摘要 反向抵押貸款的宗旨是以房養老，貫穿這一宗旨的最好的支付模式，應當認為是年金式支付。本文在壽險計算框架的基礎上提出了反向抵押貸款年金的計算準則和模型，考慮到了保險公司麵臨的利率風險、房價波動風險和老人實際壽命超過預期壽命的風險，並結合實際數據給出了實證檢驗，得到了比較合理的結果，模型的實用性和可擴展性非常好。最後對我國實施該業務從宏觀和微觀兩個方麵提出了政策建議。
關鍵詞 房產養老 年金支付模式 限期支付 終身支付
反向抵押貸款是一種全新的家庭理財模式，為解決個人養老問題提供了新的視角。它作為一個新興的領域，有著很多值得研究的內容。正如很多學者指出的那樣，並非所有的金融機構都適合從事該項業務。筆者認為最適合從事這項業務的機構是保險公司，保險公司從事這項業務具有技術優勢，尤其體現在年金支付的精算方麵。本文將研究視角放在年金支付的計算模式，對此進行一些技術細節的探討。這一模式有著很好的理念和創新，但模式能否順利推行，關鍵還在於方法確定、具體數據計算和製度製訂。隻有認真揭示出可行的計算方法，才能清楚在我國推廣本業務所需要的技術準備，並充分展示這一業務的實施前景。
一、年金式貸款支付方式
反向抵押貸款的本質功能是補充老年人漫長的晚年生活中的養老之需，能夠貫穿這一宗旨的最好的貸款支付模式，應當認為是年金式的支付模式，可以為老年人提供源源不斷的現金流，是以房養老功能實現的理想支付方式。
（一）年金式分期付款
借款人和開辦機構訂立貸款合同後，開辦機構可接受借款人的委托，為借款人購買年金保險，開辦機構也可以向借款人發放年金。這是指當貸款成立後，借款人就可以從開辦機構一次性提取所需要申請的貸款額度。這種支付方式適用於借款人每期的養老金收入已足夠使用，但需一次性支付重大疾病費用或其他意外事件需要的大額開銷。借款人也可以用一次性總額支付的貸款收入為自己辦理回報率較高的商業保險。如果借款人選擇年金式的支付方式，就可以在借款期間按月收到固定額度的款項，這樣一來借款人就可以擁有固定的收入來源滿足日常開支的需要。通常隻要給定貸款限額、利率、貸款費用和老人的預期壽命，每月固定付款額就可以計算出來。
年金式反向抵押貸款，又包括固定期限領取和終身領取兩種主要類型。前者領取的金額要大於終身領取的金額，但在約定期限界滿之後借款人不再能收到任何現金。固定期限的支付期是固定的，一般為10～15年，貸款期限越長，每月收到的款額就越少。終身支付的期限通常長於限期支付，每月收到的款項會比限製支付方式要少。需要注意的是，按月領取這種貸款支付方式沒有“通貨膨脹保護”，意味著在整個貸款期間按月支付的數額是固定的，不隨時間的變化增加或減少，不會對通貨膨脹進行調整。因此，在未來一般價格水平上升時，每月付款額的購買力其實是下降的。
投保人與保險機構訂立保險合同，約定投保人以房產評估價值向保險機構購買養老保險，保險機構在投保人有生之年，每月向投保人支付養老金，直到投保人壽終正寢為止。老年人“長壽風險”的存在，有人會懷疑這種支付方式的可行性。
其實這種風險是可以控製的，雖然對單個老年人的壽命沒有好辦法精確預期，但對於整個老年群體的預期壽命則可以較為準確地加以估算。保險機構可在此基礎上，確定一個平均支付年限，再通過複雜的精算係統，測度現實可行的支付水平。
（二）終身年金領取
在這種方式下，貸款機構要一直按月對借款人支付款項，直到貸款到期。貸款到期的條件是老人不再以自己的房子為主要居住地，也就是說直到其去世、永久搬出或將住宅對外出售為止。此時房屋將被出售用來償還貸款，或由其繼承人用其他財產來償還。
這種領取方式也是年金領取的一種，與定期年金領取方式不同的是，它相當於借款人用房屋淨值向貸款機構購買了一個終身年金。這種領取方式下，由於領取期間等於借款人的剩餘壽命期間，借款人活的時間越長，領取的金額就越多，活的時間越短，領取的金額就越少。因此，終身年金領取方式下，借款人領取的借款總額可能大於、等於或小於房屋淨值。從精算的角度來看，這符合大數法則原理，用活得短的借款人的收益補償活得長的借款人的損失。不過這種領取方式的逆選擇和道德風險很大，隻有那些預期自己壽命較長的借款人才會選擇這種方式。
終身支付的反向年金抵押貸款中，貸款的時間長短是難以確定的。借款人可以將房屋按相同方式到保險公司辦理養老金反向抵押保險，並借此得到保險公司的終生養老壽險。保險公司每月拿出一定資金給抵押人，同時扣除一定的借款利息。當房屋出售時，售價首先用來償還保險公司支付的養老金及利息。如抵押人去世則養老金停止發放，房屋歸保險公司處理。這種方式是將房產養老同壽險業務結合一起，消除了因壽命預期差異而引致的養老風險。
這種支付方式意味著隻要借款人居住在現有住房內，就可以按月領取貸款。
如果住房被出售或搬出住房，貸款則宣告停止。貸款機構提供的另外一種終身支付方式是終身年金計劃，這種年金計劃通常是和保險公司的一種合同安排。借款人把從反向抵押貸款中一次性領取的資金作為保險費交給保險公司，保險公司為其終身支付固定數額的年金（與初始的反向抵押貸款情況無關）。
二、年金支付模式與其他支付模式的比較
反向抵押貸款的實施中，貸款機構向參與此項業務的老年人給付貸款的方式，有一次性支付和年金給付兩種，或將兩者結合的混合模式。按常規而言，年金支付形式要遠遠好於一次性支付，也好於混合性支付模式。年金支付方式是指貸款合同簽訂後，貸款機構即按合約要求，在整個貸款期間分期等額地向該借款人發放反向抵押貸款。每期可以給付貸款的額度列出公式為：
每期可取得貸款額度×（年金終值係數，期限，利率）＝最高貸款本利額度
（一）利息費用節約
若借款人於合約簽訂時一次性拿走全部貸款，隨之而來的利息費就是一筆很大的開支。比如，某住戶將自有的價值30萬元的住房，申請15年期的反向抵押貸款，當利率和相關費率為6%時，該住戶采取一次性借款的方式，可得到的款項為：
x＝30萬元／（1＋6%）15＝30萬元÷2.397＝12.515萬元，多出的30萬元－12.515
萬元＝17.485萬元，就是這項貸款應當支付的利息和業務開辦的費用。