老的雙重功用。那些老年人都已經有房住了，或許可以借此換取更舒適的居住環境以享天年，通過轉換住房來增加養老用費。
二、反向抵押貸款的市場需求對象
反向抵押貸款的製度模式推行中，必然要考慮哪些家庭可以接受也樂意接受這一事項，哪些家庭則不適於參與這一養老模式。考慮到我國的現實情況，以下幾類家庭是很需要采用反向抵押貸款養老模式的。而參與這一業務也確實可以為這些家庭帶來莫大的收益和便利。
（一）中老年家庭
目前，房地產有效需求不足，大量已經建成的住宅出現積壓待售，而銀行的儲蓄存款已創紀錄地突破17萬億元大關，且增勢不減。這種狀況是很不正常的。原因就在於老年人積蓄了眾多的錢財，卻考慮到更為現實的養老問題，不敢將其拿出來購房。反向抵押貸款製度的推出，有利於老年人放心大膽地花錢購房，再用住房出售來參與養老。中年家庭已經開始對養老有所注意，並通過投保養老壽險等方式將其付諸實施，但將住房以出售的形式來參與養老顯然還未能提上議事日程。
青年家庭尚未到考慮養老問題之時，養老對其來說並非很緊迫，不是很值得十分關注之事。但在購買住房時，就有意識地未雨綢繆，提前考慮將來以房養老也很有必要。
在我國，65歲以上、對居住房屋擁有完全產權的城鎮中高等收入家庭，將是反向抵押貸款主要的潛在消費者。這些情況與美國等發達國家有很大不同，在美國，凡是年齡在62歲以上的老年家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。1999年借款人的平均年齡為75歲，申請貸款時年齡小於70歲的借款人所占比例為23%，超過25%的借款人年齡在80歲以上。考慮到我國的現實，在我國推行反向抵押貸款的起始年齡可以設為62歲或65歲。
（二）自有住房並擁有完全產權
家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權後，才有權也有可能對該房屋做出售、出租轉讓的考慮。如居住房屋是租入或隻擁有有限產權，就不可能對該房屋自作主張來申請反向抵押貸款或在市場上出售轉讓的。我國居民目前擁有自有住宅者已占有很大比例，但有相當部分購買的是房改房，雖說產權歸由自己擁有，但在一定的年限內還隻能是有限產權，對其轉讓出售也受到相當的限製。這就需要國家有關政策給予產權明晰。至於說居民購買的商品房則不在此例。人們是否擁有完全產權的住房，在我國的各大中城市已經不再是一大障礙。擁有完全產權住房的家庭占到全部家庭的比例在杭州已經達到82%以上，且正以較快的速度在增長，其中有15%的家庭已擁有了第二套住房。