以上狀況說明，城市老年人的收入狀況絕對水平不高，可利用的養老資源不多，子女贍養對城市老年人來說至關重要。
2.消費支出狀況評價：
大部分城市老年人的收入不高，但因日常消費水平較低，退休後的養老生活並不感到十分拮據。這個結論可從“城市老年人對自己經濟狀況判斷”的調查結果得到證實，調查結果顯示有8成的城市老年人認為目前自己的經濟狀況處於較好或一般水平，57．5%的城市老年人認為自己處於“大致夠用”狀態。但結合上文對城市老年人收入狀況的評價，這種消費模式隻是“量入為出”的結果，大部分城市老年人目前的收入水平隻能維持其基本日常支出，一旦他們有更多的收入，消費水平也會相應提高。除此之外，仍有2成的城市老年人評價自己的經濟狀況為“有些困難”和“非常困難”，假定他們采用“量入為出”的消費模式，則絕對收入就處於非常低的水平。同時，老年人多病和醫療費用昂貴是影響城市老年人經濟狀況的重要因素。
二、我國城市老年人的住房狀況
據2003年中國老齡科學研究中心組織完成的《中國城鄉老年人口狀況一次性調查》，調查資料顯示，老年人的家庭生活條件明顯改善。如果能夠激活這部分市場，對國民經濟的消費拉動意義是非常大的。
（一）老年人對居家養老的偏好
從老年抽樣調查中可以看出，在不考慮經濟因素的情況下，中國城市老年人對居家養老有著強烈的偏好，原因如下：
1.現階段老年人雖然普遍子女較多，但代際之間分居的趨勢非常明顯。根據老年抽樣調查，城市老年夫婦及獨身老年人獨戶居住的比例已經達到37．3%，高齡老年人在城市獨居的比例達到18.9%。老年人願意住養老院、福利院、老年公寓等養老機構的比例不高，隻有19.9%，大部分城市老年人仍願意留在家中養老。
2.大部分城市老年人對現有住房條件比較滿意，滿意的人數占樣本總數78.4%，不同性別、年齡的老年人對住房滿意度的差異不大。當被問到“近三年是否有出售房子的打算”和“是否有出租房子情況的問題”時，前者有81.5%的城市老年人選擇不願意，後者有82.7%的城市老年人表示沒有。年齡較高的老年人，在近三年內出售或者出租房子的積極性較高。這一現象的可能解釋是：高齡老年人的健康狀況較差，需要較多的養老收入來彌補日益增長的醫療消費支出，因此老年人考慮出售或者出租住房來增加收入。同時，高齡老年人更需要兒女的經濟支持和日常照顧，更趨向於與子女同住。
（二）我國老年人的住房價值
住房體製改革使得眾多城市老年人擁有了自己的住房所有權，根據抽樣調查結果顯示，全國城市老年人對住房產權擁有的比例很高，2000年已經達到62.7%。
由於以往城市住房以公房為主，工齡較長的職工擁有分房的優先權，因此城市老年人的住房水平一般高出年輕人。以北京為例，北京約一半老年人擁有自有產權住房，平均住房麵積高出全市人均水平3成多（陳功，2005）。老年人的住房大多較早建成，多數處於城區，受“級差地租”的影響，即使有一定的自然折舊，房產價格依然很高。根據我國2002年9月披露的首次中國城市居民家庭財產調查報告，老年人擁有的房產價值平均在7萬元以上。
老齡群體現有的資源中，目前最容易發掘且顯而易見的資源就是住房資源。
通過以房養老可以幫助老年人盤活這筆存量資產，把存量資產變為現實的消費資源。在有老年人居住的家庭中，60～64歲老年人中有50．11%的人仍作為家庭戶主，65歲以上老年人戶主率下降到43．4%。在65歲以上老年人戶中，有77．02%的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，隻有一對老年夫婦生活的戶占11%，單獨老人戶占10．44%，與未成年親屬一起生活的戶占1.25%，也就是說21.44%的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住，擁有自己的住房，即全部城市住宅存量中有數十億平方米的住房為老人擁有。
1.居民住房分析：
我國近幾年進行的住房製度改革，特別是公房出售使得所有可以出售的公房均已經出售給個人，居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查範圍，資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶的9.2%；533396戶購買經濟適用房，占6．5%；2401075戶購買原公有住房，比例高達29.4%；另外，加之26．8%的家庭戶自建住房，城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶，占72%。與此同時居民踴躍購買商品房，使得我國城市擁有自有房屋的家庭已經高達80%，這意味著住房已經成為絕大多數城市居民的個人家庭財產，從而為以房養老提供了較為充足的物質準備。
2.房地產發展帶來的住房分析：
隨著城市居民生活水平的提高，消費需求逐步升級，住房消費熱點已經形成。
最近6年的全國平均房價漲幅大多在5%左右，2003年的漲幅達到12%左右（如扣除2003年全國物價上漲過快的影響，漲幅也在5%以上）。中國城鎮中的自有住房擁有率2002年為80%。這不僅高於65%的美國和50%的香港自有住房擁有率，也高於大部分自有住房擁有率為60%的歐洲國家。大力推行居者有其屋的新加坡，房屋擁有率也未超過70%。
3．房地產業的發展是以房養老模式實行的物質基礎：
我國近兩年房地產市場的迅速發展，加上人們消費觀念的轉變，現在城市居民的房產擁有率越來越高（表10），有的地方已經超過95%，新增買房的大部分是中青年人，這部分人基本上已經不和父母住在一起而擁有自己的房產，這樣他們的父母就沒有必要把自己的房子留給子女，隨著老少兩代人經濟獨立性的增強和越來越多丁克家庭（Double Income No‐Kids，DINK）的出現，老年人沒有必要將房子留給後代的人數在逐漸增多，完全可以采用以房養老的方式提高自己的生活水平，同時也降低子女的負擔。這樣，從房地產的發展來看，以房養老模式在我國的推出具有堅實的物質基礎。
4.房價上升、居住麵積擴大為反向抵押貸款推行確立了前提：
在住房上，城市老年人家庭平均住3．32間，戶均住房麵積達70．3平方米。
2003年底，全國城鎮老年家庭大約有2000多萬戶，按照房產均價每平方米2000元計算，老年家庭擁有住房價值為2.8萬億元。假設有10%的老年人口參加反向抵押貸款，就有2800億的市場規模。由於我國經濟正處於高速發展階段，各地房產升值率較高，部分沿海發達城市的房價上升尤為迅速，老年人在房產上的積累的財富就更高。如上海市128萬老年家庭戶均擁有住房麵積60平方米，則全市老年人住宅存量用房起碼有7680萬平方米，按均價5000元／平方米計算，老年住房存量價值有384億元，有10%參加反向抵押貸款，就有38.4億的市場規模。
由此可見，反向抵押貸款在我國的潛在市場規模還是比較大的。
目前我國大小城市的房價普遍偏高，房子成為人們一生中最昂貴的消費品，但如果推行了用房子來養老，人們買來的房子就又有了一種新的使命。買房時，房子是一種消費品；使用一段時間後，隨著人們年齡的增加，房子還可以被反向抵押或出售或其他方式，它又成了一種實實在在的積蓄。
（四）總結
1.我國城市老年人的絕對收入水平較低，收入來源較少，消費以“量入為出”模式為主，醫療費支出對城市老年人來說是主要負擔。如不考慮子女的經濟支持，城市老年人非常需要有其他資源來補充養老。
2.我國老年人的現金收入較低，自有產權的住房價值較高，完全符合以房養老的潛在需求群體的標準，即“現金窮人，房產富人”。
3．我國城市老年人大多願意在家養老，偏好居家（原住房內）養老方式。
4.我國城市老年人的住房自有產權比例和住房價值相對較高。
以上四點說明，我國符合以房養老潛在需求群體的界定標準的城市老年群體，已經初具規模。以房養老模式推出可以幫助他們在保有住房使用權的同時，將住房投資價值提前變現，增加養老收入。當以房養老業務在我國開展時，他們中的部分人會積極地參與進來，購買這一金融產品或采取其他以房養老方式。
三、潛在需求群體的特征
（一）中低收入者居多
2002年城市居民資產調查表明：收入水平在前10%的居民家庭資產總額，占全社會家庭資產的45．0%；最富裕家庭（資產在100萬元以上的家庭）的金融資產和家庭經營資產比重，明顯高於平均水平，住宅資產的比重則明顯低於平均水平。
因此，城市高收入老年人可用於養老的其他資產較多，一般不需要采取這種處置住房的方式來養老。但為能將晚年期的養老生活給予更好安排，以房養老也是完全可以接受的。
（二）高齡老年人居多
從老年抽樣調查來看，城市老年人的經濟狀況與其年齡特征密切相關。各年齡組城市老年人的離／退休金收入起伏不大，但在其他方麵，低齡老年人的優勢就很明顯。年齡段越高的老年人，繼續工作的比例、股票和債券的投資收入 及獲得常規貸款的能力等指標就越差。此外，越是高齡老年人，越是將子女的贍養作為第一養老選擇。如不考慮感情因素，同時假定子女對父母的贍養主要是通過父母在需要經濟支持時才得以充分體現，而非子女定期給父母贍養費，高齡老年人對子女依賴性較高的事實，說明年齡越大的老年人生活越困難，越需要子女的經濟幫助，其原因很可能是高齡老年人在收入相對降低的情況下，醫療費用支出卻急劇上升。
城市老年人對自己經濟狀況的判斷情況也顯示，越是屬於高年齡組的城市老年人，表示經濟情況“夠用有餘”和“大致夠用”的比例越小，表示“有些困難”和“十分困難”的比例總體上越大。
（三）女性老年人居多
從老年抽樣調查中可以看出，在離／退休金收入、儲蓄金額、投資收入、有價證券收入、貸款可獲得性等方麵，男性老年人比女性老年人具有明顯優勢。女性老年人相比男性老年人，更加依賴於子女養老這一傳統方式。在城市老年人對自己經濟狀況的判斷中，女性老年人對自己經濟狀況的評價普遍低於男性老年人，評價自己經濟狀況“夠用有餘”和“大致夠用”的比例女性低於男性，評價“有些困難”和“十分困難”的比例女性則要高於男性。
（四）無子女或與子女關係不和睦
沒有子女或與子女關係不和睦的老年人，其遺產動機往往較小，更容易接受反向抵押貸款這種金融產品。有子女的老年人一則遺產動機較大，二則一般可以從子女那裏得到經濟幫助，因此對反向抵押貸款等以房養老產品的需求就會較小。
（五）空巢家庭老年人居多
空巢家庭是指無子女或雖有子女，但子女長大成人後離開老父母另立門戶，剩下老年人獨自居住的家庭。空巢家庭的老年人過世後，子女一般不會入住父母的住房。如子女都在外地，回來出售或出租住房往往費時費力，老年人的遺產動機相對較小，采用以房子養老的方式容易得到家人的讚同。
（六）喪偶者多，且再婚比例低
喪偶且不再婚的老年人，由於原來兩個人的收入驟減為一個人的收入，開支減少幅度往往不及收入減少幅度，對自我經濟狀況的評價較低。如喪偶老年人可動用的養老資源常常不足以維持日常消費，反向抵押的年金支付方式就非常吸引他們。同時喪偶老年人曾目睹伴侶去世，會更容易擔憂自己的健康狀況，從而希望有筆可以隨時動用的錢來以防萬一，信用額度的反向抵押貸款就可以解決這一顧慮。
部分喪偶老年人會有增加消費、改善生活的欲望，伴侶的去世使他們更為珍惜自己尚在的時光，但又往往擔心日後醫療費用負擔沉重、或可支配的收入變少而不敢消費，此時，信用額度和固定支付結合的反向抵押貸款方式，就可以消除他們這一顧慮。
（七）健康狀況差，有病者多
從老年抽樣調查中可看出，身體健康狀況較差的老年人往往陷入貧困境地，自我經濟評價較低的概率比普通老年人高得多，因此對反向抵押貸款等以房養老產品的需求也更大。老年抽樣調查還發現：城市中收入低於最低生活保障線的老年人中，健康狀況差的占37．2%；收入在最低生活保障線以上的老年人中，健康狀況差的比例為20．8%。健康狀況差的老年人反映經濟困難的人有37．0%，健康狀況良好者反映經濟困難的為17．2%。城市中健康狀況差的老年人欠債的比例為15.1%，而健康狀況好或一般的老年人的欠債比例隻有10．7%。可見，疾病是城市老年人陷入貧困的主要原因，他們更需要反向抵押貸款這一金融工具來幫助其應付醫療費用，改善其因病變窮的處境。