摘要 隨著我國經濟體製改革的推進以及人口老齡化的壓力加大，目前國內對於改革和完善我國養老保障體係的呼聲越來越高。雖然我國現在已經建立了國家基本養老保險、企業補充養老保險和個人儲蓄養老保險的養老保障體係，但對社會養老保險的需求仍然不能很好滿足。
本文在反向抵押貸款這一養老保險的全新思路基礎上，結合當今國際流行的資產證券化的融資模式，論述了反向抵押貸款資產證券化在我國的可行性，並指出實際操作中應該注意的問題。
關鍵詞 反向抵押貸款 資產證券化 特殊信托機構 以房養老
一、反向抵押貸款問題的提出
反向抵押貸款作為最近興起的退休人員養老保障體係的一個有效補充，正在越來越多地受到大家的關注。其具體含義是借鑒家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭所擁有的住房所有權，在退休以後將其抵押給業務開辦機構並逐期取得貸款，用做晚年生活的養老費用，但其使用權在老人生命周期的後半段仍歸由老人享有。隻有當老人去世後，才將該住房的產權及使用支配權完全轉移給特定機構，作為貸款本息的償還。這樣設計主要針對目前我國養老保障體係正處在一個轉型過渡期，在這個過程中會出現許多老年人沒能被包括在養老保障體係範圍內，這些老年人有些擁有自己的房產，因此我們認為他們可以將房產資源在個人一生中予以最優化配置，將住房提前實現價值流動。這樣既可以保障老年人退休後的生活，又可以充分發揮房產資源的價值，對我國目前的養老保障體係更是一個有力的補充。
我國實行反向抵押貸款是必要的，目前最需要解決的是機製設置的問題。我們知道根據反向抵押貸款的理論，房屋原始權益人在出售房產時，實際上並沒有立即放棄房產的使用權，這從一定意義上講，有點像住房抵押貸款，唯一不同的是在原始權益人生命周期過後，房屋產權中最後一個權利——居住使用權就會根據協議自動過渡給房屋受讓者，類似現在的一個遠期合同。因此，我們認為反向抵押貸款在一定意義上是將住房抵押貸款和遠期合約結合起來的一種新型金融創新工具。這一新興的工具的操作需要許多專業理論和技術的支持，這一金融創新工具目前在國外應用仍然處於探索階段。要求我國金融市場能一步到位，顯然比較困難。但應該看到反向抵押貸款對解決我國養老保險基金的收不抵支問題，緩解未來養老金的支付危機，的確具有很大作用，可考慮首先借助一些已經在國外成熟的金融工具及其實施途徑和規範，進行反向抵押貸款的探索。
二、反向抵押貸款資產證券化
金融機構參與住房反向抵押貸款，作為該合同的貸款機構，如果不能夠在需要時及時得到房產並將其迅速轉化為現金，可能會麵臨流動性的風險。為了增加住房反向抵押貸款項目的可行性，金融機構尤其是商業銀行，必須找到參與住房抵押貸款的資金來源。在這方麵，可以參考普通個人住房抵押貸款的方式，即進行抵押資產的證券化。
（一）住房抵押貸款證券化的概述
住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差，但具有未來現金收入的住房抵押貸款，彙集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金的方式購入，經過擔保或信用增級後，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發放機構的一種債券轉讓行為，即貸款發放人把對住房借款人的所有權轉讓給證券投資者。銀行將缺乏流動性的長期住房抵押貸款所形成的信貸資產從資產負債表中剝離出來，形成貸款組合，賣給從事抵押貸款證券化業務機構的特殊目標公司（SPV），從該項目公司取得貸款的資金，然後，由特殊目標公司以這些資產作為抵押發行資產抵押證券，再由二級市場的中介機構即承銷商將這些證券化的抵押貸款銷售給投資者，從最終投資者獲得銷售資金。
現代意義的住房抵押貸款證券化始於美國，如今已經擴展到世界上許多國家和地區，它作為最重要的國際金融創新之一，目前已經成為美國、加拿大等發達國家構築住房金融二級市場的主要途徑。2005年初，經央行批準，國家開發銀行和中國建設銀行作為試點單位，分別進行信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化試點。這標誌著資產證券化試點工作在我國正式啟動。反向抵押貸款證券化又將何時、怎樣在我國落地生根，我們不得而知。
住房反向抵押貸款資產的推行證券化，是很必要的。當然，對反向抵押貸款在反向抵押貸款模式推行後，當特定機構收購了大量住房資產後，必然需要考慮：
1.為住房收購或反向抵押而付出的大量資金，需要有一個盤活、流動的市場和機製，以避免這筆巨額資金被“閑置壓死”。
2.為住房收購而付出的大量資金，因住房價值隨時處於波動之中，這筆收購住房運用的資金同所收購住房的價值相比較而言，前者有可能是大於等於或小於後者。對這一價值波動的風險，需要在一定的市場予以釋放。
3．巨量社會資金需要尋找一條好的投資出路，金融保險部門也需要研製開發新的金融工具與產品。這一資產證券化的推出是應運而生。
考慮到我國的房地產價值，在未來的長時期內，將呈現為一上升的趨勢，這一投資工具的推出，是會受到投資人的青睞的。而經辦此項業務的特定機構，也將在這一資產證券化的推出運作中，實現盤活資金、發現價格、釋放風險、金融工具創新等功用。