摘要 反向抵押貸款的具體運作，是一項非常複雜的事項。在金融機構的運作中，為能順利實現既定的目標，防範可能出現的種種風險，必須事先設定相應的運作機製，包括風險分散機製、資產組合機製、資金配置機製、信用分工機製、利益驅動機製等，本文就此給予相應的論證與說明。
關鍵詞 金融機構 反向抵押貸款 運營機製
金融機構在反向抵押貸款模式中的作用，是接受特設機構以房產作為抵押貸款，因此金融機構在反向抵押貸款模式中的作用機製，可以演變為住房抵押貸款證券化的作用機製。這是指銀行等金融機構發放住房抵押貸款後，把所持有抵押貸款債權出售給一家特別機構，該機構在資本市場上發行以其收購的抵押貸款為基礎的證券（Mortgage Backed Securities，MBS）的過程，屬於資產證券化中的一種。
一、金融機構在反向抵押貸款模式中的作用機製
在反向抵押貸款模式的運行中，由於特設機構承擔了部分養老保障功能，所以機構的設置應具有一定的財政屬性。這要求特設機構自身的製度設計，既考慮一般金融保險行業的特性，又特別注意養老保障功能的首要發揮。製度設計中應當經營流程簡明，透明度高，操作程序性強，業務處理公正。機構經營者和國家間的利益扭曲動力不大。對於特設機構的業務來源，也存在著區域限製。特設機構在對養老者的選擇方麵，應進行個人信用評估，同時可進行一係列的製度設計。
當老年人根據自身的需要提出反向抵押貸款的申請後，由特設機構審核這一申請後承接業務。該機構應根據對住房資產價值的評估和老年人的身體狀況，決定每年應當支付房款也即養老金的金額。養老金的實際支付，對老人和房屋的相關項目的投保，可由特設機構委托商業銀行、資產評估公司辦理。
特設機構的資金來源渠道，可設想有：（1）向銀行申請房屋抵押貸款；（2）壽險公司每年收取的養老金投保。反向抵押貸款業務的開辦，因係大規模運作，故需要相當巨量的資金投入，且這一資金的投入，並非一次性投入即可，而是需要在一個長達十數年乃至數十年內的特長時期內的持續性的投入。
從該養老模式的運作來看，特設機構在初始運營的相當年份，隻有現金流出，而無現金流入。我們假定老年人60歲時向特設機構申請辦理反向抵押貸款手續，並於75歲壽終正寢。特設機構從投入到收回的時間跨度長達15年。能否維持這一資金鏈的源源不斷的流入，是關鍵。但如該業務經過10多年或更長時間的運營，已經具有一定規模，尤其是隨著業務參與老人的最終死亡，所購房產的實際收回並出售，各個營業周期相互錯開，就不難想象特設機構將開始有了持續穩定的現金流入，並以收抵支，使機構得以順利生存並發展。
這項新業務的開辦，不可避免地會出現借款人預期壽命與實際壽命的不一致，同時該住房的價值隨著時期的推移，也會發生較大變化，因而會存在種種風險。為了降低風險，更好地取得收益，銀行有必要對該住房抵押貸款實行證券化。如果參加這一業務的數量可觀，且具有比較相似的條件，貸款資產證券化是一種行之有效的方式。住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構發放住房抵押貸款或反向抵押貸款後，把所持有的貸款的債權出售給某一特設機構，該機構在資本市場上據以發行以該項貸款為基礎的債券或股票（Mortgage Backed Securities，MBS），屬於資產證券化中的一種。
住房抵押貸款的證券化運作，具有十分複雜的結構和現金流轉關係，具體可分為風險分散機製、資產組合機製、資金配置機製、信用分工機製、利益驅動機製等幾個作用機製。
二、金融機構在反向抵押貸款模式中的風險分散機製
風險分散往往是和投資組合相聯係。在反向抵押貸款市場中，貸款雙方都承擔一定的風險，但金融機構相對承擔的風險要大得多。如何實現金融機構體係中內部風險的分散，將成為分析貸款業務發展的核心問題。住房融資貸款是個專業性很強的金融服務項目，有自身獨特的運行規律，需要處理好一係列關係和矛盾。
這項新業務的開辦，不可避免地會出現借款人預期壽命與實際壽命的不一致，同時該住房的價值隨著時期的推移，也會發生較大的波動，因而會存在種種風險。若其風險一旦形成，便會迅速擴展，出現大麵積的金融風暴，危及整個金融市場和國民經濟的發展。在反向抵押貸款模式中，由於時間長達十幾年或數十年，住房購售雙方因事項的長期性及信息不對稱、逆選擇、道德公害行為而可能引發的極高的不確定性和風險，且反向抵押貸款是個新生事物，因此極不成熟，還存在著與反向抵押貸款相關的法律、政策的深層次思考，以及國家財稅金融政策給予相當傾斜優惠的考慮及相應風險。
住房抵押貸款證券化運作中，原始貸款銀行正是基於風險分散機製，來轉移和分散發放住房抵押貸款所帶來的信用、利率等借貸風險。我們可以借鑒美國的證券化的成功經驗，通過設置適合養老者的規範化的證券，通過住房抵押貸款證券化運作，銀行等金融機構這些發起人將持有的抵押貸款轉化為證券在市場上交易，實際上是發起人最初貸出去的款項在市場上交易。通過這種交易，這樣就把原來由銀行等發起人獨家承擔的借貸風險分散給多家投資者承擔，不必由任何一家單獨承擔全部借貸風險。這就使得養老者有了更大的保障。
在實際操作中，特設機構正是基於風險分散機製來轉移和分散發放住房抵押貸款所帶來的信用、利率等借貸風險的。特設機構將代表不同住房資產的貸款合同進行整合，發行具有投資價值的標準化債券，在二級市場上發行。此時，具有豐富投資經驗的投資者通過公開市場上買賣的方式實現債券的買賣交易，從而實現住房資產所有權的轉移。風險分散機製的實質，是將極大地風險按照債券的份額實現標準化分割，並按比例分散到各個債券持有人手中，其核心是如何實現住房資產的債券標準化分割和上市交易問題，隻有通過二級市場上的交易，才能最終實現風險的分散。