摘要 房產置換是反向抵押貸款操作中的一項重要內容，它將大大減弱機構開辦反向抵押貸款的風險，拓展了金融機構參與反向抵押貸款的空間。將這一內容與信托資產證券化相連接在一起，是大有可為的。
本文對此予以較為深入的探討。
關鍵詞 房產置換 反向抵押貸款 信托資產證券化
資產證券化是使資金的供應者和需求者，或說儲蓄者和借款者，通過金融市場得以部分或全部實現匹配的一個過程或工具（Gardener，1991），具體地說就是通過一定的製度安排，將缺乏流動性但能夠產生可預見的穩定的現金流入的資產，進行風險與收益要素的分離與重組，進而轉換成為在金融市場上可以出售和流通的證券也就是將資產的未來收益，以證券的形式加以預售的過程。
一、房產置換信托投資的現實意義
在美國開辦的反向抵押貸款的眾多的品種中，房產置換的反向抵押貸款頗為引人注目。老年人在將自己的住房向相關的金融保險機構辦理反向抵押業務後，自己仍舊可以居住於原有住宅（在不影響正常生活居住的前提下，取得對住房凝固資金的提前享用權，這是反向抵押貸款的最大特色） ；當然也可以對原有住宅做出租、置換等，自己另覓他處，後者就是房產置換的反向抵押貸款。這是前麵論文中已經給予介紹的。
將房產置換的反向抵押貸款與信托投資證券化連接起來，運用信托投資這一新型金融工具參與房地產的反向抵押運作，好處是較多的。它表現為：
1.老年人將自有房產的價值予以搞活，流動化，住房除供自己正常生活居住外，還可以用作出租、出售或房產置換，自己不僅可居住在自己的住房中，還可以居住養老院、老人公寓或另租房住，特殊情況下還可以實現售後回租，使同一幢住房因其多元化的經營運用而勃發出無限生機。
2.增加了住房出租量，為搞活房地產交易運營，增加了新的住房來源。可在相當程度上改善住房分配不均，資源配置不合理的弊病。
3．增加了一種新的金融信托產品和房產價值置換的手段。住房作為家庭擁有的最大分量的財富，住房資產的價值搞活，有助於實現住房實體的自主流動和住房資產價值的自由轉換。
4.用房地產信托投資機構規模化的出租營運模式，替代一家一戶式的個體營運，可大幅度降低經營成本，提高資產經營的收益。
5．規模化運營和統一營運，在最大限度上消除了房屋價值波動的非係統的個體風險。機構開辦的業務規模越大，吸納的房產越多，就越有利於這種個體風險的消除。
房地產的開發、銷售及住宅的購買營運，因其時期長、涉及資金額度大而為各個金融機構、房地產開發部門和家庭個人所特別關注。在銀行實施緊縮的住房信貸政策後，投入房地產開發營運的資金必將大為減少。據多種權威資料數據的揭示，目前，房地產開發營運的全部資金構成中，來自金融部門的信貸資金，已經高達80%之多。在許多房地產開發項目中，信貸資金幾乎達到近90%的比例，這必然給銀行部門帶來巨大的營運風險。如何避免這一惡性事件的出現，又不因信貸資金來源的急劇減少，對房地產業的發展帶來嚴重打擊。發展房地產信托投資業務，就是很為需要，也可稱是相當迫切。
大力推進房地產的信托投資業務，廣泛籌措房地產開發營運中的資金來源，同時也使金融業與房地產開發營運的結合，能夠貫串到房地產運行的全過程，即從住房的施工建造、出售出租、居住投資、日常維護修理到最終的更新重建等，都同金融保險業務建立起全麵的深入的聯係。同時，也使房地產開發業的過高的資產負債率和過高的經營風險得到相當程度的緩解。
二、房產置換下的住房信托資產證券化
從本質上講，發行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage Backed Security，MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。在證券化的方式選擇上，我國學者也提出了其他的觀點。肖文（2005）認為，在實行住房資產證券化的過程中，如果老年人有條件實現住房所有權和使用權的雙向轉移，那麼可以通過信托投資的方式實現住房資產的證券化。老年戶主同信托機構簽訂信托協議後，即實現老年人住房所有權和使用權的轉移，這時老年人將搬出自有住房，選擇老年公寓或其他地方居住。作為回報，該老人將獲得特殊信托機構開具的一張具有一定麵值的房產信托憑證。這張房產信托憑證在該業務機構的全部信托資產憑證所包容資產中占有一定份額，但並不同自己那幢特定的住宅相聯係。老年人是用自有住房向該業務開辦機構參與股份，享有股權，並據此享有相應的信托投資收益。特殊信托機構發行房產信托憑證，在證券交易所上市交易。
無論是反向抵押貸款證券化還是信托投資證券化，都是住房資產證券化的可供選擇的形式，隻是在具體運作中對於房屋產權轉移的內容不一致。老年人可以根據自身的實際情況選擇簽訂合同的形式，從而決定最終房產證券化的方式，確定收益的形式。對於有條件放棄房屋使用權的老年人，可以選擇信托投資的方式，這樣可以得到更穩定可靠的租金收益。老年人對自有住房的個別出租行為，會受到信息不靈、精力有限、談判受阻等缺陷的限製，很難在市場上取得較好結果。現在是由業務開辦機構做統一營運，其租金收益就會高得多，相應需要付出的代價卻會大為減少。這筆住房的出租營運，對改善房地產出租市場的供應量，對向年青一代提供多樣化的租房選擇都將會產生較大影響。當然，若老年人希望仍保留對該住房的使用權利時，應當享有優先取舍的權利，在租金標準上也應給予一定的優惠，老年房主將住房交給業務開辦機構，又重新花費租金每月租房居住。這種形式轉換的意義在於，老年人可以將該房產信托憑證到銀行辦理抵押貸款，也可以將該份信托憑證在證券交易市場上出售，從而得到一筆款項。然後就可以利用這筆款項重新購買新的住房，居住養老公寓或養老院，或辦理養老保險金並一次性地交足保險費，從而在有生之年裏，逐期得到一筆年金收益用來安度晚年。