三、反向抵押貸款資產證券化的進行
房產置換是人們談論較多的。尤其是對老年人而言，更希望居住在適合養老的地段、舒心適意的住宅度過幸福的晚年。房產置換完全可以結合反向抵押貸款進行。這種新型的反向抵押貸款的資產證券化，也就有探討的必要。
房產置換並給予證券化的具體操作程序可表現為：某老年住戶希望利用反向抵押貸款來盤活自己的住房資產，同時又希望能將手頭現有的住宅能夠置換到更適於養老的處所。這時就可以將“兩步並作一步”：（1）將舊住房出售並換購新住房；（2）將新住房申請操辦反向抵押貸款業務，將該住房資產盤活用好，起到改善養老生活的處所、尋找到房產養老新處方的作用。當然老年人也可以采取某種簡易的辦法，就是將自己的住房出售後，居住於養老院或老年公寓養老。
房產置換的反向抵押貸款的資產證券化工作，可以依照如下的模式進行：
1.老年人同某特定機構簽訂房產委托協議，將其擁有的房產委托該特定機構予以運營。作為交換，老年人獲得代表該特定機構的全部住房資產收益率的房產信托憑證。該房產信托憑證是該特定機構經辦的眾多房產信托憑證中的一份，其反映的資產收益率並非該特定房產的專門計算的投資收益率，而是該特定機構經營眾多的房產信托業務的總的運營狀況，而計算出總的信托資產的收益。如此可以避免單獨計算每一筆信托業務的業績所帶來的麻煩，也減少各筆房產信托業務因運營收益分配的差異而帶來的衝突。
2.該房產信托憑證可以謀求上市交易，交易定價是隨行就市確定，而該信托憑證的內涵價值的確定，則是基於特定機構全部房產信托投資的平均價值。這種上市交易的模式有利於減弱特定機構的運營風險，搞活資金，並使持有該信托證券的老年人可將持有的證券隨時在交易市場上購進售出，以搞活資金。當然，一般社會公眾也可以參與這一信托證券的買賣，作為一種有效的投資工具。
3．老年人還可以用持有的房產信托憑證作為抵押向金融機構取得貸款。銀行評估單個人的單幢要求抵押的房產是比較困難的，但房產信托憑證的整體性和收益、計價的平均性，則消除了這種單個評估的必要。銀行隻需要承擔信托機構整體房產投資的風險即可（通常情況下，鑒於房地產的保值增值的特性，這種風險是較小的）。如果整個房產信托投資的組合相當大，就能使價格波動的風險達到最小化，老年人不再需要就房產評估的結果同銀行做單個的資產評估，也將從中受益。
4.信托投資機構對收進的大量住房，通過出租、出售、再購進的方式進行投資。
這是信托公司業務的實體部分。通過這種運營，投資機構獲取了相當的投資收益，除自己的經營謀利外，還可以向委托投資的老年人予以相當的利潤分享，這種投資收益的取得在正常情況下，是可以憑借其專業化水平做到穩定可靠的。通過這種方式，也使得該房產信托憑證能在上市後得到較高的市場定價和保持價位的持續走高，並憑借這一點使機構自身、老年客戶、借款銀行、股市的投資者等獲益，從而實現共贏的好結局。
信托投資機構憑借其擁有的專業技能和人才，運作收進的各幢住房，運作的方式有出租、出售、抵押融資、再購進等。出售與再購進隻是為了調換手中所擁有的住房資產，並將劣質住房資產盡量調換為優質住房資產。也是為了在房產價格升得很高時售出，再到其他有漲價潛力的地段購進價位適中的新住房。單個人員對房產的運作是很難的，花費時間與精力太多，收租、管理、維護、售房與尋找新房源，其間都有著眾多的複雜事項需要予以打理，有著太多的程序和手續需要“過五關斬六將”，這是一般老年人不可能應對自如的。通過專業的信托投資公司，就可以將這一切事項都操作熟練、運用自如，並取得可觀的收益。
四、反向抵押貸款項目資產組合與資產池的構築
支持反向抵押貸款方案設計的一個基本原則是“大數定理”。貸款數目越多，反向抵押貸款機構的盈利就越能得到保證。房地產的風險，包括係統性風險和非係統性風險，也即普遍性的宏觀風險和自身特殊性的微觀風險。反向抵押貸款中的一些風險，除利率風險、通貨膨脹風險、政策風險屬於係統性風險，其他風險都是非係統性風險。從長期看，總體的房地產升值率依賴於宏觀經濟的總體走勢。然而，不同地區、不同類型的房地產升值率差異卻很大。就單個反向抵押貸款項目而言，潛在風險及風險造成的損失是很難預測。道德風險、長壽風險、房產價值波動風險這些非係統性風險，在反向抵押貸款數量足夠多、分布足夠廣泛的情況下，風險也會被分散，“大數定理”開始起到作用，貸款收益率的分布更接近於正態分布。
反向抵押貸款除了要有足夠的數量，也要有跨地區的分布。房地產這種特殊商品不同於一般商品，除了不可移動以外，其價格很大程度上取決於地段，而不僅是新舊程度。因此，地區關聯度比其他商品要小，這就為分散房地產價格風險提供了很有效的途徑。建立跨地區的分支機構，吸引不同地區、不同結構的住房，以盡可能抵消單個反向抵押貸款的非係統性風險。
五、反向抵押貸款資產證券化後的房地產信托投資業務