第15章 反向抵押貸款老年潛在需求群體的探討(1 / 3)

摘要 反向抵押貸款業務的推出後,市場上的需求群體或說潛在的需求群體會有多大,這是大家關心的。本文就此問題的研究,從選題意義、目標和方法論上給予說明。

關鍵詞 反向抵押貸款 潛在需求群體 以房養老

一、本文選題目的和意義

隨著我國快速步入人口老齡化社會,養老問題已引起政府的高度重視,並受到社會各界的廣泛關注,而長期以來,我國社會保障體係的發展仍處於較低水平,始終麵臨著沉重的經濟壓力。提出一種新的養老模式作為現有社會基本養老機製的補充,乃至於建立一種新型的養老模式,就具有相當的必要性和迫切性。與此同時,隨著住房製度改革的深入,越來越多的城市家庭擁有了自己的房產。對這些家庭來說,住房已成為其私人財產的主要組成部分。如能通過一定的金融機製或金融創新產品,將養老保障和已取得的住房產權很好地結合起來,使得老年人在工作期間積累的房產,能夠在其晚年帶來穩定可靠的現金流入,既可以解除老年人養老的憂慮,又能減輕國家社會保障的負擔,有利於社會穩定。如此,住房通過一定形式的金融機製,實現了價值的流動,從而對養老保障發揮相應的功能,正好可以為解決我國的養老問題起到積極的作用。

這種以房養老的概念在國外其實早已提出,並有了較成熟的操作模式。住房反向抵押貸款是指居民以自有產權的住房作為抵押,定期向金融機構取得的主要用於養老用費的貸款,貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產還貸。

目前,反向抵押貸款在我國已經有著相當廣闊的市場前景和社會需求,但此項業務能否真正地在我國得到全麵開展,運行的效果究竟如何,仍取決於其中金融運營機製的建立是否完善,運作是否高效。本文正是以此為切入點,通過對住房反向抵押貸款在國外開展情況的深入分析,在探討這一業務的基本思路、理論淵源和自身特性的基礎上,著重研究金融機構在其中發揮作用的機製,對我國開展住房反向抵押貸款的運營模式進行論證,為其今後在我國的推行提供有益的探索。

二、國內外的研究現狀

住房反向抵押貸款自20世紀80年代在美國開辦以來,至今已被加拿大、英國、法國、新加坡等國借鑒和引進,同時日本、澳大利亞、中國等國也正積極探索在本國開展此項業務的意義及可能性。國內對住房反向抵押貸款的研究和探討已出現不少,但目前研究的內容仍主要集中在對住房反向抵押貸款的起源、開辦情況、運行機製、風險等方麵的介紹。

住房反向抵押貸款盡管是以住戶的住房資產作抵押,貸款回收有一定保證,但對於開辦此項業務的金融機構仍然麵臨壽命期、利率變化和將來房產價值波動的風險(Szymanoski,1994)。壽命風險是可變風險,可以通過大量貸款來有效地管理,貸款機構或保險業者通過死亡率表來估計將來貸款的終止期。雖然有人可能預期逆向選擇問題,期望更長壽命的借款人選擇年金程序,經驗表明許多借款人關注特定的反向抵押貸款程序,是因為他們可能生病(Szymanoski,1994)。房產養老壽險的利率風險,遠比相同期限的附息債券以及傳統的金融工具來得更大(Thomas,1994)。利率風險不像長壽風險,是不可以分散的。有效的辦法就是通過套期,利用金融市場其他利率敏感性資產來對衝風險。現在多數反向抵押貸款都是實行可調整利率的。房產價值風險是一個可以部分分散的風險,資產組合對於分散房產價值風險是一個很好的辦法。

為促進反向抵押貸款的實施,國會為反向抵押貸款授予一種FHA 保險程序。

在住房淨資產轉換(HECM)程序下,FHA 批準銀行、抵押貸款公司和其他私人貸款機構能夠貸款給他人,當貸款額超出住房資產價值時,能夠收到FHA 保險以避免這種風險。FHA也保證萬一貸款機構不履行責任時,借款人得以獲得持續的年金支付。FHA 保險抵押貸款目前已占據反向抵押貸款90%的市場(美國,HUD,2000)。

三、住房反向抵押貸款的運作