摘要 反向抵押貸款的業務開辦中，業務開辦的年限應放置到重要位置上加以認識。為避免因老年人健康存活的年限過長而引起的“長壽風險”，維護業務雙方的合法權益，盡量使得本業務能較為公平合理地開展。本文提出了貸款年限設定中基數年限、寬準年限和收容年限三個概念，並就此給予較為深入的探討。
關鍵詞 設定年限 基數年限 寬準年限 收容年限
一、反向抵押貸款的年限設定及考慮因素
一個60歲的退休老人，其預期存活壽命還會有10多年、20年或更多，雖然抵押房產的價值是很大的，但平均分攤到每一貸款年度的款項並不能顯著改善退休老人的現金流入和生活質量。隨著時間的推移，該老人的年事日高，預期存活壽命即日漸縮短，若這時再來參與本項業務時，平均每期可從貸款機構得到的現金流入就會要高得多。這就需要借款人做出一個選擇，是60歲退休伊始即申請業務，還是65歲或70歲再申請反向抵押貸款。
（一）年限設定需要考慮的因素
這一選擇需要考慮的因素很多，如：
1.退休後每年度的現金流入是否有顯著減少，生活質量、消費狀況有明顯降低，以至於需要用房屋的抵押變現套現，來取得相當額度的現金流入作補充。如退休後的資金來源並無太多減少，一切都可以按部就班地繼續生活下去，自己對養老也無過高的要求時，就無需用房子養老。如果達不到這一點，以房養老就應當提上議事日程。
2.可用作抵押的房產價值高低。房產價值很高時，抵押變現以保障退休期數十年的養老生活是毫無困難；該房產的價值如果較低時，顯然無法做這個美好打算，隻能留待生命曆程的晚期時，再行反向抵押以做救急之用。
3.退休後期望過何種生活方式。俗語雲：窮有窮養，富有富養。富裕老人期望過個體麵而又有尊嚴的退休生活，是無可厚非；貧窮老人則隻能過一種簡樸節儉的晚年生活，也是情勢所在。若老年人的期望價值較高，手頭的現金流入又頗為拮據，無法完全滿足這一要求時，自然會選擇用房產來養老。如養老的期望值並不高，手頭的現金存儲及流入又尚能支持，老年人大半不會打起住房的念頭，而是將其順理成章地留給自己的子女。多數老年人會選擇自己生活簡樸，將住房盡可能最大限度地留給子女。這一習俗今日有必要做出相當的改變。
4.留給子女遺產期望的高低。老年人是否選擇以房養老，同其為子女留下遺產的動機強弱有密切相關。有強烈留取遺產動機的老人，晚年生活中大多是異常刻苦節儉，期望能為子女留取最大額度的遺產，並將此視為自己人生成功的重要標誌，是不大會考慮以房產來養老的。而具有較大獨立性和自主性的老人，則大多期望子女也能夠經濟自主獨立，而非躺在父母的遺產上過舒適的日子。這時他們會將較大部分的財產在自己生前就消耗運用殆盡，或是高享受、高消費，或是從事自己心愛的事業研究，或是向慈善總會、基金會等做大量捐贈。
（二）房產抵押期限或貸款給付年限確定
老年住戶將住房反向抵押給金融機構後，貸款給付的期限可有定期和不定期兩種。
1.投保人預期存活餘命尚有多長，貸款給付的年限就定多長。
此種方法可保障投保人在其餘生之年裏，房產的價值能夠較為均勻地分配於每一年度。缺陷是預期存活餘命並不完全等同於其實際存活餘命，兩者會有相當的差異。如實際存活餘命長於預期時，多出年份的費用開銷就難以找到相應的資金來源。
2.貸款給付年限長於投保人預期存活餘命。
在這一狀況下，投保人的長壽風險似乎已經給予較好的解決，但業務開辦機構則會因款項貸放的時間過長，抵押房產未來命運的不確定，而遇到相當之風險。
投保人將房產抵押給業務機構，這一抵押的期限應當如何而定，如此界定的依據為何，都需要在相關合同條款上予以明確記載，以便執行有據可查，有理可述，有法可依。
3.貸款給付年限短於投保人預期存活餘命。
如此做法可使得貸款的清償能夠在投保人手中得以解決，避免所謂的“人死後賬不能清結”的弊病，但易於出現投保人過早被“掃地出門”的窘迫局麵。此種狀況下，是否還能夠有較好的補償舉措。如投保人用房產清償貸款累積本息後，尚留有較多的款項，或還有來自子女贍養、親友饋贈、商業壽險或養老保障金給付等經濟來源，業務開辦機構或國家能建立某種“收容所”的形式，將這些已無家可歸的老年人收容起來，以順利地度過晚年，也應當作為一種不可或缺的補救舉措。
鑒於人們的預期壽命是愈益增高，最近幾十年中，幾乎是每間隔10年，預期壽命就激增1～2歲，我國更是如此。在如上三種貸款給付年限的確定中，需要兼顧業務開辦雙方的共同利益，不能為維護某一方利益而刻意打壓另一方的利益空間。
還應注意，應當盡量開辟養老資金的多種來源渠道，發揮國家、社會、家庭、個人、金融保險機構等多方麵的積極性，將此好事辦好。
（三）設定年限不宜過早
一般而言，為預防貸款業務開辦時期過長而引致的長壽風險，美國反向抵押貸款業務的開辦中，有關貸款期限的設定可以長達30年，但大多業務的參與時期通常不超過10年。這就使得老年人並非一到60歲進入退休期，即將住房予以反向抵押，而是要推後一段時期，如65歲、70歲等再參與這一業務。如此做的好處是：
1.老人進入60歲雖然剛從工作崗位退下來進入養老期，但其身體狀況仍是很為康健，一般情況下都是“退而不休”，繼續為社會發揮餘熱，同時也為自己賺取可觀的經濟收入，此時的經濟收入並未發生明顯減少。
2.反向抵押的期限推移到65歲以後，可使住房的價值在關鍵時刻能得到更好的利用，可謂“好鋼用在刀刃上”。此時老年人已進入實際退休期，經濟收入有顯著降低，用居住房屋的產權抵押來獲取經濟收入，正是適得其時。
3.鑒於壽命逐步延長，老齡化問題加劇，及老年人預期壽命的不確定性，即使是用住房資產的提前變現套現來獲取養老收入，也應留有餘地。切勿出現老年人尚健在，貨幣資產價值已全部消耗殆盡，住房資產的價值也全部抵押變現完畢，這無疑會使日後的生活帶來相當危機。
4.特定機構開辦這一業務，由於時間的大大縮短，可能遇到的風險是大為減弱。反向抵押貸款與一般抵押貸款不大相同的地方，就是時間越向後貸款本息的累計額度越高，風險也就相應越大。現在將時期後移，風險自然就相當減弱了。
反向抵押貸款的具體年限設定，當然不隻限定於10或15年之間，它需要根據老年人擁有住房的價值，根據該老年人的身心健康狀況及尚可存活的年限等，及可滿足供養的年份，予以科學測算界定。同時，應貫徹“留有餘地”的原則，寧可供養狀況稍有拮據，也勿出現後期保障不足的窘況。