摘要 本文將建立一個簡單利率條件下的反向抵押貸款利率評估模型（Rate Evaluation Model），包括固定利率和浮動利率兩種情況。我們以房屋增值率、死亡率和利率為主要參數，將收入的期望現值和損失概率作為主要估價指標，利用金融機構現行利率數據，對不同環境下各種年金支付水平的指標進行評估。
關鍵詞 反向抵押貸款 利率評估模型 利率風險
一、利率風險
反向抵押貸款業務的開辦時期長、金額大，利率的高低及長時期的走向及利率政策的變化如何，在其中起有重要作用，對本模式能否成功運作關係巨大。利率的微小變化，都會對業務經營的結果帶來很大差異，並影響到住房資產的出售價格。
短期金融投資活動中，利率的走向、調增調減的幅率是容易測算的。長期利率走向的預期則是極難成功。比如，最近幾年來的利率持續走低，並連續出現了通貨緊縮的反常現象，顯然是大家無法給予詳盡預測。我國將來的利率走向是市場化，它會降低利率風險，卻不會完全消除風險的影響。
發達國家一般以“基準利率＋差額”的方式對反向抵押貸款進行浮動計息，並定期進行調整。當前，我國還缺乏真正意義上的基準利率，難以確定合理的反向抵押貸款利率水平，利率環境變化時，利率調整缺乏合理依據。利率過高，借款人的成本加大；利率過低，貸款機構的風險太大。要形成真正的基準利率，有賴於利率市場化改革的進一步深入進行以及貨幣市場的成熟、完善。
利率風險是反向抵押貸款中的固有風險。對利率風險的防範，可設想通過利率保險的形式加以解決。未來的利率走向往往很難預期，這就需要對利率實施相應的保險，以對可能發生的利率的增減變化，並對由此帶來的收益或損失，建立一種被保險人和保險公司之間的收益分享或損失共擔的新機製。這一保險險種的大致操作思路為：保險公司在整個業務中加收一定的保險費用（通常為住宅總值或抵押貸款額的一定百分比），以保證該合同整個履行期間的利率不超過一定幅度，如一個或兩個百分點，若超出這一幅度，超出部分則由保險公司承擔。這一保險險種在我國目前尚未開辦，為配合本項業務的開辦以及其他金融業務開辦的需要，增開利率保險這一新的業務，應當是必要的。
反向抵押貸款業務的運作中，借貸雙方按照合同既定利率發生信用關係後，如現實利率發生變化，將加大業務開辦的機會成本，使信貸資金遭受損失。如實行固定利率，貸放期間的利率提高必然會使占壓的大量信貸資金，不可避免地因為利率和通貨膨脹率的提高而蒙受損失。反向抵押貸款機構的資產和負債的久期（duration）往往差別很大，兩者差異越大，對利率的波動就越敏感。當利率上升時，反向抵押貸款機構發放的年金不能減少，應計利息提高，使業務開辦終結時累計本金及累計利息超過房產價值的可能性加大。反向抵押貸款的利率風險，遠比相同期限的附息債券及傳統的金融工具高（Thomas，1994）。利率不像長壽風險，是不可以通過規模效應予以分散的。有效的辦法就是通過套期，利用金融市場其他利率敏感性的資產來對衝。
一般而言，因為業務開辦的期限相對較長，利率的波動很大，反向抵押貸款都應當實行可調整利率。當基準利率提高時，反向抵押貸款機構資金的機會成本相應提高，可以提高反向抵押貸款利率。反之，當基準利率下降時，則很有可能不願負擔原先的高利息，轉而重新融資，此時反向抵押貸款利率需要下調。
二、利率評估中的假設條件設定
（一）假設條件的簡化設定
對反向抵押貸款的價值衡量，需要考慮到各種保證因素，還有利率、房產增值和死亡率的不確定性，並對這些因素之間的相互作用加以估計。鑒於終身年金支付方式下的不確定性最高，在建立終身支付反向抵押貸款評估模型之前，這裏作出一些必要的簡化。
1.假設所有投保人初始年齡都是60歲。為了簡化起見，我們假設借款人不會搬出原有住房，盡管由於種種原因可能導致投保人從住房中提前搬出，但搬出的情形可以通過修改死亡率表來適用，這在後麵會加以說明。
2.投保人投保反向抵押貸款，必須支付房產估價費用、律師費、手續費等，這裏假設這個費用等於房屋評估價值的1%，用f表示。投保人可以從保險機構處暫借這筆費用，並且計入養老金支付額度之中。我們沒有對經常性的管理費用單獨加以表示，這部分費用可以通過調整發起費用來計算。