四、反向抵押貸款資產證券化應注意的問題
資產證券化的開展有一個過程，應具備一係列的條件。目前我國開展這一業務還有一定的差距。推行住房抵押貸款證券化，應具備一係列的條件：一是須有政府及保險機構提供擔保；二是須有養老基金及人壽保險基金作為依托；三是須有一個穩定的金融市場環境。
（一）我國的法律法規方麵存在不相容問題
法律製度具有不可移植性，以房養老模式的典型實現形式之一，反向抵押貸款在美國實施的比較順利，是因為有適合其順利生長和發展的土壤，有一係列完善和配套的法律體係和金融製度。我國現有的法律體係尚難以對其形成全麵支持，相關法律製度亟待補充和完善。我國雖然相繼出台了一係列法律法規和方針政策，但對於住宅抵押貸款證券化過程中的債權轉讓、抵押品的法律地位、服務人破產的影響、信用擔保和相關機構設置、特殊職能部門性質和經營範圍的界定等，目前都還表現地不夠成熟。以房養老中適宜老年人的抵押擔保證券的設計等方麵，均有種種不適宜或不確定之處。
（二）一級抵押市場在金融環境方麵受到相當規模的限製
目前，我國的一級貸款抵押市場的信貸交易費偏高，限製條件多，區域分布不平衡，難以形成全國範圍內的競爭市場。而住房抵押貸款市場發展不足的根源，在於一級市場高風險性和二級市場低流動性的非良性互動，形成了一種市場發展陷阱。如果沒有發達的二級市場，住房抵押貸款證券化是無法運作的。二級市場的發展，首先要求反向抵押貸款的合同實行標準化。
目前一級抵押貸款市場的競爭，其本質是各商業銀行不斷深化金融服務的過程。這不僅要求他們通過廣告等一係列的市場營銷活動，為自己的產品創造某些品牌或特色，實現鮮明的個性化服務；而且要嚴格控製貸款質量，全麵實現抵押和貸款程序上的標準化服務；同時必須根據利率、金額、對象、收入等的不同，不斷推出多樣化服務。
（三）利率政策限製
我國目前在住房消費貸款的利率上實行“低進低出”政策，如發行抵押貸款證券，其利率應比一般固定資產的貸款利率要高。這又會出現與現行低利率政策相違背，與宏觀經濟大政策逆行的現象，不利於保持國家利率政策的整體性與穩定性。實行住房抵押貸款證券化，首先必須給予商業銀行一定的利率自主權。反向抵押貸款在資本市場上的定價，必須有一個公認的參考標準，這不僅要求債券利率結構富有彈性，還要求有一個合理的基準利率。目前我國各種債券發行利率的水平，受銀行存款利率的影響較深，這種利率體係不利於我國的宏觀調控。
（四）製度環境及運作平台的限製
目前我國要開展反向抵押貸款證券化業務還有一定的差距，二級市場還未真正形成，風險分散機製無法真正建立。住房抵押貸款屬於一種金融產品。資產證券化的推出，首先需要能夠實行證券化的資產應當具有達到相當的規模。而這一點顯然在可以預見的較長時期內，是難以達到的。毋庸諱言，反向抵押貸款製度的設計本身，也存在有相當缺陷。在我國，反向抵押貸款還是一個尚未開拓的新領域，存在著太多的不確定性且表現形式非常複雜。有關貸款開辦的經驗欠缺，專業人才也非常缺乏，受人才瓶頸的製約。
（五）建立培養和造就強大的專業人才隊伍機製
反向抵押貸款的資產證券化是一項技術性強、專業化程度高、程序複雜的融資工具，它涉及金融、保險、證券、房地產、評估、財務、稅收、法律等各個專業，需要大量不但掌握法律、信用評級、會計等方麵的理論知識，而且掌握資產證券化實踐操作技術和經驗的複合型人才。目前中國這方麵的人才奇缺，首先可以考慮從發達國家和地區引進具備豐富理論知識和實踐經驗的專家，同時加大對現有從業人員進行培訓的力度。
（六）建立完善的會計製度和稅收製度
資產證券化在會計處理上涉及被證券化的資產和相關債務是表外處理還是表內處理、特設載體（SPV）是否需要和證券化發起人合並財務報表，以及證券化資產的定價問題等。不同的處理方式，對參與各方的利益會產生不同的影響。在稅收方麵主要涉及資產銷售的稅收、特設載體的所得稅、投資者的稅收等，我國目前還沒有針對資產證券化特點的會計和稅收製度，不利於證券化的實際操作和相關部門的有效監管。迫切需要結合資產證券化本身的特點，建立有關資產證券化的會計製度和稅收製度，通過合理的稅收政策降低資產證券化的融資成本。
（七）強化社會監督，加強證券評級，發揮中介機構的作用
證券、房地產和保險市場風險控製取決於投資者的自主選擇和社會中立的信用評級機構的客觀評價。必須培育和規範我國信用評級機構的建設，使信用評級機構發揮其應有的作用，根據我國的實際情況，參與反向抵押貸款資產證券化的中介機構主要應有信用評級（資信評估）機構、會計師事務所、律師事務所等。信用評級直接關係到投資者的投資風險選擇，在資產證券化實施前審計機構對發行人的財務狀況、債務負擔、償債能力等出具意見並對使用與償付情況要進行定期的財務審計。信用評級機構的客觀、公正、科學性要受到市場的考驗，從而也有利於信用評級機構作長遠考慮，減少短期不負責任的行為，對規範和發展信用評級行業也大有益處。