（五）房價增值與房租設定
住宅在漫長的養老期間，一般是會發生價值增值的，這筆增值加大了以房養老的保險係數。假如住房的增值率正好同利率與費率的數值相等，每期應當給付房款的計算是很簡單的，直接以房屋的總價除以預期抵押房產人的預期餘命即可。
如某住宅的目前價款評估為24萬元，預計該成員存活期尚有16年，每年平均支付房款也即養老款項大致為1.5萬元，每月為1250元。計算該筆房款到16年期滿的終值（複利計算，年利率假定為5%）。期滿保險公司共給付該老人的養老金終值為1.5萬元×23.675＝37.8萬元。這時，該機構需要考慮該房屋目前的價款為24萬元，經過16年的折舊耗損和地價的增值減值之後，到期收回的房屋能否值37.8萬元。
保險公司在16年中付出的款項很大，該成員實際得到的款項是多少呢？16年中每年從住房抵押中收回現款1.5萬元，計算16年裏得到年金現值的總計為1.5萬元×10.838＝16.257萬元。這筆數額和房款24萬元的差額，可視為16年繼續居住在本房屋裏，應當向保險公司繳納的房租。這筆租金的數額是高於還是低於正常的房租標準呢？有必要予以計算。16年的房租為7.743萬元，每年平均為4839元，每月為404元。若簡單對比每年房租4840元與房價24萬元的租售比價，隻有2%，低於正常時期下的存貸款利率，應當認為這一租金額度並不高。再考慮該老年人仍是照常居住於自己家中，相比在外租房居住的勞頓不堪等，可以說，該借款人通過反向抵押貸款的形式，獲得了一筆較大的收益。
三、貨幣養老與住房置換＋以房養老的比較
（一）例一
某老年夫婦每月有一定的退休金，另外儲備有30萬元貨幣留作養老，這筆錢財再加上存儲銀行的利息收益，支付兩人各15年的晚年生活費用，補貼可能發生的醫療保健用費，平均每年每人可補貼1萬元，應是足夠了。但如該老年夫婦多年來一直住在一幢“麵積小、設施舊、功能少”的舊住宅裏。地段雖好，卻並不適合養老居住。現在退休後，很希望能夠在較為適宜養老的城郊更換一幢麵積大、功能全的新房。假定購買新房的價款也是30萬元，在這種狀況下，是否還能一方麵保證養老金的使用，另一方麵又期望改善現有的生活居住環境呢？
依照傳統觀念來看，購房後貨幣全部用完了就無法再從事養老事項。但這裏可以采取的一種新觀念是：用30萬元購買房屋供自己居住，然後再將該房屋向有關特定機構作反向抵押，每年領取若幹款項作為養老費用。到預定壽命終結時，正好將該房屋的價款全部領取完畢。這種新辦法是否合算呢？考慮利息費用、機構管理費、經營費用等因素，每年可領取的養老款是會小於前一種方式的。
將30萬元留作養老款，養老期為15年，年利率為3%時（相當於目前的存款利率和國債利率），近似於保險養老的收益率。按照年金現值係數計算，每年應當領取養老款為x，得到公式為：x（年金現值係數，3%，15年）＝30萬元，查表得15年期，3%的年金現值係數為11.9379。計算得到x＝30萬÷11.9379＝2.5萬元。這足夠支付老年夫婦在預期15年生存餘命的養老費用。但如采取購房同時反向抵押貸款的方式，這時每年可以得到的養老款，因考慮利息支付的因素，則會低於2.5萬元，也低於2萬元。具體數據同樣可用測算的方式得知。
若實施反向抵押貸款的形式，貸款利率以5%計，同時假定該住房的折舊損耗和地價升值兩因素相互抵銷，也就是說經過15年期後，貸款銀行最終得到該幢住房的房價仍然是30萬元。兩夫婦每年可以從貸款銀行取得抵押款計算如下：設每年可得款為x，x（年金終值係數，15年，5%）＝30萬元，得x＝1.4萬元。
需要說明，兩個計算公式的結果有較大差異，原因除了利率差異外，主要是運用年金現值係數與年金終值係數的差異。前者是兩夫婦首先將30萬元存放於銀行中，然後每期從銀行中等額取得若幹款項用來彌補生活費開銷，計算得到每年度提取2.5萬元，到15年期滿正好將30萬元全部支取完畢。而後者則是首先將30萬元用來購買住房，同時一邊居住在新房裏，一邊將該住房的價值提前貼現做養老使用。故此，這裏隻能用年金現值係數計算，最終得出結果就隻有每年度1.4萬元了。1.4萬元與2.5萬元相比，是要低不少。這個差額1.1萬元，正是老年夫婦居住新住宅、改善居住環境應當支付的代價，平均每月為916.67元。
老年夫婦的這一反向抵押貸款的方式是否合算呢？可從以下幾方麵加以理解：（1）多了一條選擇渠道，後種方式在老人還有其他經濟來源，就可相應彌補養老資金的短缺。（2）改善了居住環境，在同樣的資金供給條件下，更好、更高質量地滿足晚年居住生活的需要，在老年人養老資金有寬裕時，采用這一方式更好。（3）在購房抵押和住宅租換兩者之間做出比較，以後種方式而言，若將現在的住房出租，再租進一幢適用的新住宅，若每年度需要補貼的租金大於1.1萬元時，購房是合算的，否則以租房為合算。（4）剛才的計算還少了一個重要因素，就是這老年夫婦原本是有房子住的，現在買了新房，原來的舊房如何處置沒有說明，舊房雖然破舊，但因處於城市中心，價值較高，一般情形下也會相當於在市郊購買新房的價值了。將這一因素加進來，老兩口的晚年生活應當是過得很好了。
在住房置換的養老方式中，房價上漲高於折舊率時更為合算，還可享有房價上漲帶來價值增值的益處。若房價平均以5%的比率上升，折舊值以3%的比率遞增，兩者相抵減後，得到的2個百分點，就可以使反向抵押貸款的利率由5%降低為3%。在這種情況下，老年夫婦每年度可得到抵押貸款為：x×（年金終值係數，15年，3%）＝30萬元，x×18.5989＝30萬元，x＝16130元，顯然有較大幅度的增加。
（二）例二
某甲先生今年65歲，手頭有舊房產60平方米，市價值30萬元，每月退休金僅為800元，貨幣積蓄僅有1萬元，夫妻雙方健在，屬於典型的城市貧民。現有住房位於A 市的中心商務區，地段好，但過於喧嘩。目前，老人的月養老金收入有較大缺欠，為能獲取較高質量的晚年生活，甲先生現將該住房按市價出售得30萬元，再用25萬元購買某遠離商務區的老年公寓60平方米的新住宅一幢，餘5萬元存銀行應對不時之需。同時將該新購住宅辦理反向抵押貸款。預期夫婦兩人餘存壽命為13年，計算每月可從銀行取得抵押貸款大致為1300元，可補充養老金的不足。
經如上方案的調度後，該老人生活質量得到顯著改善，養老服務設施得到健全，手中積蓄金融資產增加5萬元，達到6萬元，住房由市中心的舊房更換為市郊，完全按老年人身心特點設計的新住房。更重要的是，每月可支配的現金從800元上升為2100元，生活水準大為提高，從城市貧民階層一舉上升為小康階層。