摘要 老年人拿住房來換取現金，實質上是拿自己身故後遺留住房中仍然遺留的巨大餘值，變換為自己生前養老所需要的持續穩定的現金流入。這就需要詢問老年人擁有的房產，究竟可以獲取多大額度的現金流入，是否有一定的規律可以把握。這是老年人為之關心，金融保險機構要為之做出精心計量核算的重大事項。本文謹對此組織相應的探討。
關鍵詞 反向抵押貸款 金額給付狀況 產品定價反向抵押貸款的產品定價中，如何使得定價後的執行結果，能夠做到抵押房產者即老人和業務開辦機構之間的利益關係平衡，是一個大難題。機構每月應付給老人的生活費，是將製訂相關的法規做統一規定，還是經雙方協商一致來決定，或者是建立在嚴密計算的基礎之上再作出確定？這是某新聞媒體采訪時對我們提出的詢問。當然最為準確的答案隻能是第三者。本文試就此問題予以一定的測算。
一、每期給付額度確定公式的列出
房主將自有住房以反向抵押的形式抵押給某特定機構，並按期取得現金收入時。站在機構的立場上，就是每期向客戶支付款項，以購買客戶的住房。隨著歲月的遷移，機構向客戶支付房款的價額逐步加大，而且隨著利率因素的作用，這一價額的增長還呈現為加速度進行。而客戶擁有房產的價值隨著時間流動同步上升或降低或持平，則呈現為某種不規則運動。這就使得機構已給付客戶的貸款資產的價值，和接受客戶抵押房產的當期實際價值，兩大指標的數值在逐漸地快速地接近。一般談到，反向抵押貸款與正向抵押貸款的一個較大不同，就在於風險的累計程度不同。正向抵押貸款的運營風險是隨著時間推移，貸款的歸還而不斷地減弱；反向抵押貸款的風險則是隨著時間的推移，給付款項的逐期加大而在不斷的增進之中。
特定機構開辦反向抵押貸款業務，在計算每期應當向房產抵押人支付房款時，應當考慮如下基本的計算公式：
特定機構支付現金的年金終值＝特定機構最終收回房屋的可變現淨值（1）貸款初期，公式的右方應當是遠遠大於公式的左方數據，隨著時間的推移，公式左方的結果將會不斷攀升，並最終相當於乃至超出公式右方。這一數字隨著時間的推移和相關因素的改變，會出現若幹變化。我們計量測定的目的，正是要找出公式兩邊相等時的臨界點，如目前還有多大的餘地，“警報期”何時將會來到等。並在這個臨界點上盡早采取相應措施，防範可能發生的風險。
特定機構最終收回房屋的可變現淨值＝最終收回房屋的售價－變現費用－稅金＝最終房屋售價×（1-銷售稅費率）（2）
公式（1）和（2）是假定特定機構最終收回抵押房屋的價值，在減去相關的應繳納的稅費後，應當等同於特定機構在整個貸款期間向抵押房產人支付現金的年金終值。在這一狀況下，特定機構舉辦這一業務沒有發生任何虧損事項，應當為從事這一業務實現的利潤則在業務開辦的費率中得到相應的體現。這一結果對特定機構和抵押房產者而言，都應當是皆大歡喜。
終收回房屋的售價＝該房屋現時的市場價×（1－房價年貶損率，期數）×（1＋地價年上漲率，期數）（3）
最終收回房屋距離現在的年份或期數＝房產抵押者實際存活年限（4）公式（3）表現了特定機構最終收回住房的價值，與目前該抵押房屋的價值函數關係。目前，抵押住房的市價是清晰的，通過有資質的權威資產評估機構，就可以對該房價的狀況予以恰當的測算。抵押的住房最終是要收回的，但收回的價值可能達到多大，目前並不清楚，可以了解的隻是根據以往房價增值的狀況和其他種種因素推算的未來一定期間內的房價的上漲率，據此計算該住房未來的市場淨值。
當然，為計算的結果更為清晰起見，需要將房價與地價的變動狀況分別做明晰區分，住房隨著使用將日漸磨損，需要考慮相應的折舊事項；地價隨著時間的推移，則將逐步地上升，且上升的幅率一般情形下應當是較高的。將這兩個因素同時考慮，就得到該抵押住房在未來的實際價值。但我國目前有關地價與房價增長的具體數據積累，尚有較大缺陷。一般可以用中房指數或國家有關權威部門發布的數據來替代使用。若要談到某個地域的狀況時，則可以用該地域發布的房價增值係數等作為參考依據。
公式（4）表現了最終收回該抵押住房距離目前的年份或期數，在最為理想的情形下，它應當等同於抵押房產人的實際存活壽命。但這個實際存活壽命的預期，比較房價變動的預期而言，應當是有過之而無不及的。一般可以根據保險公司根據大數定律計算並編製的生命表來確定。比如，某先生現年60歲，根據《中國人壽保險業經驗生命表（1990－1993）》（非養老金業務男表）的數據，一個60歲男子的平均餘命為18.79歲，65歲男子的平均餘命為15.18歲。
特定機構支付現金的年金終值＝特定機構每年度支付現金×（年金終值係數，設定利費率，期數）（5）
公式（5）需要計算特定機構向抵押房產者累計支付款項的年金終值。它等於特定機構每年度支付款項的額度，再考慮設定的利費率和期數的指標得出。期數剛才講到是根據生命表得到的結果衡量，利率費率則需要再詳細測定未來利率的變化狀況。這一指標的未來數據測定，也是一大難關。費率則是根據特定機構開辦本項業務預計要發生的各項費用計算。