摘要 反向抵押貸款的實際運作中，也就是說貸款機構需要按月向抵押房款的老人們支付貸款時，首先需要計算貸款可支付的額度。在這裏需要考慮的標準通常有：（1）預期存活壽命；（2）住房評估價值；（3）設定利率標準三個方麵。這三個因素是設定當初就長期維持，又需要根據實際情形的變化而給予相當改變的，這就是本文要講到的“設定因素調整”。
關鍵詞 反向抵押貸款 產品定價 設定因素調整 長期行為階段化
一、反向抵押貸款產品定價的基本設定
（一）基本公式的列示
反向抵押貸款業務能否成功開辦，對於老年住戶而言，表現為參與業務的積極性是否很高，這種參與是否真正為自己帶來相當的好處；對於特定機構而言，則在於能否實現盈利，這又取決於終期房價與累積支付額度本利的比較。假設特定機構定期地向老年住戶支付固定金額為A，共有N 個支付期，在整個支付期內利率i保持固定不變。到貸款期滿或說該老年住戶壽終正寢之時，各期支付款項的終值之和S 為：
S＝A×（1＋i）N＋A（1＋i）N－1＋A×（1＋i）＝A·［（1＋i）N－1］／i×（1＋i）
舉例而言，如每期支付款項為10000元，期限為20期，複利利率和費率為4%時，可得到總支付金額的本息為10000×（年金終值係數，4%，20年）＝10000×29.778＝297780元。如20期期滿時，特定機構收到該幢住宅的價值相當於297780元時（這裏的297780元應為可變現淨值，即特定機構最終收到該幢住宅的出售價格，減去出售過程中應當支付的各項稅費的餘額），說明該特定機構開辦這一業務是不盈不虧；如果收到該住宅的價值大於這一數據時，說明該特定機構實現了一定盈利；如果收到該住宅的價值小於這一數據時，該特定機構經營該項業務出現了虧損。
如上的各因素影響中，利費率與期滿時的貸款本息總額呈現正比例變化，利費率越高，據此計算的期滿時的貸款本息總額就愈高，貸款總額中利息占據的比重就顯得越高，反之亦一樣。期限的規定也同樣如此。鑒於該項貸款的期限一般就等於老年住戶的存活年限，故此，申辦此項業務老人的年紀愈輕（需要規定一個最低年齡標準，美國的年齡標準為等於或大於62歲），身體狀況愈好，預計存活壽命愈長，則隨著時間的延長，利息在整個貸款本息總額中占據的比例就愈高，直至遠遠超過實際給付本金的總額度，反之亦一樣。因此，預期存活壽命長，當時利率標準很高時，每期能夠給付貸款即房款的額度，就隻能是大大降低。
（二）基本公式的應用
如某住房以反向抵押貸款的形式抵押與某特定機構時，首先應由住戶和特定機構或由專門的資產評估機構評估該住房的價值。預期存活壽命是指該老年住戶在簽約抵押房當時的年齡，到預計存活年齡之間的年齡差，如某老年住戶年已65歲，預計可活到80歲，則預期存活壽命為15年。若該住戶年約為60歲，預計可活到78歲，則預期存活壽命為18年。給付係數是在考慮相關的給付房款應支付的利率，特定機構經辦該項業務按規定應當獲取的費率，以及其他應予以考慮的影響因素，如特定機構應予承擔的各項風險等計算得到的。
在給付係數的確定中，預計存活壽命長短同設定利率高低，是最重要的兩大影響因素。這裏應當參照各因素的變動而設定若幹數據指標，並組織認真詳盡的計算，同時找出其間的規律性。最終的結果是，老年住戶的預計存活壽命愈長，當時的利率標準愈高，給付係數就應設定得愈小。當給付係數設定地很低，不到50%時，老年住戶會想到這種反向抵押貸款行為是很不合算，從而放棄參與這一業務運營。這 就使特定機構開辦這一業務的初衷無法實現。
假如，某幢住宅於簽約抵押手續時的評估價值為30萬元，預計該老年住戶的存活壽命為15年，設定之給付率為50%。則在整個存活壽命期間，特定機構於每年度應向該住戶支付的房款為30萬元÷15×50%＝1萬元。15年中共支付額度為15萬元，餘15萬元應當為：
1.15年中特定機構持續支付房款所應得到的資金利息收益。
2.特定機構15年中為經營該項業務應實現的手續費收入，該項收入減去特定機構發生的一切成本費用支出以及稅金後的餘額，即為特定機構應當實現的盈利（特定機構應規定為一非營利性組織，但也應當從業務經營中獲取一定的盈餘作為經營業務的酬報）。
3.特定機構業務運營中要應付種種不確定性和經營風險，應當提存的各種風險準備金，如預期壽命與實際壽命差異的風險，反向抵押貸款合約簽訂當時的住房價值與實際收到該住房時的可變現淨值的差異；執行利率與市場利率調整時的差異；特定機構設定經營費率與實際執行費率的差異。為避免或減弱由這些不確定性所帶來的風險損失，特定機構應當提取的各種風險準備金。
如上公式指標的確定中，可以很容易地看出各項指標的標準設定其實都是變數多多。這一狀況必然使得本項業務的營運驟然增加了許多變數而難以開辦。對此應當采取的防範舉措之一，就是長期行為階段化和設定標準可調化。
二、基本公式相關因素調整的緣由
（一）三大基本要素調整的緣由
反向抵押貸款業務開辦伊始，業務開辦雙方需要根據房產的評估價值，預期投保者個人的預期存活餘命和適用的利率、費率等，詳盡地計算投保者每期應從開辦機構處領取的年金額度。這一指標的確定是變量多多，涉及因素廣，難以給予精確計量，但在業務開辦伊始作出大致測定並實際給付，是很為必要的。
在此項業務的實際執行中，還可以根據時間的推移，諸多因素從隱藏到逐漸浮出水麵，再給予相應的計算調整。如房產價值可以重新評估，壽命預期可以重新測定，利率、費率也可以根據現實經濟生活的相關狀況給予重新調整。這些重新評估、測定與調整，增加了業務開辦的交易成本，但卻減弱了業務運營中的各種風險，並使業務運行的過程及結果，能夠真正維護好借款人和特設機構雙方間的合法權益，調整好兩者的權利義務機製。
在反向抵押貸款業務的具體執行期間，還需要根據某些影響業務執行的重大事項的發生，如住房價值急劇的向上或向下波動，或投保人的身體健康狀況有較大變化，或事先規定之適用利率同當前之市場利率已經有了較大差異，而這些變化都足以對業務的繼續開辦帶來較大影響，並使本業務繼續在原有軌跡上開辦，將會對機構或對投保者個人的權益造成重大不利時，此時應當雙方協商，就每期年金給付的額度以相應調整。
當該抵押房產的評估價值較高時，預期該借款人的存活期限越短，則每期可取得抵押房款的價值就越高，反之亦然。同樣，利率費率越低，預期該借款人的存活期限越短，該借款人每期可取得抵押房款的價值也相應越高，反之亦同樣。上述公式中的抵押房產的評估價值，自然是以簽約當時的抵押房產的評估價值為據。合約的執行期間，鑒於房產價值隨時會發生波動，為保證借貸雙方的合法權益不受傷害，這就有必要定期對該抵押房產給予重新估價。當然，抵押房產的重估價也可以是不定期的，如在房價發生某種劇烈波動時，即對該抵押房產做重新評估價，同時按新評估價值對每期貸放房款的額度給予調整。
每期貸款額度的計算，如上所述，需要涉及眾多的因素及各因素的變動狀況。
但這一貸款額度的計算又並非是絕對重要，也非一次計算就可以決定其“終身”，而是可以在漫長的貸款期間，隨著各個相關因素的改變而予以相應的調整，如從較高的額度調整為較低的額度，或者是完全相反。
當然，這種結果之調整又非隨時根據情勢的改變而隨時進行，而是可以給予相當的滯後和相對的固定化。如房價、利率、健康狀況隨時都可能有某種改變，但若機構據此變化來隨時做出相應調整時，顯然很麻煩，也很不必要。這種調整次數不宜過多，可待到該種變化已累積到一定程度時再予以調整，以期減輕業務執行的成本。但若業務開辦機構對客觀情勢的變化是反應遲鈍，久久未能對其做出相應調整，以至於機構或個人的應有權益因此而造成相當損失，也非應有之舉。
（二）三大基本要素調整應遵循原則
在漫長的房產抵押的過程中，房價、利率及預期壽命等三大基本要素情形會發生某些改變。這就要對每期房款的給付予以調整，調整中這裏可設想遵循如下原則：
1.要素變化幅率的強弱。變化幅率甚微時，可以不給予任何調整，以簡化核算的工作量。隻是在發生較劇烈的變動時，尤其是利率因素有較大調整時，再做重新計算與調整。
2.保守性。各種因素情形的改變，會導致增加每年房款的給付時，可不予以調整，或給予較少金額的調整；隻是在要素情形的改變，如利率調高、房產價值縮小或預期住戶的壽命將有較大增加，需要計算房款額度並予適當調低時，再計算調低的房款給付額度，以免給日後的還債付息等帶來某種麻煩。但這一原則的運用明顯不利於客戶的利益，在具體使用時應給予特別把握。