綜合以上所述，住房抵押貸款的資產證券化的運行中，普通抵押貸款與反向抵押貸款有著較大的差異，這就使得反向抵押貸款的資產證券化的運作相比較普通住房抵押貸款的運作，並不呈現很為看好的態勢。當然，鑒於資產證券化的事項，在我國金融界尚未能真正推出，反向抵押貸款業務在我國的開辦，也同樣未能納入近期金融產品創新的議事日程。真正到反向抵押貸款業務在我國有了興辦，並真正達到大規模的運作，基本具備資產證券化運行實現的各項基本要素等，還是一件較為長遠的事項。理論上對反向抵押貸款的資產化運作的探討和前景描述、問題的揭示，固然十分重要，但對其的實踐運作則還是一個未知數。
（四）適合證券化的程度
普通住房抵押貸款是完全適於證券化的，且被公認為是質量最好的證券化資產。但反向抵押貸款是否具備實施證券化的條件呢？一般認為適合證券化的金融資產，應當具備如下特征：
1.現金流。該金融資產具有明確界定的支付模式，能在未來產生可預測的穩定的現金流入。反向抵押貸款形成的資產也即貸款機構最終收到的作為抵押的住宅資產，是可以通過變現的方式重新將貨幣資產予以收回的。隻是由此形成的現金流入雖可大致預測，鑒於種種的不確定性和風險，卻並非很穩定。
2.分散化。該反向抵押貸款形式下的債務人，也即申請辦理反向抵押貸款業務的借款人，有著廣泛的地域和人口統計的分布，以借此達到“東方不亮西方亮”來分散風險之效果。這一特點要求反向抵押貸款的開辦，應當在地域、年齡、職業文化等方麵有著廣泛的分布。
3．同質性。該金融資產具有標準化、高質量的合同條款。普通的住房抵押貸款，實現這一點是容易的。貸款合同是高度的標準化，格式同一化，不同貸款個案的狀況其間除貸期、首付款、每期給付款、利率外，很難找到其他有特色之處。反向抵押貸款的業務開辦中，貸款機構貸出的是貨幣，收回的是房產，房產同貨幣不同，並不具備高度的同一性和標準化屬性。鑒於反向抵押貸款的貸放對象有著眾多的差異和不確定性，大家對該種貸款也都有著種種期盼。因此，該種貸款的推出中，應當力求減弱標準化的色彩，而盡量地根據不同借款人的身心特點、健康狀況、財務運行狀態等，分別給予打理，量身打造適合的反向抵押貸款產品。所以在這種狀態下，是不可能談到“標準化”的。
（五）抵押物
這是指該證券化金融資產的抵押物，有較高的變現價值，或者說抵押物對於債務人的效用很高。這一點對普通住房抵押貸款或是反向抵押貸款而言，都是相似的，兩者都是以借款人擁有的住房作抵押來實現融資，住房在一般情形下，能夠擁有較高的變現價值，而對於借款人而言，住房的效用顯然是很高的，“民無居不安”，住房是一個家庭得以存在、運行乃至發展的基礎，是一個家庭之所以能作為一個家庭，順利履行功能，並正常運轉的物質基礎，其效用是很高的。但對兩類不同性質的住房抵押貸款而言，兩者的作用形式及重要程度又有較大差異。普通住房抵押貸款的抵押物，大多是新購置的初建住宅，貸期貫穿了該抵押住宅的生命周期的前期和中期；反向抵押貸款的抵押物，則大多是已經使用居住數十年的舊住宅，整個貸期貫穿了該抵押住宅的中期和後期，前者擁有的住宅對借款人而言效用極高，一般而言是肯定會通過貸款歸還使借款人取得對該抵押住宅的所有權利；而後一種情況下，抵押物已經是使用十數年或數十年的舊住宅，而借款人也都是年逾60歲、來日不多的老年人，對其擁有住宅的權利效用，尤其是自己死亡後的該住宅的權利效用並非很為看重。
（六）現金流
一般住房抵押貸款的證券化，同反向抵押貸款業務開辦的住房資產的證券化，在本質上應當是相通的，隻是後者所涉及的風險和不確定性，比前者要大得多。證券化的推出中，所需要考慮的因素也就更多一些。
從未來現金流角度分析兩者的差別，普通抵押貸款未來現金的流入符合資產證券化穩定持續的標準，出現風險的概率較小；反向抵押貸款由於其現金流集中在貸款期結束之際，有可能出現房產價值低於預期價值，從而導致現金流缺口的風險。因此，僅從現金流角度分析，反向抵押貸款實施資產證券化的風險較高。
三、貸款價值比與抵押房產變現價值分析
資產證券化另一關鍵因素是未來現金流的載體——被抵押房產。通常，證券化金融資產的抵押物具有較高的變現價值。住房抵押貸款信用等級的衡量，其中重要標準之一是單個貸款的“貸款與價值比”（Loan to Value Ratio）：借款人所借款的數量與所抵押住房的比例。比如某人借款20萬元購買一處價值30萬元的住宅，並以該住宅作為抵押。“貸款與價值比”為66．67%。如果借款出現違約，貸款機構完全可以拍賣抵押住房以彌補所欠的貸款，機構是不會出現任何損失的。雖然該住宅的市價也隨之出現大幅貶值，隻要貶值的幅度不超過10萬元，貸款機構就不會出現損失。但如，該借款人是借款25萬元購買該幢價值30萬元的住宅，這就是說借款人為該住宅的實際出資隻有5萬元。那麼，隻要該住宅的價值下跌5萬元以上時，貸款機構就會產生損失。一般情況下，住宅資產的價值很少會出現大幅度下跌。隨著時期的推移，借款人逐期對貸款本金的償還，這種還貸的速度同貸期的長短有密切關係。如某住宅抵押貸款的貸期為10年，則每年還本付息的數額就達到整個貸款資產的10%。即使是30年期的特長貸款，每一貸款年度的還本付息額度隻占整個貸款資產的3．33%，似乎風險還是很大。但考慮到住宅的使用壽命以50年計，每年的折舊率僅僅為2%，因此，住房貸款資產的償還速度遠遠快於住房價值本身的折舊程度。
若再考慮住房資產所附著土地價值的逐年升值，一幢舊住房的價值還會遠遠高於當初該住房購建時的價值。如此推論，住房抵押貸款的風險除非發生短期內的大幅下跌，否則應當是很小的。而這種短期的房價下跌對整個房地產交易市場的整體上升的行情而言，又隻是一個時期的小的插曲。比如，日本東京、中國香港等地的房價大幅縮水，其實都是對前期房地價過快上漲的一種修正。
李曜（1999）等的研究表明：“抵押貸款的違約大多數發生在最初的4年中”。
抵押貸款的特點是初始整筆放貸，逐期還本付息，隨著時間的推移，貸款的額度逐步減少。反向抵押貸款則有較大不同，在整個貸款期內，借款人逐期取得貸款而不必逐期還本付息，到貸期結束時，整個貸款的本息達到最大。如某人將自己的價值30萬元的住宅申辦反向抵押貸款，以貸期15年、給付係數50%計，每年可向銀行取得貸款1萬元。3年後貸款本金計3萬元，再加若幹利息，也隻占整個抵押貸款資產的10%多一些。
普通住房抵押貸款和反向抵押貸款，都是以借款人擁有的住房作抵押來實現融資。通常情況下，房產擁有較高的變現價值。但兩者對住房的作用形式及重要程度又有較大差異。前者擁有的住宅對貸款機構來講，可通過貸款歸還或將房產變現獲得未來現金流，房產質量較高；後者的抵押物是已經過長期使用的舊住宅，未來變現的價值存在較大的下跌空間，房屋價值向下調整的可能性較大，抵押資產的質量相對較低。
五、統計數據與資產期限的適用性
從壞賬統計數據和資產期限角度分析，反向抵押貸款相比普通住房抵押貸款實施資產證券化仍然存在較多不足，具體分析如下。
（一）壞賬統計數據
這是指原所有者（開辦抵押貸款業務的特定金融機構）已經持有該金融資產一段時間，有良好的信用記錄（如低違約率、低損失率），或者具有相對穩定的壞賬統計記錄，可據以預測未來類似損失的發生概率。這一鑒定標準對一般的證券化資產的鑒定，是完全適用的。對反向抵押貸款的證券化資產的鑒定卻不很適用。反向抵押貸款的顯著特點，是其現金流向、權益負債走向、起貸還貸辦法同普通住房抵押貸款完全相反。因此，借款人在整個貸期內是逐步取得貸款，貸期結束後一次性歸還貸款累積本息，而非普通抵押貸款那樣貸期初始一次性取得整筆貸款，然後再在整個貸期內分期償還本息。既然借款人在貸期內不必償還任何款項，自然不存在違約記錄和損失率的統計，可能有的違約率也隻能是特定金融機構是否有能力持續不斷地向借款人提供款項；可能有的損失率則是指借款人已經抵押的住房資產，在其價值體現、實物資產運用維護中有無貶值損毀的情形。