摘要 反向抵押貸款的實際運作中，首先需要考慮這一業務開辦的市場何在，有無大量潛在的客戶群體，這些客戶群體的狀況又是如何，對反向抵押貸款這一新的做法有什麼特殊需要，然後才可能對症下藥，有針對性地設計研發這一金融產品。本文在大量調查的資料數據，尤其是在《中國城鄉老年人口狀況一次性抽樣調查數據分析》之上，對此給予了較多的討論。
關鍵詞 以房養老 反向抵押貸款 客戶群體 潛在需求群體
一、我國城市老年人經濟狀況
以房養老的主要對象是老年人，在分析我國城市老年人的經濟狀況時，本文采用中國老齡科學研究中心編著的《中國城鄉老年人口狀況一次性抽樣調查數據分析》（下文簡稱《老年抽樣調查》）中的城市老年人數據進行論證。老年抽樣調查從2000年下半年開始啟動，由中國老齡科學研究中心承擔，涉及北京、天津、上海、河北、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖北、廣東、四川、雲南、陝西、甘肅、新疆等20個省、自治區、直轄市。調查時點為2000年12月1日，調查對象是抽樣範圍內城鄉60歲以上的老年人。在被調查的老年人口中，60～69歲占58.1%，70～79歲占33．3%，80歲以上占8.6%；男性占53%，女性占47%。
（一）收入狀況
城市老年人的養老收入主要來自離／退休金、工作收入、儲蓄和保險、股票和債券等有價證券、常規貸款及代際經濟資助等方麵。
我國老年人晚年生活的經濟來源，主要以家庭提供為主。總體而言，大多數城市老年人都能安度晚年，然而也有部分老年人沒有社會保障，被生活拮據所困擾；或者由於經濟收入水平低、年紀大、身體差，甚至長期臥床不起。如果按恩格爾係數在60%以上作為貧困標準，據某一權威機構的調查，我國城市中有29.5%老年人尚處於貧困狀態，農村為28.5%，合計大約有3852萬老年人口經濟狀況不佳。隨著我國生育率的下降及家庭規模縮小，個人轉移支付越來越不穩定。近年來尤其值得注意的是下崗子女自身收入有限，對其父母的經濟支援就更不可能了，社會轉移部分也不容樂觀。我國目前還屬於發展中國家，養老保障水平低，覆蓋老年人口少，很容易使部分老年人成為貧困群體，尤其是老年婦女的貧困問題更為突出。由於女性平均壽命大於男性，從1953年迄今，我國老年人口中女性數量始終占據優勢，在高齡階段更是表現明顯。1999年，我國60歲以上女性人口占老年人口總數的52%，80歲以上的高齡老年人中女性老年人大約是64%。1.離／退休金：
老年抽樣調查顯示，離退休人員占城市老年人的72.2%，城市老年人平均每月領取離／退休金收入為661元，大約占當年城鎮在職職工平均工資的80%左右。
我國城市地區離／退休金基本上可以按時、足額發放，但仍有10%的離退休人員不能夠按時、足額領取退休金，平均拖欠8.4個月，拖欠金額2222元。在有退休金的老年人中，40．3%的人擔心退休金養不了自己。其中，原國有企業的退休人員有這種擔心的占45．0%，原集體企業退休人員的擔心比例達到47．0%。
表1 2000年按不同齡、性別的城市老年人月平均退休金單位：元老年人60～64歲65～69歲70～74歲75～79歲80～84歲85歲以上男性 745．7751.2736．1762.1741.2719.3685．4女性 528.6539.6528.5526．5502.8533．4396．5人均 661.0668.5654.8679.8659.3647．5604.9城市老年人中，“從未工作的及其他人”占26．9%，這部分老年人不能享受退休金，他們基本上依靠家庭養老。女性和高齡老年人的問題尤為突出。男性不能13 6享受退休金的比例為10．8%，女性高達43．9%；60～79歲年齡段老年人不能享受退休金的比例為25．0%，80歲以上高齡老年人達到50．6%。在未就業的老年人中，無退休金或無社會保險金的老年人，對自己的晚年生活非常沒有安全感，擔心“沒有生活費來源”的比例達到52.7%。
女性老年人收入水平明顯低於男性老年人，老年人口中無收入和低收入現象，也主要發生在女性老年人身上。根據調查，城市女性老年人無收入和月收入在100元以下的比例分別達到7．4%和19.6%，男性老年人隻有1.5%和5．2%；每月200元以下的女性老年人高達36．1%，男性老年人隻有10．4%。女性老年人中至少有1／3無法靠自己的收入維持正常生活，月收入在1000元以上的男性老年人大約有1／3（34.6%）。女性老年人是老年人口中貧困狀況最為嚴重，經濟不能自立問題比較突出的群體。近幾年來，我國喪偶比例較高，也像發達國家一樣出現了較多的女性老年人獨居者。
2.繼續工作收入：
老年抽樣調查數據表明城市中隻有0．9%的老年人仍在工作，且就業狀況中顯示出明顯的性別和年齡差異，即城市老年人中，男性仍在就業的比例高於女性，男性為1.4%，女性為0．4%；低齡老年人仍在就業的比例高於高齡老年人。
3．老年人退休收入短缺：
隨著社會的發展，老年人希望其物質及精神方麵的需求得到更好的滿足，但收入微薄，不足以充分做到這一點，對未在業的老年人情況尤其突出。我國60歲以上人口的未在業率為67．01%，其收入主要來自家庭成員的供養或微薄的退休金。
國家統計局公布的數據顯示，截至2002年末，全國城鎮離退休人員數達4222.8萬人，離退休費3689.5億元，平均每人離退休費為8881元，每人每月收入704元。中國國情的一個重要特征是，我國處於經濟體製轉軌的時期。伴隨著國有企業的改革，部分國有企業破產倒閉，企業所屬部分退休職工得不到養老保障；社會保障麵比較窄，廣大農村老年人基本沒有養老保險，全社會老年人平均收入水平較低。
4.儲蓄和保險：
老年抽樣調查數據表明，城市老年人中自己存夠養老儲蓄的人較少。在過去的計劃經濟時代，由於低收入和多子女，城市老年人長期處於溫飽狀態，大多收支相抵，很少有剩餘錢儲蓄。城市老年人中僅有25．8%的人為養老進行了儲蓄，其中男性比例較高，占比為30．9%，女性僅占20．3%。他們中有50．0%的人認為這筆錢不夠養老所需。其中男性老年人認為儲備錢財不夠養老的為45．2%，女性為57.5%。沒有存養老金的城市老年人的比例達到74%。從年齡組來看，中低齡老年人為自己養老存錢的比例高一些。老年人的存款額普遍不高，2000年城市老年13 8人的平均存款為8573．5元，平均利息收入僅為150．91元。
城市老年人購買商業保險的比例非常低，有商業保險收入的老年人僅為3.2%，對老年人經濟生活的作用可說是微乎其微。
5．股票和債券等有價證券投資收入：
在城市老年人中，隻有一成左右的老年人進行了股票、國庫券和其他有價證券的投資，年均投資收入為2613．4元，其中男性為3222.8元，女性為1499.4元，男性顯著高於女性。
6．常規貸款收入：
貸款是要歸還的，並非一種收入，但貸款的可獲得性，則是考察老年人出現意外支出缺口時，能否得到相應的現金予以彌補。根據老年抽樣調查，僅有17．6%的城市老年人表示可以得到銀行貸款，其中男性比例明顯高於女性，低齡老年人的比例明顯高於高齡老年人。
7．代際經濟資助：
這裏假設城市老年人的代際經濟資助主要來自子女，有49.1%的城市老年人表示自己將子女養老作為養老的第一選擇，其中女性比例高於男性，高齡老年人高於中低齡老年人。有68.4%的城市老年人同意“久病床前無孝子”的說法。這從一個側麵反映出，大部分老年人並不認為傳統的家庭養老方式，可以完全保障自己的養老需要。
（二）消費支出狀況
1.家庭消費支出：
調查數據采用的是調查時點前一個月，被調查城市老年人家庭的平均支出。
數據顯示，城市老年人家庭的平均支出水平為每月792.82元，其中飲食費用的支出最多，平均為504.5元，恩格爾係數超出了6%，這說明城市老年人家庭處於較低的生活水平。
2.個人消費支出：
除家庭開支以外，有74.4%以上的城市老年人還有自己專門的個人支出，但個人支出水平並不高，平均每月僅為196．08元。個人消費支出主要用於衣著費用、煙酒、化妝品、人際交往費用、文化娛樂費用及其他個人開支。
3．醫療費用支出：
我國城市老年人2000年醫療支出平均為1676．5元，其中將近一半費用由公費醫療支付，其次是本人負擔，平均518.98元，大約占總支出的1／3，子女或親屬負擔占第三位，平均為227．58元，商業醫療保險的支付則很小。這說明我國城市老年人的醫療保險覆蓋率還不高，醫療費用的經濟負擔對老年人及其子女來說仍較重。
（三）老年人生活狀況分析
人口老齡化程度的不斷加深，將對社會經濟發展和人民生活等各個領域帶來廣泛而深遠的影響。很多城市中的老年人，辛苦一輩子所得的財富幾乎隻換來了一幢可以居住的房子。多數老年人的生活不富裕，或處於“房產富人，現金窮人”的“尷尬處境”，積蓄少、退休金低、養老保險缺失、子女經濟狀況一般等，讓他們生活在不穩定狀態中，房子因為要居住，價值不菲的自有房產不可能先行出售或出租盈利，隻能留給後人。對於下一代來說，以獨生子女居多的年輕人，可能要麵臨同時贍養4個老人的情形，這樣的負擔也是相對較重的。
目前我國正麵臨著人口老齡化、未富先老和社會保障製度不健全的多重困境。
大多數國家是老齡化與經濟社會發展同步；我國則由於長期實行嚴格的計劃生育製度，人口老齡化提前發生，且與社會經濟發展極不適應。歐美發達國家在進入老年社會時，人均國內生產總值一般在5000～10000美元左右；我國目前才剛跨入2000美元台階，屬於典型的“未富先老”。與此同時，我國的社會保障體係尚不很完善，嚴重滯後於經濟社會發展的需要。截至2005年11月底，我國基本養老保險、醫療保險、失業保險的參保人數分別為1.54億人、1.06億人、1.03億人。盡管增長速度可觀，但距離完善的社會保障體係還有很長的路要走。傳統的家庭養老模式固然可以起到一定作用，但隨著家庭空巢化和“四二一”家庭的大幅增多，家庭養老功能弱化，養老麵臨巨大的經濟社會壓力。
（四）經濟狀況總結
1.收入狀況評價：
大部分城市老年人的主要收入來源為離／退休金，金額與非退休人員的基本工資相差不大，但與其總收入相比，則有較大差距。有離／退休金的城市老年人中，大約4成認為離／退休金不夠用來養老。未就業、無退休金或無社會保險金的老年人，認為自己的晚年生活缺乏安全感。隻有極少數老年人仍從事有收入的工作，且工作收入較低，明顯低於當年城鎮職工工資水平。
由於過去一直倡導的低收入和多子女的生活模式，隻有將近1／4的老年人為自己進行了養老儲蓄，且儲蓄存款的金額不高，利息收入很低，有一半左右存錢的老年人認為自己沒有存夠養老錢。
隻有1成左右的老年人進行了有價證券投資，但投資收益不高，難以作為養老收入增加的主要途徑，這可能與老年人投資資本較少，投資技能缺乏，且對風險更為規避有關。
有接近2成的老年人表示自己可以得到銀行貸款，這些老人的信心可能來自他們有價值較高的住宅、收藏等資產作為抵押。但當貸款到期需要還貸付息時，老年人要麵臨資產銳減，財富迅速縮水，生活趨於惡化的局麵。所以采用常規貸款的老年人並不多。
子女贍養對城市老年人來說至關重要，所有年齡組、性別組的城市老年人，都將子女贍養作為第一養老選擇的比例，都高於個人儲蓄養老、社會養老和商業保險養老。贍養老人是國人的優良傳統，家庭是老年人經濟的重要依托，但不可否認，這種形式為家庭增加了經濟負擔，在目前的狀況下也難以充分滿足老年人的需要。
“四二一”家庭廣泛出現後，將來很可能出現的一種狀況是，四位老人養老所需要的大量錢財，兒女無從負擔，國家社會也難以完全供給；而父母用自己大半生積蓄購買的房產，已有住房的兒女也不需要。