摘要 法國的Viager係統，作為以房養老行為的一種變形，在其實際操作中是頗有趣味的，將此與反向抵押貸款做比較性研究，更有必要。本文謹對Viager係統的狀況、特色、運作的機製、運營模式，以及與我國的遺贈扶養行為的對比等，給予較為全麵的評析。
關鍵詞 Viager係統 以房養老 遺贈扶養 博弈
杭州《都市快報》2002年5月30日的《金周刊》欄目，特別介紹了國內外有關房地產行業的一些典型做法。其中介紹了近幾年來，在法國房地產交易市場出現的一種新的購房付款形式，即用支付養老金的方式購買房屋。具體做法是：老人出售自己的房產，並非立即取得全部款項，而是逐年領取養老金，售房雖已過讓其住房產權，但本人還繼續擁有該住房的使用居住權直到死亡。購房人購得這項房產不需要支付全部的房價款，隻需在支付一定的首期費用，按月支付一定的月費，但購房人隻能在售房人去世後，才能最終取得房屋的產權①。
一、Viager係統的介紹
在法國，與反向抵押貸款概念相近的交易，稱為終身年金製房產交易，法語稱為Viager。Viager俗稱“關於死亡的思考”，並被比喻為關於個人生命預期在買者和賣者之間的一種“博弈”。這一詞語來源於古典法語“viage”，其含義為“生命時光”，中世紀開始流行至今②。一般選擇這種交易的是那些沒有繼承人的老人。對他們來說，與其等死後把房子贈送給慈善機構，還不如在去世前換些“未來錢”。
Viager是一種非常有意思的房屋交易法：法國報刊時報曾經對此做過報道。
其基本要點是：售房人出售自己的房產，並不是一次性立即取得房子售價的全部所得，而是以養老金形式分期取得款項，直至賣主去世為止；售房人出讓其對住房的產權，但還將擁有對住房的居住使用權直到死亡。購房人購得該處房產，也不需要立即支付全部購房費，隻需在支付一定的首期費用後，再按月支付一定的月費，但購房人隻能在售房人去世後才能最終得到房屋的產權。Viager主要是雙方私人交易為主，也隻有普通合同法規適用，在法國並沒有特殊的法規，政府鼓勵此種交易，主要是為了減輕老年人對社會保障的依賴，在法國還存在許多中介公司專門從事此項業務，為有需求的買賣雙方牽線搭橋。
“Viager”是一種基於買方、賣方與中間人三方相互信任的私人交易。在Viager合約下，買方須付訂金及每月支付年金，直到賣方去世為止。賣方過世後，買方才可以正式擁有該房產。對於終生年金製房產交易的買賣雙方來說，賣方希望通過這種方式補充低微的退休金，或解決因親情冷漠而造成的生活拮據問題，以便能幸福地安度晚年，而不受金錢匱乏的束縛。
以Viager方式購買房產的交易，不僅是在法國，在歐洲也普遍流行。法國前總統夏爾·戴高樂曾以此方式，向住在Boisserie的一個寡婦購買位於Colombay的兩座教堂，這名寡婦在合同簽約兩年後去世，戴高樂自然是非常合算。法國的另一個前總統基斯卡·德斯坦，也曾以此方式購買了他嬸嬸的城堡。
用這種方法交易，賣主不但在去世之前可以獲得一筆穩定的收入，還可以繼續住在自己的家裏直到去世為止。但如賣主繼續住在原有房子裏，買主就可以從每個月付給的錢中按市價減去租金。比如，原定每個月買方向賣方付7000法郎，可因為賣方還住在房子裏，這種住房市麵上的租價是3000法郎，那麼，買方每個月就隻付給賣方4000法郎，而非7000法郎了。①如果購買者不能在未來的長時期裏，如約支付房款，房屋產權將立即歸還賣主，賣主可以再出售給別人。
賣方之所以會采用這種以房養老的方法，主要是基於以下四種原因：
1.法國經濟不景氣，退休金有減少的趨勢，“提前”出售居屋，可增加養老金收入，肯定是一種好辦法。
2.有些房主沒有直接繼承人，身後將房產贈送給慈善機構，還不如生前就變賣換錢使用，過上幸福的晚年。
3.有的老人既不想失去自己的房產，又想將房產變成現金，這種方式最有吸引力。
4.法國實行強製繼承製度，有些老人通過Viager來懲罰那些忽視照顧自己，而在其死後會自動繼承遺產的不肖子女。
5.在實行遺產稅製的狀況下，有些老人雖然有自己的子女，但也將參與Viager作為抵消遺產稅繳納的一種有效方式。
6.老年人通過這一方式，可被確保在自己的餘生中有穩定的經濟來源，並且能繼續如願地居住在自己多年居住的房屋裏。在熟悉的鄰居和朋友、同事之間度過自己的晚年生活。
買方參與此事，則是尋找到一種明智的房產投資方式，通過這種終生的年金製支付來參與房產交易，既可增加房產又不用費心管理（事實上也很難染指該住房的日常管理事項），不必由自己額外納稅，因為是隨時按月支付款項，也無須為此向銀行貸款。
二、Viager的運行機製
Viager與反向抵押貸款的依據原理、可發揮的養老保障的功用基本相同，但在運行機製上頗有自己的特色。
1.以養老金方式買賣房產的關鍵，是房產價格的評估。這種交易方式的價格評估應與其它方式售購房交易一樣，但有其特點。首先賣主就其擁有住房的價值狀況，通過權威的資產評估機構給予資產評估，通過對於周邊範圍的調查評估，再以同類地段的類似住房出售的價格為基礎，得出欲出售房屋的所謂公平房價（thefair market value，FMV）。公平市價的確定還可以同類地段的類似住房出售的價格為基礎。
2.買主自賣主支付的房價，依Viager確定的住房公平市價和賣主的年齡狀況予以測定。根據出售者的年齡再計算出Viager的價格。一般而言，一個60歲賣主的房產給付價款，是公平房價的50%，70歲、80歲、90歲賣主的房產給付價款依次是公平房價的60%、70%、80%來確定。
3.月付費的高低應視賣主年齡而定，年歲越大，月付費金額應越高，年齡越小，付款金額也相應要少；賣方仍住在該物業內，那麼房價要跌去20%～50%。另一種算法是從月付款中扣除該房出租的市場房租。養老金支付與房產價格、首期付款多少、賣主是單人還是雙人等因素掛鉤。
4.買賣雙方對交易達成一致後，簽約時，購買者會先給出售者大約0－30%的首付款，這筆錢在法國被稱為“UN BOUQUET”（一束花）。剩餘70%～100%的價款，則是按賣主預計壽命於整個壽命期間的每個月做平均支付。這個百分比是根據房主的年齡來確定的，房主年齡越大，“花束錢”的比例就越高；年齡越小，首期應付款就越少，首期最高付款額不超過房價的20%～30%。“花束錢”付過後，買方向賣方每個月付約定好的數額，直付到賣方死亡為止。每個月分期給付的這筆錢也是根據賣方的年齡來確定的。原則上，賣方的年齡越高，買方每個月付的錢越多，反之，賣方年齡越低，買方每個月所付的錢就越少。
5.Viager的付款中，還有一個特殊約定是，每個月的付款額度要按當年生活指數和通脹指數的變化進行調整，賣主則被保證獲得與通貨膨脹同步的收入。考慮到房價的漲幅高於一般通貨膨脹的比率，故這一規定是合理的，出售者可以保證收入與通脹率掛鉤，不致引起生活的困難。1949年，法國國家統計局開始研究因生活費用變化引起的消費者購買力下降的問題，每月出版的生活費用指數成為終生年金折算的參考。
三、Viager係統的博弈
Viager被比喻為關於個人生命預期在買者和賣者之間的一種“博弈”，是很有道理的。博弈的內容一是老年人的餘存壽命尚有幾何，二是在整個的款項支付期間，也就是該老年人餘存的壽命期間，該住房的價格上漲的幅度如何。香港大學博士Wai Snm‐chan 在2002年4月撰寫文章《為保障退休發展反向抵押貸款的海外經驗》一文中，在介紹法國的Viager係統時，如此指出，“如果一個60歲的巴黎人通過Viager出賣他的財產並且一個月後死去，買主將用實得房屋的公平市價的15%，即可有效地獲取全部住房資產的產權。相反的，如果賣主再活20年、30年或更多，買主支付的款項將合計該房產價值的好幾倍。”這正說明了法國Viager係統的獨特之處，真正體現了關於個人生命在買者和賣者之間的博弈。博弈的結果則取決於交易雙方關於賣方實際壽命能否較好量度的預期。
這種形式的房產交易對購售雙方都有好處。對賣方來說，他可以出售房產，增加收入，而並未失去生前對房屋的使用權；對買方來說，他獲得了住房的產權，又不必立即支付全部的購房用費。當然，利益與風險並存。對出售房屋的老人而言，如果他不幸很快過世，就不會得到剩餘的購房費，購買者隻支付了一小部分房款就獲得了房屋產權。統計數字顯示，賣房人大都是退休金相對較低的商人、手工業者、自由職業者。他們相對工薪階層，尤其是對公務員來說退休金較低，因此較樂意於采用這種交易方式。買方則是富有投資眼光，興趣主要在於贏利。買主並不要求立即得到房產的使用權，隻要按月支付一定費用即可最終得到住房的產權。
對買主的好處在於不需要立即支取全部的價款，而是分期付款直到賣主去世為止。這對於那些富有家資，而又有居住，同時還樂於冒風險，敢於“賭一把”的人員來說，是很具吸引力的。房子的所有權是在賣方去世後才能轉到買方的手上的。
所以如果賣主“有幸”提前去世了，買主很可能隻付了一部分房款就獲得了房子，是大大獲利。這就是買方的動力所在。同樣如果老人活得夠長，那麼購買者就得一直付下去了，很可能實際支付款項將超過或遠遠超出房屋的真正價值。所以，換句話而言，這種交易賭的就是房主的壽命。通常賣主都是上了年紀的老人，而買主自然是越年輕越好了。如果買主比賣主還老的話，可能就會比賣主先去世了，那這筆買賣就很沒有意思了。