摘要 反向抵押貸款的各種款項支付模式中，最高信用額度貸款可以選擇一次性支付或隨意性支付，是很受人們歡迎的，占到全部貸款案例的半數以上。這個最高貸款額度應當如何確定，款項如何向老年客戶支付，是大家所關心的。本文謹對此予以較為詳細的討論。
關鍵詞 最高信用額度 住房評估價值 給付係數一、理論表達式
（一）貸款最高額度的理論表達式
在實踐中，貸款最高額度可以簡化為住房評估價值乘以一定的給付係數，這樣既便於開辦機構發放貸款，也有助於借款人能更好地理解貸款最高額度的產生過程。貸款最高額度的理論表達式為：
G＝λE（V）（1）
其中，G 為貸款最高額度，E（V） 為住房評估價值，λ 為給付係數，λ 可以看作是開辦機構遠期處置住房的收益貼現率。下文將分別對住房評估價值E（V）和給付係數λ 進行分析。
（二）住房評估價值E（V） 的確定
住房價值的評估一般有成本法、收益法和市場比較法三種方法。
1.成本法是指在扣除住房折舊因素後，對抵押住房在一定時點的重置價格或重建成本進行估價，然後定出一個合理的價格，一般適用於房地產交易不發達的地區。
2.收益法是指評估機構首先預計住房未來各時期將要獲得的正常淨收益，然後選用適當的資本化率折算為住房在估價時點的增值，再加上成本法估算出的住房價格，就可得出評估時點的住房價值，一般適用於有增值潛力的住房。
3.市場比較法是指把該住房同近期周邊已交易的類似房地產項目進行比較，然後對類似項目的已知價格進行修正。修正依據是已交易住房的交易日期、交易情況、個別特定因素等，最終得出較為合理的住房價格。該方法一般適用於周邊住房交易較頻繁的場合，是目前常用的一種估價方法。
一般來說，影響住房價值的主要因素有三個：（1）住房年限。抵押住房的“房齡”，抵押住房是新房還是若幹年的舊房，以及該住房附著土地的使用年限都會對評估的住房價值產生很大的影響。抵押住房年限越長，住房附著土地尚可使用的年限越短，住房的預期價值及升值空間就越小。（2）住房屬性。住房的地理位置、朝向、空間大小、物業管理能力、建築樣式、裝修檔次、附設功能等內部情形都是住房評估價值的重要影響因素。（3）土地級差地租。住房坐落地段及區段周邊環境等，都會對住房價值有決定性的影響。
（三）給付係數λ 的確定
1.λ 的影響因素
給付係數λ 可以看作是借款人預期餘命係數χ和風險報酬係數Σ αi 的總和，其理論形式可以表述為：
λ＝γ＋α（2）
其中，借款人的預期餘命是貸款最高額度確定的主要依據，預期餘命越長，給付係數λ 越低，反之則越高。
給付係數λ 還和開辦機構會麵臨的風險有關，因此給付係數中包含開辦此項業務的風險貼水。在業務開辦過程中，開辦機構主要會考慮長壽風險、利率風險、流動性風險、支付風險、政策風險和道德風險等。這些風險的報酬率為αi，假設無風險報酬率為α0，則反向抵押貸款業務的風險係數為α＝α0＋Σ αi。
2.預期餘命係數χ 的確定
給付係數λ 與借款者的預期餘命χ 密切相關，假定反向抵押貸款以年金方式支付，每年的年金支付額為Bt，生命表顯示借款人的預期餘命為T，貸款成本費用率為c，基準年利率為i，V t 為t 時刻住房價值，則累計年金支付額與貸款相關成本費用之和等於T 時刻住房被出售的價值。在不考慮其他風險因素的情況下，兩者的貼現值等於預期餘命係數與住房評估價值的乘積。