麥格裏證券化有限公司有一套較為完善的運作機製，使它能獲得最高信用等級，並從歐洲籌得大量資金支持本國住房消費。這套機製的主要特點有：一是住房貸款由證券化公司發放或由證券化公司委托其他非銀行機構發放；二是住房貸款發放標準化；三是嚴格的信用審核製度和健全的保險製度；四是有效的債券信用增級措施；五是靈活的風險管理機製；六是管理者費用最後支付製度。上述機製保證了實行的資產是優質的，使證券化中遇到的各類風險都得到轉移和化解，增強了投資者的信心。
（四）德國政府扶持的表內模式
德國住房信貸製度發展具有自身的特點。德國實行的是在廣泛的社會保障基礎上的市場社會保障性的住房製度以及住房抵押貸款證券化。國家對中低收入的住房抵押貸款者實行很多優惠政策，充分體現住房問題是由國家、集體和個人三者共同負擔的原則。德國政府普遍成立了住宅互助儲金信貸社，也向住房合作社發放無息建住房抵押貸款。在德國模式下，銀行不需要將資產出售給SPV（特殊目的載體），資產仍留在銀行的資產負債表上，由銀行自己發行證券（SPV隻是負責具體操作）。
政府扶持型是成立具有政府信用基礎的住房抵押貸款證券公司，收購各商業銀行的抵押貸款，並以此發行抵押貸款證券。依靠市場機製進行住房的生產、交換和消費。
與此同時，政府通過多種政策工具對住房市場進行有效的幹預和管理。
二、住房抵押貸款證券化的表內模式與表外模式
根據以上對各國住房抵押貸款運作特點分析，可以歸納出住房貸款的主要模式按兩方麵歸類。從住房抵押貸款證券化運作主體角度可以分為表內模式和表外模式，而從政府作用角度又可分為政府主導模式和市場主導模式。
（一）表內模式與表外模式的含義
表內模式與表外模式的區別，是從業務能否反映在商業銀行資產負債表上來分類。
表內模式是指抵押貸款發放銀行向抵押貸款借款人發放住房抵押貸款，同時還可以收購其他抵押貸款發放機構如住房公積金管理中心等的住房抵押貸款，然後對住房抵押貸款合同進行資產組合形成資產池，以此為擔保通過在其內部設置證券部門來運作證券化業務。表內證券化模式的典型的國家就是德國，因而又被成為德國模式。
表內模式具有如下特點：機構的設置比較簡單，無須複雜的SPV及信托等方式；住房抵押貸款資產仍留在發起人的資產負債表上；抵押貸款發放銀行既是原始權益人，又是抵押債券的發行人。
表外模式是指通過設立一個特殊目的載體（SPV），將證券化的資產組合轉移到特殊目的載體（SPV）中，由SPV來運作住房抵押貸款證券化的一切事宜。美國是最早實行證券化的國家，也是實行表外模式的典型國家。實現“真實出售”和“破產隔離”是表外模式證券化的關鍵，表外模式證券化是最完全的證券化。根據SPV設立方式的不同，表外模式又可以分為：信托型（Special Purpose Trust，SPT）和公司型（Special Purpose Company，SPC）。
SPT 模式根據其信托方式的不同可以分為財產信托模式和資金信托模式兩類：在財產信托模式中，原始權益人（抵押貸款銀行）將其基礎資產（抵押貸款池）從資產負債表中轉出信托給SPV後，這一資產的所有權就屬於SPV，由SPV來承接該資產。通過這種信托方式，可以達到兩種破產隔離的效果：一是證券化公司的破產風險與信托財產相隔離；二是信托財產與受托機構的破產風險相隔離。在資金信托模式中，SPV發行信托收益憑證，投資者與SPV之間是資金信托的關係，SPV在取得資金後，能夠去投資具有完整所有權的抵押貸款，所以“真實出售”、“破產隔離”沒有問題。
據公司法律組織形式的不同具體還可以將SPC 模式分為“獨立公司模式”和“子公司模式”。在獨立公司模式下，發起人把基礎資產“真實出售”給與自己沒有控股權關係的SPC，這意味著資產離開發起人的資產負債表，從而實現真正意義上的“真實出售”和“破產隔離”。在子公司模式下，發起人成立全資或控股子公司作為SPC，然後把資產“真實出售”給子公司（SPC）。從母公司自身的會計報表看，這是一種表外證券化模式，但從母、子公司合並會計報表的角度看，子公司（SPC）的資產最終要體現在母公司資產負債表上，這又是一種表內證券化模式，因而這種模式又被稱為“準表外模式”（或澳大利亞模式）。由於母、子公司是兩個獨立法人，母公司的破產並不會導致子公司的破產，從而實現了“破產隔離”。
（二）表內模式與表外模式的差異比較分析
住房抵押貸款證券化的表外和表內模式的根本區別就在於證券化的資產是否依然反映在商業銀行的資產負債結構中。在表外模式中，銀行抵押貸款債權通過“真實出售”或是信托的方式讓渡給特別目的載體SPV，SPV以此為標的資產發行MBS，所以證券化的資產不在銀行的資產負債表上體現。在表內模式中發行的證券是一種以抵押銀行金融資產為抵押擔保的證券，屬於負債，證券化的資產仍然計入商業銀行資產負債表。因而兩種模式存在較大的差異，具體表現為以下三點：
1.兩者產生背景、實施的環境不同。綜觀實行住房抵押貸款證券化的國家或地區，住房抵押貸款證券化進程都與該國或地區所處的經濟金融發展背景存在著密切聯係。為了從本地區相適應的金融體製出發，積極有效地推進住房抵押貸款證券化的進程，各國家或地區形成了不同的住房抵押貸款證券化模式。例如美國在當時的環境下，強調金融業分業經營，在金融業內部、銀行業、證券業之間存在著嚴格的法律界限，發放住房抵押貸款的銀行或金融機構不得擅自從事證券業務。