上文分析表明，許多城市老年人害怕退休收入不足以養老的重要原因，是擔心難以承擔疾病帶來的非預期性大筆支出，信用額度的反向抵押貸款方式可使這一顧慮迎刃而解。采用信用額度這一支付方式，老年人在平時就可以多消費，改善生活，而不用害怕醫療費用等大額支出的發生使自己負債或一貧如洗。從這個角度來看，采用反向抵押貸款養老並不與借款人的遺產動機相矛盾，它更趨近於借款人在意外事件發生時，可以將非流動性資產隨時轉化為貨幣，從而為其提供資金支持的“期權”。
如此一來，信用額度支付方式的潛在需求群體隻需具備一個特征：即認為自己平時的收入或養老儲蓄，難以承擔日後可能發生的巨額醫療費用或其他大額支出。
具備這一心理特征的老年人，都有可能成為反向抵押貸款信用額度支付方式的潛在顧客。這部分老年人目前在中國是一個非常大的群體，因此反向抵押貸款產品已經頗具潛在需求。
四、潛在老年客戶需求群體的發展
（一）發展趨勢
本文預測至2020年，當目前大多處於45～60歲年齡段（下簡稱為“目標群體”）的中年人口步入老年年齡段時，反向抵押貸款產品潛在需求群體人數將會有大幅度增長，原因如下：
1.我國的養老金困境將會一直持續下去，且會隨著時間的推移，老年人口將大大增加，這使得反向抵押貸款的潛在需求繼續擴大。
2.隨著老齡化的逐步加大，城市老年人口的數量將大幅度增長，使得對以房養老潛在需求群體的來源麵擴大。
3．隨著房價的升高，城市老年人口擁有房產的價值將穩步上升，使得符合申請條件的群體擴大。
4.隨著養老資源短缺和老齡人口增多而來的形勢的“壓迫”，目標群體的老年人的消費意識與養老保障意識將發生改變，使得能夠接受反向抵押貸款的老年人口大大增多。
5．隨著家庭養兒防老，遺產繼承觀念的改變，目標群體的代際財富經濟交換模式需要改善，使得目標群體及其子女都更容易接受反向抵押貸款。
（二）預測依據——城市老年人住房價值的穩步上升
預測依據之一，是城市老年人口的大幅增長，這是前文已經大量談到的，這裏從略。
1.原因分析：
從長遠來看，兩個因素將支持城市老年人的住房價值保持上升的長期趨勢：
（1）房地產價格總體走勢仍會向上；（2）地價增值幅度較高。
首先，社會對經濟的良好預期和人均收入的普遍提高，是房地產總體價格上漲的深層次原因。我國經濟正處於起飛階段，發展勢頭良好。同時，我國還處於工業化中期階段，在產業結構、消費方式、研究開發和技術創新等方麵，都具有巨大的後發優勢。因此，我國經濟發展正處在高速增長階段，且有可能持續相當長的時間。
隨著經濟社會發展，居民生活水平將呈現出不斷增長的趨勢。中國社會科學院《全麵建設小康社會指標體係研究》得出的結論顯示：我國人均GDP 在2010年將達到12800～13320元，2020年將達到22370～24430元；人均可支配收入也將在2010年達到12300元，2020年達到22000元。其次，我國城市化進程的進一步加快，將增加我國房地產的消費需求。2010年我國城市化水平將達到50%以上，城市人口會達到6．5億人左右，如果按新增城市人口中有60%需要住房，人均居住麵積以28平方米計算，年需住房麵積就達3億平方米。最後，城市居民的換房需求也會為房地產行業的發展提供很大空間。城市的舊區改造和新區拓展，將帶來每年2.25億平方米的住房需求，年均需求2800萬平方米。據李勇輝調查（2005），城市居民對現有住房的滿意率不到20%，約48%的居民希望在近幾年內換房，這部分需求將年增住房麵積3．25億平方米。
土地是具有不可再生性的稀缺資源，城市老年人口的住房一般又處於城市中心區域，地價增值的幅度往往超出住房自然貶值的幅度。從長期來看，他們的房地產價格在正常情況下應是呈緩慢、平穩上漲趨勢。
2.數據預測：
限為較保守的估計，即假設住宅的銷售平均價格和人均建築麵積都不變化，住房資產價值的變化隻來源於城市老年人口增長。預測的住房資產價值上限則為較樂觀的估計，老年人住房資產價值的變化不但來自城市老年人口的增長，還考慮了住宅銷售平均價格上漲和人均建築麵積改善。城市老年人口預測統計量采用TFR ＝2.0水平，城市老年人口預測值采用表14的結果，住房資產預測值計算方法如下：
（1）住房資產價值下限。2003年全國商品住宅銷售平均價格為2316．34元，2003年末人均住房麵積為23．67平方米／人。假定在2005- 2020年將成為60歲及以上城市老年人住房的狀況將一直維持2003年的水平，即人均住房建築麵積保持不變；住房物理損耗與地價升值相抵消，住房價值也保持2003年的水平。
住房資產價值下限＝按城市老年人口預測（TFR＝2.0）
×2003年住宅銷售平均價格
×2003年末人均建築麵積
（2）住房資產價值上限。假定在2005- 2020年將成為65歲及以上城市老年人的人口住房的狀況將以3．61%（1985- 2003年的人均住房建築麵積的平均增長速度為3．61%）遞增；住房價值以104.64%（1999- 2003年五年的土地交易價格指數平均值為104.64%）的幅度遞增，住房的物理損耗忽略不計。
住房資產價值上限＝按城市老年人口預測（TFR＝2.0）
×住宅銷售平均價格預測×人均建築麵積預測
（三）二手房市場的完善
我國城市化水平目前尚處在剛剛超過40%的快速發展時期，城市擴張以外延式的新區建設為主，商品房在總交易結構中占據較大比重，二手房交易比重相對較小。但從歐美發達國家的經驗來看，當城市化水平達到70%～80%甚至更高的成熟化階段後，城市拓展將以內涵式更新改造為主，住房新建量較小，表現在房地產市場上即商品房交易量較小、二手房交易量較大。至2020年我國城市化水平將向成熟化階段逼近，因此二手房交易將會逐步增加。同時，我國貨幣分房以前的房地產市場，可以說是一個以單位購房為主的商品房市場，占城市住房主要比例的是單位分房、集資建房及拆遷安置房，有強烈的政府分配或補貼的色彩。目前城市老年人擁有的很大部分自有產權住宅，就屬於職工按照國家住房製度改革政策購買的公有住房，即房改房。雖然老年人擁有房改房的產權，但房改房上市成本較高，許多城市對房改房交易定有不少限製，許多房改房還有個人與原單位產權與收益比例分割的問題，這就使市場上的二手房交易量較少。但隨著經濟發展，住房商品化的深入，更多的商品房會進入二手房市場成為交易的主力軍，二手房市場將更趨活躍。
（四）消費意識的逐步改變
目前，60歲以上老年人的消費觀念和消費模式，仍然受計劃經濟年代的影響，他們比較習慣於積累優先和抑製消費的生活模式，對超前消費和個性化的生活方式有所排斥。如上文分析，盡管目前老年人的退休收入不多，但相應的消費支出水平也不高，大部分老年人對自己的經濟狀況評價尚可。但目前45～60歲的目標群體則不同，他們開始注重消費的自主性和獨立性，消費心理日趨成熟，在講究實用、節約、理性及注重傳統的同時，追求精致且具有一定個性的生活。他們非常注重子女的教育，在文教、娛樂、保健、通信和住宅等方麵的支出也遠遠超過他們的上輩。
當目標群體退休後，這種消費意識不會輕易改變。當日常生活出現入不敷出時，他們不一定會盡量削減支出或一味依靠子女，而會尋求新的收入來源。他們較之目前的老年人更加注重晚年生活質量，在老年旅遊、娛樂、居住、學習等方麵也願意花錢消費。加之目標群體已開始接觸一些金融常識，易於明白“死錢”應該轉化為“活錢”的道理，開始注重貨幣的收益性和時間價值，所以更容易接受貸款買房、以房養老的概念。
（五）代際經濟交換模式改進的需要
從20世紀七八十年代開始，我國推出了嚴格管製的計劃生育國策，獨生子女開始成為城市家庭的主流形式，新目標群體多隻有一兩個兒女。這些子女已經逐漸走向社會，組建自己的新家庭，因此大規模的“四二一” 結構家庭即將湧現。這種“頭重腳輕”的倒金字塔的人口年齡結構，使得“子女養老”方式對目標群體來說，變得較為困難。目前60歲以上的老年人往往多子女，當退休收入無法彌補日常支出、或者沒有足夠流動資產來應付醫療費用等情況發生時，多個子女家庭可以分攤解決，每個子女的負擔也因而減輕。但對新目標群體來說，子女就需要承擔較高的養老風險。日後當目標群體發生經濟困難、需子女提供幫助時，其子女要從經濟、情感、體力上同時照顧兩個父母家庭，還要培養自己的下一代，往往力不從心。
目標群體在世時，其子女由於撫養負擔較重，可能無法為其提供必要的經濟支持。但當目標群體過世後，其子女卻可以得到兩套遺贈住房。從代際經濟交換理論的角度來看，如果將父母和子女兩代人看作經濟資源的交換者，這樣的交易明顯不能使兩代人的福利之和最大化。反向抵押貸款產品通過盤活目標群體的住房資產、提高其自我養老的能力，能夠改善兩代人的經濟福利總和，因此目標群體及其子女將更容易接受這一金融產品。
（六）業務實施需要人們觀念的轉變
房屋對中國人來說是一項很重要的財產，中國的老年人往往寧可生活得艱辛一些，也不願意變現房產，他們對喪失居住權還存有擔心。子女贍養父母及代際財富傳遞是長期以來的傳統，以房養老模式是對傳統的一種突破，是改變國人的投資和消費理念的舉措——買房既是消費，也是積蓄。接受教育水平較高的人群更容易接受這一觀念的轉變，同時政府的支持和大力度的宣傳推廣，對以房養老模式的推出而言也是非常必要的。
建立以房養老機製，是盤活老年人住房資產、增強有房老人的養老金來源的有效手段之一。近年來，隨著住房製度改革的推進和房地產市場的蓬勃發展，我國私人住房擁有率比例不斷提高，據建設部最新公布的數據（2005年城鎮房屋概況統計公報），我國城鎮住宅私有率為81.62%，東、中、西部地區分別為82.58%，79.69%和81.93%。雖然目前沒有關於老年人擁有住房情況的確切統計數字，但可以肯定，隨著福利分房體製的終止，很多老年職工都在退休前趕上了福利分房的末班車，住房問題基本上得到了解決，他們大多通過公房出售渠道，按照政策優惠價格購下所住住房，成為住房產權的擁有人。
上海市於2004年初進行的“老年人口狀況與意願調查”顯示，在3865名被調查老年人中，擁有自己獨立房屋的比例為91.4%，房屋類型為多層住宅的老年人，15 2其房屋人均居住麵積為13．1平方米。2005年，由上海市公積金管理中心進行的有關老年人參加以房養老的抽樣調查結果顯示，在300名被調查的60歲以上的退休職工中，有70%居住在自有產權的售後公房和商品房中，在回答“未來將如何處理自有房屋”問題的選擇性答案中，39%的被調查對象選擇將住房留給子女，有21%的老年人選擇考慮將住房用於出租改善養老，8%的老年人選擇置換住房以取得資金改善養老生活，6%的老年人願意選擇住房抵押給有關部門以改善養老生活，有22%的老年人希望通過其他途徑改善養老，此外有4%的老年人無法回答。
可以看出，老年人中樂意於以房養老的人士還是較多的。如果本產品能夠真正辦起來，老年人親身看到抵押房產養老的好處時，這一比例還是會大大增加的。