（五）信用增級
在發行住房抵押貸款證券的同時，由政府組織保險機構或其他信用保證機構對證券進行擔保，加強其信用度。通常情況下，上述貸款組合的評級結果都不盡如人意，以致不能吸引足夠多的投資者的注意。所以，為了改善發行條件，特定機構需要相關擔保機構對其住房資產的證券化進行擔保，也可以和投資銀行簽訂投資擔保協議，即一份投資收益的保底期權，通過金融衍生產品的風險防範降低其信用風險。通過這些做法，特定機構可以提高住房資產支持證券的信用等級。
（六）設計證券發行條件，安排證券銷售
特定機構需要選定券商，根據市場情況確定證券的收益率、發行價格、發行時間等發行條件；發行條件確定後，承銷商積極組織證券發行的推介和宣傳活動。特定機構與券商簽訂代銷或承銷協議，由券商負責向投資者銷售住房資產支持證券。
（七）住房資產證券進入二級市場流通
投資者認購證券，證券在投資者中不斷轉手得以在市場上流通，獲得流動性。
一個活躍的二級市場的建立，是住房資產支持證券市場持續發展的關鍵。住房資產支持證券的發行方式有公募和私募兩種。私募投資者一般為機構投資者，他們擁有雄厚的資金實力，不要求在證券交易所上市。出於節約融資成本的考慮，這部分證券可以不上市；公募方式發行的證券，麵對的是中小投資者，他們有強烈的變現要求，這部分證券可以通過交易所上市流通，但需要每年向交易所繳納一定的費用。
從以上的過程可以看出，住房資產證券化是增加資產流動性行之有效的方法。
通過一級和二級市場的分層運作，實現了資產信用和衍生信用的聯合，並通過金融機構的擔保，加強了資產的信用等級，增加了投資價值。同時，政府提供貸款保險，進一步降低了貸款機構的風險。
四、金融機構在反向抵押貸款證券化中的角色分工
信用分工機製是指通過對整個信用貸放過程進行分工，使各個專業性金融機構能夠專注於信用過程的某一部分，從而形成競爭優勢。在反向抵押貸款業務中，我們將整個業務的開展分為若幹階段，在不同的階段由不同的信用機構對該階段負責，從而實現一定的分工和專業化職能，實現業務的高效運作和快速發展。
（一）發起人
在反向抵押貸款的一級市場中，發起人主要負責抵押貸款業務的宣傳和合同的簽訂；同時選擇擬證券化的基礎資產，經過組合後出售給特定機構。商業銀行、財務公司、保險公司等都可以成為發起人，這些機構通常擁有雄厚的資金實力。
（二）服務商
服務商是反向抵押貸款簽訂和證券化後一級市場的主要負責人，負責日常事務的管理和正常運作。在實際操作中，服務商起著至關重要的作用，其每年的服務費用收入也是相當可觀的。服務商通常為發起人提供反向抵押貸款的發起支持，負責定期收取老人交納的保險金和相關合同費用，負責解決由反向抵押貸款帶來的各種違約行為、處理保險費滯納等違約情況。在某些具體業務的實施過程中，服務人還需要對二級市場中的受托人和投資者提供貸款組合的年度報告，及時披露相關的貸款合同的管理情況，包括保險金的收入情況、合同的執行情況、違約處理和現金流信息等。為保證公布信息的真實性，服務商必須受到受托人的定期審核和考察。
（三）特定機構
特定機構購買貸款發起者的債權，對相關的貸款組合進行包裝，然後通過標準化的合約——證券發行到二級市場進行流通。同時，特定機構需要向政府或其他金融機構投保，包括以反向抵押貸款者為對象的人壽險和以房屋為對象的財產險，並通過信用擔保機構對證券進行信用增級，提高證券對於投資者的吸引力。特定機構的收入來源主要是原始貸款現金流收入與二級市場發行的住房支持證券的支付成本之間的差額，這一差額由兩種資產之間的利差和支付方式決定。特定機構對貸款組合的證券化設計和前期宣傳效率決定了其自身的盈利狀況。
（四）券商
券商需要承擔住房資產支持證券的承銷工作，並按承銷額確定其獲取收入。
在國外成功的運作機製中，通常是由經驗豐富的投資銀行來完成這一任務的。投資銀行在反向抵押貸款資產證券化的過程中，以公募或私募的方式包銷或代銷全部證券。在具體業務中，投資銀行可以利用其在金融產品創新上的優勢，幫助特定機構進行證券的標準化設計，如債權的期限組合和利率確定等，還可以和特定機構一起進行合同條款的設計，使之更加符合法律和會計稅收等方麵的要求。
（五）信用增級機構
特定機構需要對證券進行信用增級，提供這類服務的機構則被稱為信用增級機構。信用增級是指通過附加衍生信用來提高某些資產支持證券的級別，提高其定價和上市的能力，降低發行成本，提高融資效率。在實際操作中，可以通過讓更高信用的機構出具信用證或保險公司出具保單的形式，加強證券的信用等級，也可以通過特定機構與發起者之間的合同，約定相應的貸款回購比例，進一步降低貸款資產違約的風險。
（六）信用評級機構
為了更好地監督特定機構的證券發行工作，保證特定機構的有效運作，需要建立信用評級機構。該機構主要負責住房資產支持證券的信用等級評估工作。信用等級與證券的按期還本付息的能力直接相關，所以，信用評級機構需要評估特定機構不履行還本付息責任的可能性和相關機構破產對特定機構的影響。信用評級機構的監督責任存在於整個證券的保有期之內，負責對特定機構整個運營期間的業績進行考察評估，及時做出信息披露，指導投資者的投資行為。
（七）投資者
投資者是反向抵押貸款業務最終的風險承擔者。他們根據各種評級機構提供的信息和服務商出具的貸款資產年度報告進行選擇性投資。由於投資者的風險偏好存在多樣性，需要投資銀行和特定機構設計出多樣化的證券收益結構，有效安排證券本息的支付方式，從而實現特定機構和廣大投資者的雙贏。
從上麵的分析中不難看出，反向抵押貸款業務的開展是由多方分工協作完成的。六個職能部門信用分工明確，專業化的運作有利於各部門充分發揮自身特點，完善反向抵押貸款市場的發展。金融機構在拓展自身業務的同時，往往會形成一定的經驗依賴，從而尋找適合自己的環節進入，信用分工機製恰好滿足了金融機構的這種需求。對一個複雜的金融業務在開展的初期，的確需要這樣的分工體製，實現金融機構內部的聯合與協作，這樣有利於業務的迅速開展。但同時也可以看出，這種分工之間存在著環環相扣的特點，一旦某一環節出現風險，往往就會引起大的係統性波動，從而帶來較大損失。因此，信用分工的前提是反向抵押貸款業務各環節之間具有相對的獨立性，對於某一環節而言，有靈活的進入和退出市場的方法。
五、住房抵押貸款資產證券化的程序
個人住房抵押貸款證券化是指金融機構把所持有的流動性較差的住房抵押貸款轉化為可在金融市場上流通的證券。具體地說是指個人住房抵押貸款發放銀行作為發起人，將其持有的抵押貸款債權真實出售給特定機構，特定機構將購買到的抵押貸款債權“打包”重組，信用增強後以之為擔保發行抵押貸款擔保債券給投資者的過程。其步驟如下：