在反向抵押貸款的業務開辦中，特定機構收到的大量的住房資產，尤其是這些資產是要在未來的某一不確定的時期以很不確定的價格才能收到。對時期的不確定，可通過大數定律、預期壽命與實際壽命的保險得以解決；對價值上的不確定，如住房價值隨著時間的推移而出現的波動，則可以通過資產證券化的形式予以消除，最少是可將其係統性風險，如整個房地產交易價格的整體走高或趨低的風險，在證券化的狀況下予以相當程度的消除。
特定機構的業務運營的最大難題，就是在業務初始開辦的數年乃至十數年期間，現金因收購住房是源源不斷地流出；而資金的收回與購入住宅的實際接管、出售，又因為房主仍舊健康生存而遙遙無期。在這一業務狀態下，購房資金的源源不斷地接濟投入，就是特定機構持續正常運營的關鍵所在。而這筆源源不斷投入的購房資金又是從何而來呢？可以設想的方法有：（1）壽險公司每年的壽險保費收入；（2）購房資產的證券化。特定機構將收購住房耗費掉的資金，打包形成證券化的資產向社會推出，重新收回現金。作為社會購買這種證券的人員而言，是謂投資，對特定機構則是資金的盤活。特定機構為盤活資金是應付出一定代價的。住房反向抵押貸款的過程中，金融機構為避免資產動用過多，且長期無法流動的缺陷，同時也為防範可能到來的風險，對這筆反向抵押貸款形成的資產，采取證券化的模式應當是可行的。
反向抵押貸款業務的推出，住房資產的信托投資是必須的。這一模式可以對住房資產實現證券化運作帶來最大的便利。這種房地產的信托投資機構，應當是開放式的組織，也就是說其業務量是隨著業務的展開和逐漸深入人心，而不斷予以擴大的。當然在業務開辦得質量差、收益低，不能滿足客戶的需要時，人們也會選擇“用腳投票”的辦法，使業務量大為萎縮。
老年戶主參與房地產的信托投資業務後，也就是在某種程度上，明確放棄對自有住房的使用支配權利。某幢住房的出售營運，可能比當初購進該幢住房的價值有翻番上升，也可能是升值的幅率很小，或者還有相當的虧損。倘若是由住戶自行操作，隻能認自己的投資機運優劣如何。但現在由信托投資機構做統一整體的營運，這就將各幢住房的不同情形都予以舍棄，而隻考證其總體狀況。
我國的某些大中城市，曾經出現了“住宅銀行”的機構，它接受客戶閑置的住房，並予以自主營運，營運的最終結果再於年終或定期同客戶一一辦理結算。這種房產信托投資，則同住宅銀行的運作模式有較大差異。在這裏，客戶已經放棄了對原擁有特定房產的專有權利，僅僅保留對持有房產信托憑證的權益，該憑證對應的是機構擁有眾多房產的一定份額，而非對應於某一處房產。機構與客戶的投資收益的結算，並非是就某一處房產的運營收益進行結算，而是將機構整體的房產投資收益狀況，同整個信托憑證的持有者辦理結算。每個持有者得到的都隻能是按其持有房產信托憑證的份額計算的平均的住宅投資收益，機構將發揮專業優勢和規模化經營的優勢，機構擁有多方麵人才的技能優勢和信息優勢予以運營。它將比個人的獨自運作經營自己擁有的房產要效率高，收益低。
機構運營商經營的商品是客戶委托的房地產，機構在資本充裕，對大勢看好時，也可在房市上大量購進新房或二手房，給予投資運營。客戶將房產委托機構運營時，得到的是一定麵值的信托憑證，憑借此憑證，客戶可以將其在證券交易市場上交易轉讓（前提是該房產信托投資公司為一上市公司），可以向銀行申請抵押貸款融資。但是否容許個人之間的私下交易轉讓，機構是否能出資收購客戶持有的信托憑證（這相當於客戶將自有房產出售給信托機構，而非是委托經營了），就需要對房產信托憑證的要素設計和功能設定事先給予明確了。
一般的信托投資機構是以貨幣經營為主要業務，能否允許以房產為主要經營商品的信托投資公司的出現，國家相關法規尚有障礙。該信托投資公司的屬性顯然同一般房地產中介公司的經營業務有天壤之別，比住宅銀行的業務經營也有了相當大的擴展，應當定性為是一房地產金融機構。目前，我國尚無此類房地產金融公司，將來有必要給予大力倡導推出。
20世紀90年代初期的房地產開發勢頭很好，初始建立的海南省的房地產急劇增值。如三亞從一個邊陲小鎮急劇升格為一個地級市，麵臨著更為重大的房地產開發業務。當時，海南省政府認為，如何進一步加速房產開發，實現地產增值，是很重要的。但麵對房地產升值這一塊大蛋糕，如何能夠分配得合理公平，避免外來資本大舉進入，大撈一把就撤資走人，而將眾多的“包袱”留給當地的居民百姓做無謂承擔，顯然應當謹慎應對。三亞市麵對這一狀況，設想發放投資券的形式來籌措資金，並將這一舉措可能帶來的投資收益，在全體三亞居民中做合理分配。
三亞地產投資券，是以三亞市丹州小區的800畝土地為發行標的物，所籌措的資金主要用於該片土地的“規劃設計、征地拆遷、土地平整、道路建設及供電、供水、排水”等“五通一平”的開發。土地的每畝折價為25萬元，其中17萬元為征地成本，5萬元為開發費用，3萬元為利潤。投資券發行總金額為2億元人民幣。該項投資券於1992年10月20日起在三亞、海口兩地間向持有三亞市身份證的居民和郊區居民及海南的法人團體中發行，每張身份證限購麵值1000元的一張投資券。
這一做法體現了政府讓當地中小投資人都有選擇權利的初衷。三亞地產投資券的發行，開發公司將房地產開發的銷售收入和利潤實現，提前用證券化的形式加以體現，使得籌措資金的目的順利得到實現，也使當地的居民獲得了一次難得的投資機會。