摘要 資產證券化是大家關注的，反向抵押貸款的資產證券化，尤其是本項資產的證券化運作機製、運作進程，運作中各關聯方的關係處置等問題，同樣應當給予相當的重視。本文謹對此以較為深入的評論與介紹。
關鍵詞 反向抵押貸款 資產證券化 運作機製
推行反向抵押貸款的資產證券化有一個過程，應具備一係列的條件：（1）須有政府及保險機構提供擔保；（2）須有養老基金及人壽保險基金作為依托；（3）須有一個穩定的金融市場環境。
一、適合證券化交易的標的資產的滿足條件
（一）適合證券化交易的金融資產應滿足的特征
能夠證券化並適合證券化交易的金融資產，必須具備以下特征並滿足以下幾方麵的要求：
1.基礎資產能夠在未來產生可預測的、穩定的現金流，該現金流能比較均勻地分攤於資產的整個存續期間。
2.基礎資產必須具有同質性，這樣才可以將其有效並低成本地彙集起來。
3．基礎資產未來的現金流應該與發起人其他資產的未來現金流互相獨立，能夠同發起人的其他資產相互剝離。
4.對現金流的損失風險要有充足的統計數據，用以確定資產支持證券的發行價格。
5．基礎資產的組合應能達到經濟發行量。在資產證券化過程中上述各標準的分析中，最重要也是最有特色的，就是基礎資產在未來是否會產生持續穩定可靠的現金流入。
6．資產還款期限和還款條件易於把握，購進的資產達到一定的信用質量標準。
（二）反向抵押貸款適合於資產證券化
選擇資產證券化作為我國當前反向抵押貸款製度推行中資金來源的重要保障，主要是基於反向抵押貸款與資產證券化所具有的共同之處。
1.反向抵押貸款所麵對的標的——房屋，是不動產，並且具有一定的同質性，符合資產證券化標的的要求。
2.反向抵押貸款中出售的房屋一般都是個人所有，難以借此直接在證券市場進行融資，必須找一個特殊機構進行資產的重新組合，這正是資產證券化的獨特優勢所在。SPV的存在，可以很好地擔當證券市場和房產所有人之間的橋梁，正好能彌補個人不能在證券市場發行證券的不足。同時，SPV作為反向抵押貸款資產證券化的運作機構也有利於政府的監督管理。
3．反向抵押貸款可以在未來產生穩定的現金流，即合同到期住房產權完全移交後，SPV出售房產所得資金可以償付前期所發行的債券。未來穩定的現金流是進行資產證券化的必要條件之一。
4.反向抵押貸款中出售的房屋數量較小，難以借此直接在證券市場進行融資，必須找一個特殊機構進行資產的重新組合，這正是資產證券化的獨特優勢所在，剛好能彌補這一缺陷。
綜上所述，反向抵押貸款的這些特點，決定了其具體操作比較容易借助資產證券化進行。
二、反向抵押貸款資產證券化的過程
資產證券化的過程，是將金融保險機構作為項目發起人，通過選擇對一定數量的資產進行清理、估算和考核，作為證券化的基礎資產。美國的聯邦住宅抵押貸款公司等作為證券發行人的特殊目標公司，通過合同或協議的方式，接受金融機構所選定的貸款資產組合，並通過信用評級機構對資產組合進行信用評級，以揭示證券的投資風險及信用水平，作為擬定發行證券的定價和證券結構設計的依據。
（一）證券化資產——抵押貸款的篩選
資產證券化的基礎是擁有一定量的抵押貸款，這些抵押貸款能夠在未來產生持續穩定的現金流入。為此，在證券化之前需要對各種抵押貸款按照一定的標準進行篩選，由此得到的一批貸款成為“資產池”。各種抵押貸款中應當包括相當的反向抵押貸款，反向抵押貸款應當在整個“資產池”中占有相當的分量。篩選標準大致包括如下：
1.該項貸款是按照證券化所要求的標準方式發放的。所謂的標準方式是指該項貸款能夠嚴格地按既定的審核要求、辦理程序、標準文本、標準電子處理、保險要求等進行。
2.該項貸款符合資產證券化所要求的利率、清償期限一致的要求。
3．該類資產分布的區域，如所處地域應當盡量分散，以消除某種係統性風險的集中釋放。
4.借款人的收入層次、職業文化層次的集中性、一致性應予盡量消除。
5．該項抵押貸款的逾期率、違約率、提前還款率應當在一定的比例之下。
6．與抵押貸款的發放機構，也即該項貸款資產的出售者沒有任何利益上的關聯。
（二）融資方式的基本過程
這種融資方式的基本過程是：項目資產的原始權益人將自身持有的某些流動性較差的資產加以分類並彙集成一係列資產組合，交給負有信托義務的專門機構（Special Purpose Vehicle，SPV），這些機構再以這些資產組合的預期現金收入作為償債保證，利用一係列信用等級提高的方式提高項目資產的資信等級，發行各類可以流通轉讓的證券，出售給投資者；取得發行收入後，再按資產買賣合同規定的購買價格把發行收入的大部分作為出售資產的交換支付給原始權益人，使原始權益人達到籌資的目的。
在特定機構的建立和信用分工機製之後，我們來係統地闡述一下金融機構在反向抵押貸款的運營機製，其核心是機構功能的配置和市場的分層。借鑒美國等地的成功做法，並參照我國的具體國情，我國反向抵押貸款的運營機製如圖1所示。
三、金融機構在反向抵押貸款中的操作步驟
金融機構在反向抵押貸款中的具體操作步驟。
具體操作步驟如下。
（一）簽訂反向抵押貸款資產證券化合同
老年住戶和業務開辦機構簽訂反向抵押貸款合同，機構拿到住房資產的所有權，老年住戶通過所有權轉讓獲得晚年生活的養老金，實現住房資產和現金資產的轉換，達到反向抵押貸款的目的。
（二）剝離貸款
業務開辦機構確定資產證券化的目標，剝離貸款。業務開辦機構根據自身發展的需要，特別是資產負債管理的要求，確定資產證券化的具體目標，最重要的是確定所需融資的規模，然後對現有的反向抵押貸款資產進行清理、估算和考核，根據證券化的具體目標選擇一定數量的信貸資產，將這些貸款從原有的資產負債表中進行剝離，根據其不同貸款質量、不同利率和期限的債權組合成一組資產，以真實出售的方式過戶給特定機構。
反向抵押貸款業務運行中的一般事項與特殊事項。一般事項完全按照標準化格式組成的運作，如正常的貸款期限、貸款利率、費率標準、還貸方式等。正常情況適合於證券化的運作方式。非常情況如某些特殊客戶采取的某些特殊貸款抵押方式，如期限特長，風險涉及特大，給付標準奇長等，都不適用於證券化，需要從總體金融資產中予以篩選。
（三）籌集長期資金
特定機構從養老基金、退休基金和醫療保險基金等地方籌集長期資金，用以購買業務開辦機構的債權。特定機構對業務開辦機構提供的貸款資產組合進行初步評估後，與業務開辦機構協商後確定貸款組合的購買價格，簽訂貸款合同、買賣合同，完成貸款合同的購買交易。
（四）完善證券化結構，進行內部評級
特定機構在進行證券化設計時，必須首先完善資產證券化結構，與相關的參與者簽訂一係列法律文件，明確證券化過程中各相關當事人的權利和義務，這些法律文件主要包括特定機構與第三方簽訂的貸款服務合同，特定機構與券商達成的承銷協議等。同時，特定機構需要進行住房資產支持證券的結構設計，聘請專門的機構對證券進行評級和其信用風險的評估。評級結果將對證券本身的設計具有重要影響。