摘要 住房抵押貸款證券化作為資產證券化的一種，是近年來金融領域最重大的創新之一。經過發展，抵押貸款證券化的產品品種不斷增加，出現了抵押傳遞證券（MPT）、抵押支持債券（MBB）、擔保附屬抵押證券（CMO）等證券品種，滿足了各類投資者的需求。不同國家（地區）不僅實施證券化的原因與目的不同，其采取的模式也有所不同。以下將分別介紹美國、加拿大、澳大利亞及德國的住房抵押貸款證券化模式，並在相關介紹的基礎上對住房抵押貸款證券化模式進行分類比較分析。
關鍵詞 住房抵押貸款證券化模式 表內模式 表外模式 比較分析
住房資產抵押貸款的證券化（Securitization of Residential Mortgage， 或Mortgage Backed Securitization）是集合一係列用途、質量、償還期限相同或相近，並可以產生大規模穩定的現金流的住房抵押貸款，對其進行組合包裝後以其為標的資產（Underlying Assets）發行證券進行融資的過程。美國是最早實行住房抵押貸款證券化的國家，此後其他國家或地區如加拿大、澳大利亞、中國香港等也紛紛實行這一業務。
一、各國住房抵押貸款模式介紹
（一）美國政府主導的表外模式
20世紀30年代的世界經濟大蕭條，美國住房金融體係幾近崩潰。為了提高住房貸款的安全性和流動性，美國政府采取一係列措施來開拓抵押貸款二級市場。
如設立聯邦住宅管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA），向普通公眾和退伍軍人提供抵押貸款保險；出資設立聯邦國民抵押貸款聯合會（FNMA），在必要時購買有保險的抵押貸款；設立政府國民抵押貸款協會（Ginnie Mae）和聯邦住宅貸款抵押公司（Freddie Mac），它們的主要業務也是在二級市場上購買抵押貸款。此後，私人抵押公司、投資銀行、商業銀行等也參與到二級抵押市場中來與政府組建的三家機構相互競爭。1970年，美國推出第一張住宅抵押貸款證券，其發行者是政府國民抵押協會，該機構專門以聯邦住宅局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）和聯邦農場主管理局（FHMA）擔保的抵押貸款組合為基礎，為發行的抵押證券提供擔保，保證及時向證券投資者支付貸款本金和利息。
1.由住房抵押貸款機構（如商業銀行、住房儲蓄機構等）充當原始權益人（發起人，Originator），以“真實銷售”方式將其持有的抵押貸款債權合法轉讓給“特殊目的載體”（Special Purpose Vehicle，SPV）。
2.在轉讓過程中，通常還有信用評級機構和信用增級機構參與其中，通過評估、擔保或保險等形式對SPV進行信用增級。
3．SPV以受讓的基礎抵押為支撐，經信用評級或增級後，在資本市場上發行抵押擔保證券募集資金，並用募集的資金來購買發起人所轉讓的抵押債權。
二級市場的建立，先進的製度設計包括個人信用製度、抵押貸款擔保、保險體係等，使得美國各銀行迅速實現了住房抵押貸款證券化，為抵押貸款債券在國內外發行，開辟了更廣闊的融資渠道。到如今，住宅抵押貸款債券已成為美國資本市場上僅次於財政債券的第二大債券。
（二）加拿大半政府半市場化的表外模式（混合模式）
加拿大在開始嚐試住房抵押證券化之前，住房抵押二級市場已經存在了30多年。但由於抵押貸款尚未證券化，二級市場的交易活動並不普遍，例如1954年到1961年之間，在二級市場上出售的抵押貸款隻占住房抵押貸款總額的8.5%。為了提高抵押貸款的流動性，使更多的投資者進入住宅抵押貸款市場，以穩定住宅抵押金的供給，加拿大修改了國家住宅法，允許CMHC（加拿大抵押住房公司，屬於聯邦政府獨資擁有的皇家公司）對抵押貸款的現金流進行擔保，實施了住宅抵押貸款證券化，創立了國家住房法下的抵押證券（NHA －Mortgage Backed Security）。
NHA －MBS 的推出實現了住宅抵押金融市場中抵押金的長期、穩定的供給，也為加拿大人提供了一條安全可靠、收益較高的投資渠道。
加拿大的住房抵押證券化有兩個顯著的特點：一是政府宏觀調控和政府機構的作用。加拿大住宅金融不僅每一個階段的發展都是在政府的宏觀調控和指導下完成的，而且充分利用現有政府機構CMHC 來進行管理（包括審查發放貸款機構、發行證券機構、抵押貸款管理機構的資格，並監督其運行）和擔保。二是中小型金融機構的作用。抵押貸款證券化之後由於政府出麵擔保，中小機構的信用程度提高，吸儲成本與大機構基本相同，中小機構成為抵押貸款證券化的主要機構。在1987至1988年間，中小機構發行MBS 占全年發行MBS 總價值的55%。
（三）澳大利亞市場化的準表外模式
澳大利亞住房抵押貸款證券化是采用純市場商業化模式，由商業銀行、投資銀行成立信托投資公司獨立自主運作。證券化公司並沒有依賴政府擔保支持的方式提供信用，而是使用內外信用增級手段提升證券等級。到2000年7月澳大利亞個人住房貸款餘額28l0億元，其中通過證券化籌集資金發放的款320億澳元，占11.4%，麥格裏證券化有限公司在這個過程中發揮了重要作用。麥格裏證券化有限公司是上市公司麥格裏銀行的全資子公司，目前公司已發行超過10億澳元的抵押貸款抵押債券，占全澳證券化市場的近1／3。