1.組建特定機構。該機構是購買個人住房抵押貸款債權、發行個人住房抵押貸款證券化的獨立金融實體。
2.發起人銀行將個人住房抵押貸款債券出售給特定機構，即該債券在出售完成開始就從發起人銀行的資產負債表中消去，不再是銀行資產了。發起人銀行不再對該債權有任何權利和義務，投資者對發起人銀行也無追索權。發起人銀行可以成為特定機構的代理人，負責收取借款人的還本付息，並存入特定機構開設的戶頭，特定機構以此支付本息給投資者。
3．特定機構將購得的個人住房抵押貸款債權按不同的期限、利率水平等因素進行重組，以等量、同質的現金流為基礎組成若幹抵押貸款債權，經內部評級後，將債權分成不同的等級。
4.特定機構采取各種不同方法對債權信用進行增強（主要是由政府、資信強的金融機構擔保支付本金利息給證券的投資者），以達到發行債券的信用級別來吸引更多的投資者。
5．在債券信用增強後，以債權未來的現金流為擔保，向投資者發行個人住房抵押貸款證券。
6．特定機構發行個人住房抵押貸款證券籌集到資金後，向發起人銀行支付出售抵押貸款債權的價格。
7．個人住房抵押貸款證券發行完畢後，可以申請到證券交易所掛牌上市。
在整個過程中，真實出售與信用增強非常重要，因為隻有真實出售，特定機構才能享有發行證券的權利，隻有信用增強了，投資者才能放心地把錢投放在這一證券上。
六、推行個人住房抵押貸款資產證券化的對策
（一）住房資產證券的發行渠道
特定機構在住房資產給予證券化以後，證券發行的渠道可設想包括如下方麵：
1.對壽險公司，壽險公司每年流入的大量保費收入，需要有好的投資渠道，購買這種證券，可稱為一種房地產投資。
2.居民百姓，居民持有這種證券資產，尤其是同住房相關的證券資產，可將其給予特殊的設計，如相當於住房儲蓄，但可取得較一般儲蓄為高的經濟利益。可用做調度住房資金，如歸還抵押貸款，支付購房款項等。住房資產證券化後，可使這筆證券在住房的交易、轉讓、融資投資中具有較廣泛的用途。
3．一般企業公司，尤其是願意參與到房地產投融資的企業單位，也可以購買此種證券。住房資產證券的發行、流通與轉讓，將使住房與金融在更為廣闊、深入、全麵的基礎上得到連接、融會。
4.金融機構。銀行開辦住房的按揭融資服務，僅抵押貸款或說反向抵押貸款業務的推出，並推行住房資產的證券化，將可使抵押貸款與反向抵押貸款的兩項，性質、業務流程、資金運作方向相反的業務，得以較好的融合在一起。
（二）住房抵押貸款證券化平台的建造
1.健全與個人住房抵押貸款證券化相關的法律、法規。
2.發展資產支持債券發行的保險機構。除了要大力發展為個人住房抵押貸款提供擔保的保險機構，還要積極建立、發展為資產支持債券發行提供擔保的保險機構。
3．建立一個嚴謹、有效的交易結構。實行個人住房抵押貸款證券化，可以先在經濟與金融業發達地區（如上海、深圳）發行。
4.住房抵押貸款證券化，政府應大力支持、規範與參與。
5．機構必須是專門新設立的公司，不能用現有的金融公司取代，以免影響資產質量。該公司購買商業銀行的住房貸款之後，必須從法律上保證與商業銀行實行風險隔離。在試點階段規定隻有政府的專門信用公司可從事該項業務，以創造經驗起示範作用，到較為成熟時，可允許並規範非政府機構準入，並將政府信用公司轉變為公開上市公司。
（三）法律法規因素
在反向抵押貸款模式推出中，特定機構收到的大量的住房資產，尤其是這些資產是要在未來的某一不確定的時期以很不確定的價格才能收到。對時期的不確定，可通過大數定律，預期壽命與實際壽命的保險得以解決；對價值上的不確定，如住房價值隨著時間的推移而出現的波動，則可以通過資產證券化的形式予以消除，最少是可將其係統性風險，如整個房地產交易價格的整體走高或趨低的風險，在證券化的狀況下予以相當程度的消除。
一般的住房抵押貸款的證券化，同反向抵押貸款業務開辦的住房資產的證券化，在本質上應當是相通的，隻是後者所涉及的風險和不確定性，比前者要大得多。
證券化的推出中，所需要考慮的因素也就更多一些。
住房資產的證券化的推出，可以大大減輕該模式推出的係統性風險，但具體到某個客戶，某幢經辦購進的住房時，又還會有種種非係統性風險需要予以消除。經辦機構顯然不應在具體事務中陷入過深的。比如住房的驗看、日常監管、最終拍賣出售等方麵，這些具體事項應當外包給其他社會中介組織來操作。
七、特殊信托機構對證券化資金運用
當上下遊的工作都已完成後，這個特殊的信托機構還擔負著一個重要的任務，就是如何合理運用這筆資金。首先應將融資得到的資金分成以下三部分：
第一部分資金用於按月支付老年人存活期間的生活費用，即通常意義上的退休保障金，由於退休以後老年人的壽命長短是不確定的，導致風險和收益的不對稱，因此這部分資金很難通過穩定、明確的合同加以解決，具體操作應該結合人壽保險資金運用的特點進行。作為契約型的金融機構，養老基金與壽險公司有著相似的資產負債特點，因此可以考慮選擇人壽保險公司作為投資管理者。如美國，到20世紀90年代，人壽保險公司經營管理的資產中已有一半以上是養老基金。人壽保險公司的大部分年金保單也都和養老金計劃有關。個人自願性養老保險的相當部分也是通過保險公司進行。由於人壽保險公司在人壽保險方麵具有專業的技術和知識，讓其管理這部分資金有利於提高資金利用的穩定性和合理性。
第二部分資金應在穩定的前提下，實現收益最大化。從長期來看，隨著我國金融市場及各方麵條件和環境的成熟，養老基金最終還是要走多元化投資的道路。
可以采取分散投資的手段，把這部分養老基金再分為兩部分：（1）作為準備金，以現金和銀行存款的方式持有，主要任務是維持高流動性；（2）投資於國債、信譽比較高的債券或短期拆借，主要目的是進行保值，在國家對養老基金發行較高利率的特種國債或給予特殊優惠政策時，這部分資金也可以實現一定程度的增值。
第三部分進行中長期投資，進入資本市場，購買企業債券，參與股票市場的投資、房地產投資、委托貸款等。目前我國資本市場法律規範還不完善，市場參與者的投資理念相對滯後，因此在進入資本市場的初期，比例應控製在一個較低水平，以降低風險；隨著技術和經驗的增多，可以逐步提高投資比例。
這些金融資產的期限可以是固定的或循環周轉的。根據資產證券化的條款，在特定的時期內可以產生現金流和其他權利，或者資產證券也可以由其他資產來保證服務，或保證按期向證券持有人分配收益。