房地產證券化主要有兩種形式：（1）針對具體的房地產項目發行的債券，簡稱為ABS，即“以資產為後盾的證券” ；（2）住房抵押貸款的證券化，簡稱為MBS，即“以抵押貸款為後盾的證券”。常永勝認為，房地產資產證券可分為廣義和狹義兩種形式，廣義的房地產證券化是指將住房不動產的價值，由固定的資本形態轉化為具有流動功能的證券形態，使投資者與投資標的物之間的物權關係，轉變為擁有有價證券的債權關係，這一觀點是很中肯的。
對我國資產證券化的實施上，集中意見最多的也是住房抵押貸款。大家公認的理由有三：
1.從世界範圍來看，住房抵押貸款是一種最為廣泛的被證券化的資產。
2.住房抵押貸款主要是麵向居民家庭個人，貸款損失和拖欠風險相對較小，且相對而言容易預計。
3．提前支付行為具有較高的可預測性，相關會計和法律環境更令人滿意。
這就使住房抵押貸款相對而言，更容易被社會接受並廣泛推開。包括住房等不動產抵押貸款和應收賬款等非流動性的金融流量、不動產抵押貸款，也是資產證券化的一項重要內容。它不僅應包括普通住房抵押貸款，也應當包括反向抵押貸款形成資產的證券化。米什金認為，因為住宅如同耐用消費品一樣也很不流動，有關資產流動性的論據也適用於對住宅的需求。
反向抵押貸款模式下，住房資產的證券化，要求這一住房資產的產權轉讓與使用權的轉讓等，與現行法規製度有所適應。如特定機構將購進房產的產權轉讓給證券化公司運作。那麼，日後的住房交付應當交給特定機構，還是交給證券化公司，轉讓給後者顯然是不合適的。住房的價值變現與實物運營，與證券公司從事的業務，顯然是風馬牛不相及。
住房資產的證券化，首先要求房地產的產權明晰。盡管產權明晰是當務之急，在房地產交易轉讓中被置於首位加以考慮，但由於種種原因，房地產交易中的產權混亂、權屬不清的狀況還是較普遍存在。在我國的特殊狀況下，除商品房的產權是明晰的以外，非商品房在建造開發中，由於投資渠道和用途的不同，又包括動遷房、解困房、平價房、經濟適用房、房改房等多種形式。由於福利分配住房今日還有一定形式的保留，福利房向商品房趨進中，還有眾多的遺留問題尚未解決，房改房的產權雖然歸住戶所有，但其使用支配、交易轉讓等又受到相當的限製。所以，住房資產的證券化，首先必須有產權明晰的住房製度為運行的基礎。
五、資產證券化參與反向抵押貸款業務的基本原理
資產證券化的方式來參與反向抵押貸款業務，其基本原理可以表述為以下幾方麵。
（一）老年戶主希望利用自有房產轉換的方式來獲取現金收益，以彌補養老資金的匱乏
老年戶主同業務開辦機構簽訂房產信托協議，將其房產委托給該機構代為營運（老年戶主對該住房的所有權仍繼續保留，但對其的使用權則已經隨著房產信托協議的簽訂而喪失，該老年人需要在這段時間裏居住到養老院或另外租房來養老）。作為回報，該人將獲得代表業務開辦機構開具的一張具有一定麵值的房產信托憑證。這張房產信托憑證在該業務機構的全部信托資產憑證所包容資產中占有一定份額，但並不同自己那幢特定的住宅相聯係。在某種程度上可以認為，該老人是用自有住房向該業務開辦機構參與股份，享有股權，並據此享有相應的信托投資收益。
應當說明，該房產信托憑證的價值，是基於該業務開辦機構全部信托投資的平均價值來確定，同機構的整體收益率有相當關係，但並不同某幢具體住房的投資營運的回報多少發生關係。
（二）業務開辦機構發行的房產信托憑證，可在證券交易上交易，有助於籌措資金，分散風險
房產信托憑證上市交易後，其運作方式可以類似於交易所的各種交易性基金，其交易價格可以按業務開辦機構聲明的價格買賣。反向抵押貸款業務的推出，住房資產的信托投資是必須的，通過這一模式還可以對住房資產實現證券化運作帶來最大的便利。住房資產的信托投資業務，同一般反向抵押貸款業務的最大不同，在於前者是將住房的使用支配權全然交出，所擁有對住房的產權也僅僅化為一紙信托投資證書。房主原來擁有的是住房的實體及對住房價值和使用價值的運用發揮，現在則隻能表現為對該紙證書的選擇處理。而對後者而言，如家庭原居住住宅過大或過小，對住房的結構、功能、質量等，是滿意或是不夠滿意，現在都可以憑借這一紙證書給予多方比較與合理化抉擇，以最終得到自己較為滿意的戶型。通常情況下，住房置換是一件頗為費心費力，甚至因涉及關係過於複雜，而幾乎成為不可能之事。但在住房資產的加盟信托投資，並使之證券化之時，就使這一問題變得輕而易舉。
（三）老年人可以用擁有的房產信托憑證作為抵押向銀行取得借款
某老年人可以用擁有的房產信托憑證做抵押向銀行申請貸款，銀行要對每一份抵押的房產和土地予以評估，這筆評估的費用很大，到期貸款難以償還時的風險也很大。但現在是用房產信托憑證來申請抵押貸款，這就消除了這種單個評估的必要。銀行隻需要承擔業務開辦機構整個信托投資的資產質量和價格風險測定即可。如果業務開辦機構的經營規模在相當大時，這種房地產價格波動的風險將會降到最小。單個房產評估的必要性消除，抵押房產憑證的費用大為降低。
（四）業務開辦機構的獲益最終是對收進的房地產給予投資營運來實現
老年戶主放棄住房使用權，而居住養老公寓或另租房居住，並非僅僅在房產信托憑證的抵押貸款方麵得到某種便利，而是要得到更穩定可靠的租金收益。當然，老年人對自有住房的個別出租行為，會受到信息不靈、精力有限、談判受阻等阻礙，很難在市場上取得較好結果。現在是由業務開辦機構做統一營運，其租金收益就會高得多，相應需要付出的代價卻會大為減少。這筆住房的出租營運，對改善房地產出租市場的供應量，對向年青一代提供多樣化的租房選擇都大有裨益。當然，若老年人希望仍保留對該住房的使用權時，應當享有優先取舍的權利，在租金標準上也應給予一定優惠，老年房主將住房交給業務開辦機構，又重新花費租金每月租房居住。這種形式轉換有何實質性意義呢？應當是有的。老年人可以將該房產信托憑證拿到銀行辦理抵押貸款，也可以將該份信托憑證拿到證券交易市場上給予出售，從而得到一筆款項。然後就可以利用這筆款項重新購買新的住房，入住養老公寓或養老院，或辦理養老壽險金並一次性躉交保險費，然後就可以在有生之年裏，逐期得到一筆年金收益用以安度晚年。當然，老年人的房產信托憑證也就是其擁有的住房出售後，需要另外租房或買房入住的，應事先準備相應的款項。具體做法應是如何最為合適，應當組織很好的成本效益核算、比較方可。
（五）房產信托憑證的持有者實現資本收益
房產信托憑證的持有者將定期收到分配的房屋租金收益，等到業務機構處置房產後則實現資本收益。這種資本收益可以是憑借該信托憑證在業務開辦機構占據的份額，在機構的總收益中分配取得，也可能是對某特定房產的處置而取得的特定資本收益。將兩種方式相比較時，應當是後種方式比較合適。
例如，某老年戶主甲以市場價50萬元將自有住房交給某房地產信托投資機構，取得房產信托憑證一份，注明出資額度為50萬元。已知該信托投資機構共擁有房產2000份，總價值為8億元，則甲在該信托機構擁有的份額為1／1600。信托投資機構對2000份（幢）房產的出租、出售營運，所獲取的收益，在扣除機構的成本費用後，得到經營收益和稅後收益，再將這筆稅後收益在2000份房產中，按照各個業主擁有信托憑證的份額予以分配，設若該公司本年度共取得稅後收益0.6億元，計劃拿出0．4億元對業主予以分配，則業主甲可分配得到收益為2.5萬元。業主甲用此2.5萬元支付租房的房租，支付每月的生活費及其他開銷。
倘若業主希望將原本屬於自己的住房重新購回，或更換其他更適於自己居住的住房時，可將該房產信托憑證：（1）抵押給銀行，以取得購房款項。（2）在交易市場上將此憑證轉讓給其他願意持有該憑證的人員，以取得款項。（3）將該信托憑證交還信托投資機構，重新收回原交住房，或取得相應價值的也更符合自己對居住需要的住宅。第（3）種方式實質上為退出本項房產信托投資業務。
六、反向抵押貸款證券化的實質
住房反向抵押貸款的資產證券化，是以一係列住房反向抵押貸款為標的資產，並以其未來所產生的現金流為擔保，通過發行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產出售給投資者的融資活動。資產證券化增強了資產的流動性，又分散了風險。
反向抵押貸款中，貸款方最後的現金流入要等到借款人死亡、搬遷或銷售之後才能取得，期限太長，流動性不足，資產證券化有效地解決了這個問題。貸款機構通過資產證券化優化了資產負債結構，並釋放資本以從事具有更高邊際收益的項目。
住房抵押貸款證券化（Mortgage Backed Security，MBS）在世界各國的推出已經比較普遍，住房反向抵押貸款資產的證券化，也已經在美國和歐洲得到開辦。國外經驗表明，住房金融製度的建立離不開政府的支持，住房金融機構普遍帶有官方或半官方色彩。建立具有政府背景的特設機構（Special Purpose Vehicle，SPV），借助政府背景在SPV成立之後有助於提高或強化SPV的資信力度，提高資信評級，從而增強投資者信心，吸引更多投資者進入住房反向抵押貸款證券化市場。
反向抵押貸款未來的現金流入，具有金額和時間的極大不確定性。反向抵押貸款支持證券的具體設計，也有別於一般的資產支持證券（ABS）和抵押貸款支持證券（MBS）。如產品設計不當，接受反向抵押貸款組合的中介機構，就會麵臨巨大的流動性（Liquidity Facility）風險。當證券化中貸款現金帶來的現金流入量，與支付給投資者的現金流出量存在時間上的錯配時，投資者麵臨流動性風險。反向抵押貸款支持證券的設計，是反向抵押貸款機構將貸款資產組合銷售給SPV（SPV可以是信用較高的金融機構，如資產管理公司等）。SPV將反向抵押貸款資產組合按預期的期限分成幾類，然後將各類資產組合作為標的資產發行債券，經過信用增強機構的信用提高，由其他金融機構或者由SPV將債券銷售給不同類別的投資者。投資者按債券的到期期限分為A，B，C ，Z 類，每一類投資者的債券利息采用浮動利率。由於反向抵押貸款不像抵押貸款定期有借款人的現金流入，因此反向抵押貸款支持證券的利息累計到貸款到期時支付。首先是A 類投資者獲得本金利息支付，依次是其他投資者獲得本金利息支付。具體流程設計如圖1所示。
七、反向抵押貸款業務資產證券化的意義
住房抵押貸款資產推行證券化是很有必要的，反向抵押貸款資產的證券化同樣是重要的，或者說更為重要。
（一）減弱貸款機構的支付風險
可使機構調度好資金，使貸款機構的資產實現流動化。反向抵押貸款業務開辦中，當特定機構得到了大量住房資產的抵押後，為此而付出的巨額資金，需要有一個盤活、流動的市場和機製，以避免這筆巨額資金被“閑置壓死”。為住房收購而付出的大量資金，因住房價值隨時處於波動之中，這筆收購住房運用的資金同所收購的住房的價值相比較而言，前者有可能是大於等於或小於後者。對這一價值波動的風險，需要有一定的市場予以釋放。