摘要 反向抵押貸款與普通住房抵押貸款相比較，是否符合資產證券化的要求。適應證券化的金融資產應當具備哪些基本特征，反向抵押貸款對資產證券化的適應與不適應的論證，以及對其不適應性的機理的探討，都是本文所需要解決的事項。
關鍵詞 住房抵押貸款 住房反向抵押貸款 資產證券化 比較分析
一、引言
住房抵押貸款的證券化與反向抵押貸款業務開辦的住房資產的證券化，在本質上應當是相通的，隻是後者所涉及的風險和不確定性，比前者要大得多。在抵押貸款資產證券化的實施中，普通抵押貸款與反向抵押貸款有著較大的差異，所需要考慮的因素也就更多一些。前者的資產證券化運作較之後者的證券化運作，難度加大，問題更多，發展更緩慢。這類反向抵押貸款的資產證券化，同一般正常情形下的抵押貸款的資產證券化相比，究竟有何特色，業務操作流程上有何異同，這一證券化的模式能否順利推出，並得到大家的認同，都是很需要予以關注的。從理論上對普通住房抵押貸款和反向抵押貸款證券化運作的可行性及風險進行相關比較分析，就顯得十分必要。這裏對住房抵押貸款和反向抵押貸款實施資產證券化的可行性，進行比較研究，希望通過分析能夠找到一套適合我國國情的反向抵押貸款的證券化實施體係。
一般看到的資產證券化的探討是較多的，且大多集中於目前銀行實施的住房抵押貸款的證券化上。但像反向抵押貸款或說住房反向抵押貸款這種金融工具的推行，及由此而形成的金融機構的大量資產的流出，也同樣需要或說更加需要通過證券化的形式，來防避風險，盤活資金。反向抵押貸款與抵押貸款形成資產的差異，將影響兩種模式下資產證券化的不同進程與證券化的方式。
二、適合證券化的金融資產應具備的特征
資產證券化是指將非流動性的金融流量轉化為可交易的資產支持證券（AssetBacked Security）的一個過程。非流動性的金融流量包括住房等不動產抵押貸款、應收賬款等。不動產抵押貸款應是資產證券化的一項重要內容。它不僅應包括普通住房抵押貸款，也應當包括反向抵押貸款形成資產的證券化。而在相當多的情況下，後者的資產證券化應具有更為重要的意義。
金融資產包括高質量資產和低質量資產兩種。根據北京大學曹鳳岐教授的觀點，高質量資產的特點是：（1）能夠在未來產生可預測的穩定的現金流；（2）有能持續較長時期的低比例的拖欠、低違約率、低損失率的曆史記錄；（3）有相關擔保品，具有較高的變現價值，或對於債權人而言具有較高的效用；（4）具有標準化、高質量的擔保和托收條款的資產。根據如上特點對反向抵押貸款加以評析，其是否屬於高質量金融資產需要給予深入討論。
（一）高質量資產的具備
一般而言，適合證券化的金融資產應當具有如下特征：（1）可預測的現金穩定流入；（2）實施的難易程度。住房抵押貸款的資產證券化是容易實施的。原因是資產數量大、質量優、風險較少，未來收回貸款本息較為容易。通過抵押貸款，人們提前購買了住宅資產，但卻使金融機構擁有的資產被大量長期占壓。金融機構對這些抵押貸款資產予以證券化處理，使被占壓的資產得到價值上的釋放。資產證券化使投資者多了一條投資渠道，本來隻可以將結餘資金存儲於銀行，現在就可以用其來購買證券資產，然後再用證券資產來籌措、融通信用資金。在金融部門貸放的一切貸款中，住房抵押貸款是規模化、收益穩定可靠、風險最小的一種。這種貸款形成的資產具有保值增值、不移動、不易貶損的顯著特點。所以，對住房抵押貸款的證券化也是最易為人們想到，開辦的規模也最為龐大。
住房反向抵押貸款形成的資產，為何能通過證券化的形式來規避風險，促使特定機構購進的大量住房資產得以盤活流通呢？原因在於這項資產完全適合證券化資產的基本特征。但反向抵押貸款資產的具體實施證券化的過程，卻是相當麻煩的。由此而來的許多問題就頗費躊躇。原因是可形成資產的數量小、發展速度慢、資產質量相對較差，所需要擔負的責任大、風險多，未來雖可收回住房資產，但卻存在著住房資產向貨幣資產的轉化問題。
反向抵押貸款的業務推行中，借款人以整幢房產作抵押，向銀行保險公司貸款，鑒於整個貸款額度是在整個貸期內近乎平均地向借款人放貸，借款人初始數年得到的款項是很少的，隻占到整個住宅價值的很少部分。比如，某人將自己價值30萬元的住宅申辦反向抵押貸款，以貸期15年、給付係數50%計，每年可以向銀行取得貸款1萬元。貸款3年後，貸款本金計3萬元，再加若幹利息，也隻占整個抵押貸款資產的10%左右。這個風險並不很大。
（二）經營風險的分布時期
普通抵押貸款的經營風險主要在前幾年，李曜等人評論住房抵押貸款的特點和風險時認為“總的來說，抵押貸款的違約大多數發生在最初的4年中”。借款人逐年還貸付息，過了4年之後，貸款風險即大幅降低。抵押貸款的特點是初始整筆大額貸放，在整個貸期內逐期還貸本息，隨著時間的推移，歸還貸款的額度是逐步減少，到整個貸期結束時，全部貸款本息都歸還得幹幹淨淨。反向抵押貸款則有較大不同，還貸風險則集中於貸期的最終幾年。這是在整個貸期內，借款人逐期取得貸款而不必逐期還貸付息，到貸期結束時，整個貸款的本息達到最大。反向抵押貸款的風險是集中於整個貸期的結束階段，越到貸期結束，貸款本息的累積額度就越大，直到最終與抵押房產的價值完全相等，用住房資產的價值償還整個貸款本息為止。
反向抵押貸款相比較普通的住房抵押貸款，在資金的流量上應具有更大的風險。普通抵押貸款是資金一次性全部貸放給客戶，然後在整個貸期內分期分批地回收貸款本息，到貸期結束時貸款本息即全部收回完畢。而在相當數量的抵押貸款市場上，客戶違約不還的事項很少，較多的是要求提前還貸，提前還貸的比例幾乎達到整個抵押貸款的30%之多，而違約不還者的占比則隻有1.6%左右。這同普通的企業經營投資貸款中的高違約率、不良信貸資產率相比，應當是很低的。反向抵押貸款則正好相反，是在整個貸期內分期分批發放貸款，到貸期結束時，再用住房歸還貸款本息。在整個銀行資金的運用上，應當承認，反向抵押貸款占用銀行資金的累計總量，應當大大低於普通的住房抵押貸款，就這點而言，反向抵押貸款的資金占壓的風險並不為大。
（三）客戶的狀況
如從申貸客戶的狀況和抵押房產的狀況加以衡量時，客戶的狀況就可以看得很清晰。抵押貸款購房的客戶一般都是中青年人士，年逾50歲以上才辦理抵押貸款的購房者，為數極少。中青年人士的財務特點是：財產存量不大，但預後的財富流量卻是長期而又處於遞增中，逐期還貸應當並不困難。而所購買的住房在一般狀況下也都是新建住宅，即使經10多年貸期期滿時，該住宅也仍是較新。即使有少數貸款是購買二手房，但依照今日之貸款管理製度，年逾20年以上的二手房的購房，所需資金也是很難納入抵押貸款之範圍的。即使有客戶無力按期還貸，用抵押的住宅拍賣還貸，或采用實施房產置換的辦法來歸還貸款，都是完全可行的。貸款銀行並無過多的經營風險之憂。
反向抵押貸款則有較大不同。求貸的客戶都是60歲以上的老年人，身體狀況、經濟狀況都在走下坡路，為了彌補晚年生活費用的不足，故隻能用房產做抵押申請貸款，並最終用住房來歸還貸款。再者，作為抵押的房產也大多是已經使用十數年或數十年的舊住宅，再經過10多年的反向抵押貸款，該抵押房產的狀況將更為破損老舊。最終貸款機構將該抵押的房產收回時，再加以變現應當有相當的困難。機構在長達10多年乃至更長的時期內花費頗大，如最終收回的房產是很不值錢或很難變現時，機構的運作風險是相當大的。故反向抵押貸款的資產證券化是必要的。